重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第04215号原告重庆渝海物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区德兴里1号。法定代表人叶强，该公司董事长。委托代理人周毅，重庆华盛达律师事务所律师。被告许征，女，1980年9月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人王雪琴，女，1974年2月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆渝海物业管理有限责任公司（以下简称渝海物业）与被告许征物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员赵文康独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，
书记员屈冬梅担任法庭记录。原告渝海物业的委托代理人周毅、被告许征的委托代理人王雪琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝海物业诉称，渝海物业是许征居住的“巴渝世家”小区的物业管理单位。许征拖欠自2011年8月至2013年6月共计23个月的物业管理费3247.97元。根据物业管理合同，许征应支付每天万分之四共计330天的违约金428.74元。现诉求法院判令：1、被告立即向原告支付物业管理费3247.97元；2、被告立即向原告支付违约金428.74元。
被告许征辩称，许征系“巴渝世家”3栋17-8号房屋的业主，房屋建筑面积为117.68平方米。许征没有交纳2011年8月至2013年6月共计23个月的物业管理费属实，但未缴纳物业服务费的原因有：小区物业安全保障不到位，住后一直没有启用可视电话；小区电梯经常出现故障，导致出行不方便；物业公司所提供的服务与物业服务合同约定的收费标准不符。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆市渝中区民生路318号“巴渝世家”3栋17-8号，建筑面积为117.68平方米的房屋系许征所有。2011年12月5日和2012年11月14日，巴渝世家业主委员会（甲方）与重庆渝海物业管理有限责任公司（乙方）续签《物业服务合同》，双方约定，甲方委托乙方对重庆市渝中区民生路318号巴渝世家小区实行物业管理，服务期限自2010年11月1日起至2014年10月31日止。合同明确了委托服务事项。关于物业服务费用，该合同约定，物业服务费，为对房屋及配套的设施、设备和公共场地进行维修、养护管理，维护公共区域内的环境卫生和秩序的服务收费。物业服务费由业主和物业使用人承担。本小区物业服务费依照重庆市物价部门执行，批准的标准是：住宅物管费公共服务费每月每平方米1.20元（含电梯费）。现小区物业服务费标准为住宅1.2元／月·㎡（含电梯运行费），业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。以上合同签订后，渝海物业对合同约定的物业实施了物业管理服务。许征所有的房屋每月物业服务费为141.21元。自2011年8月至2013年6月，许征未缴纳物业服务费。渝海物业于2013年8月17日在业主门上张贴欠费催缴通知书向其追收物业服务费，许征仍未向渝海物业缴纳物业服务费。上述事实，有《物业服务合同》、欠费催缴通知书等证据以及双方当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆市渝中区民生路318号“巴渝世家”3栋17-8号房屋属渝海物业实施物业管理的范围。渝海物业与巴渝世家业主委员会签订的《物业服务合同》对业主许征具有法律约束力，双方均应按该约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，负有履行按时缴纳物业服务费用的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现渝海物业已向许征书面催缴物业服务费，故许征应当向渝海物业交纳其拖欠的自2011年8月至2013年6月的物业服务费。原告要求被告支付物管费3247.97元，本院依法予以支持。双方在物业服务合同中，约定逾期未交物业服务费，按日加收应交纳费用3‰的滞纳金系真实的意思表示。该滞纳金的约定实则为违约金的约定。但违约金约定过高，现在原告请求将违约金调整为每天按应交纳费用的万分之四计算，本院予以准许。故渝海物业要求按万分之四计算至2013年6月30日止共计428.74元违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于许征提出的不交纳物业服务费的抗辩理由，通过双方在庭审中的诉辩尚不能让
本院认为这三点理由属于渝海物业不履行物业服务合同，或者履行物业合同有重大瑕疵造成的，故该理由亦不能成为业主不交纳物业服务费的正当理由，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条之规定，
判决如下：被告许征在本判决生效后立即向原告重庆渝海物业管理有限责任公司支付自2011年8月至2013年6月期间的物业服务费3247.97元及截止于2013年6月30日的违约金428.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取二十五元，由被告许征负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理
审判员 赵文康
二〇一四年六月十六日
书 记 员 屈冬梅 搜索“”