广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书（2014）叠民初字第68号原告李瑜。原告刘慕。原告邓源峰。三原告共同委托代理人刘××，广西××律师事务所律师。被告桂林市富辉投资有限责任公司。法定代表人吕××，该公司经理。被告吕建辉。二被告共同委托代理人张××。
原告李瑜、刘慕、邓源峰诉被告桂林市富辉投资有限责任公司（以下简称富辉公司）、吕建辉合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人刘××，二被告的共同委托代理人张××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：被告以取得××市××区××乡×××新村合作投资开发为由，要求三原告投资。双方于2011年1月31日签订了一份协议书，约定三原告先付人民币40万元定金，后三原告以李瑜名义于2011年2月1日分两次向被告交付40万元定金。被告在该协议中保证取得开发建设批文和开工建设的证件等手续。在原告交付定金后，被告并没有按照协议书约定取得开发建设批文和开工建设的相关手续。现被告根本无法实际履行，且告之原告无法履行协议，被告已构成严重的违约，因此原告要求解除合同，双倍返还定金即80万元。但被告吕建辉于2013年1月11日和2013年2月5日分两次通过银行转账返还定金30万元后，尚欠50万元未付清。原告多次找被告协商未果。被告吕建辉作为被告富辉公司的法定代表人，以个人名义收受定金，并拒绝返还，应承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除三原告与被告富辉公司于2011年1月31日签订的协议书；2、被告富辉公司双倍返还原告定金50万元。并自2013年2月6日起按中国人民银行同期双倍贷款利率向原告支付利息至实际退还定金之日止；3、被告吕建辉对以上请求事项承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。三原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、协议书，证明三原告与被告富辉公司签订了投资协议书，约定了土地要求、定金40万元、被告富辉公司负责建设开工证等有关手续、交付定金40万的银行账号；2、广西××信用社（合作银行）转账业务凭证、中国××银行银行卡取款业务回单，证明原告李瑜于2011年2月1日分别通过广西××信用社、中国××银行汇给被告吕建辉定金30万、10万元；3、××银行零售客户交易明细清单，证明被告于2013年1月11、2月5日通过××银行退还原告定金30万元。二被告辩称：1、×××村委告之被告吕建辉，要求合伙开发该村的新村，吕建辉又告之原告后，原告为了取得在×××村新村建设项目及一部分房产所有权，所以自愿与吕建辉及富辉投资有限公司签订了此协议书，并非是被告要求原告投资；2、被告和原告在本案中均是受害人，都是相信了×××村委，但因情况发生了变化，没有取得新村建设批文和相关手续；3、被告吕建辉已退还了原告定金30万元人民币，尚欠的10万元因交给了×××村委至今未退还，所以被告尚欠原告10万元是有原因的；4、原告均系城镇的非农及非本村户口，依照相关法律法规的规定，非农及非本村户口是不能在本村集体土地取得房产权的，原告为了达到在×××村新村建设中取得房产权。明知是违法的，也与富辉公司和吕建辉签订协议书，所以此协议书中是一份违法的无效合同；5、被告愿意返还尚欠原告的10万元及按中国人民银行同期贷款利息，请求驳回原告的其他诉讼请求。二被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：协议书，证明×××新村建设是该村委和被告富辉公司共同投资开发；原、被告签订的协议是把三原告的户口从外地迁入该村，以取得该村新村建设房屋的部分产权，系小产权房；据国家相关规定三原告的行为违法。经过开庭质证，二被告对三原告提交的证据1-3的真实性及证明内容无异议。三原告对二被告提交的证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告仅以一个条文约定的内容否定整个协议系无效协议，不符合法律规定。因双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年1月31日，三原告（乙方）与被告富辉公司（甲方）就××乡×××新农村用地建房签订一份协议书，主要内容为“1、×××新村由甲方与下梁江村共同合作投资开发，甲方在所得开发新村地块范围内，除第一排外，乙方先交定金后任选五块建房用地，每块可用地面积不少于220㎡。具体位置以规划图乙方选中为准；按规划图纸保证楼层建设图，设计建房；2、甲方保证乙方确认范围内提供建房用地每宗地按叁拾伍万元计价，并无偿为乙方办理一切相关手续；3、付款方式：双方签订协议后乙方首付肆拾万给甲方作为定金，待甲方取得定点批文后，乙方再付壹佰壹拾万元整。甲方为乙方办理好开工许可证后，乙方再付贰拾伍万元余款；4、从签订协议即日起，甲方保证在半年内办理好乙方户口迁进下梁江村，2011年IO月之前保证乙方领到建房开工证，并可正式动工，如没按时办理好相关手续，甲方无条件将乙方所交的款全部退还给乙方，并赔偿一定的损失；5、甲方不得以任何理由再收取乙方基础设施及小区配套等费用，乙方另交纳伍仟元办理户口迁进费，建好后应按规定交相应的物业费。每块地只负责迁壹人户口，超出按壹万元每户计费办理户口迁移及土地房产分割到户手续，乙方在交付甲方定金时，甲方须提供身份证复印件和各部门项目的相关批文原件，并给乙方复印件”。协议签订后，三原告以李瑜名义于2011年2月1日分两次向被告富辉公司的法定代表人吕建辉交付40万元定金。后上述协议无法履行，被告吕建辉分别于2013年1月11日、2月5日通过银行转账返还三原告定金15万元、15万元。
本院认为：原告与被告富辉公司于2011年1月31日签订的协议书，约定被告为三原告在×××新农村用地建房。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，非农及非本村户口也不能在本村集体土地取得房产权。三原告并非下梁村户口，而仍与被告富辉公司签订协议书，依《中华人民共和国合同法》的相关规定，协议书内容违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议书为无效合同。对于三原告要求解除与被告富辉公司签订的协议书的诉请，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，合同自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当返还。故三原告的该项诉请，本院不予支持。被告富辉公司应将收取的定金退还原告，并应按银行同期贷款利率支付占用期间的利息。自2011年2月2日起至2013年1月11日，占用40万元的利息为53077.26元。自2013年1月12日起至2013年2月5日，占用25万元的利息为1749.52元，共计54826.78元。原告主张双倍返还定金，
本院认为，原、被告在签订协议书时均存在过错，不应适用定金罚则，故原告主张双倍返还定金，理由不充分，本院不予支持。原告要求被告吕建辉对返还定金承担连带责任，被告吕建辉对此无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，
判决如下：
一、被告桂林市富辉投资有限责任公司返还原告李瑜、刘慕、邓源峰定金10万元并支付利息54826.78元及后期利息（后期利息计算方式：以10万元为基数，自2013年2月6日起至本判决规定的履行期限最后之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告吕建辉对被告桂林市富辉投资有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告李瑜、刘慕、邓源峰其他诉讼请求。本案案件受理费8800元（原告李瑜、刘慕、邓源峰已预交），由被告桂林市富辉投资有限责任公司、吕建辉负担（此款由被告桂林市富辉投资有限责任公司、吕建辉履行债务时一并支付给原告李瑜、刘慕、邓源峰）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈国先
人民陪审员 粟喜发
人民陪审员 张勇平
二〇一四年六月十六日
书 记 员 陆慧峥附：相关法条《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。《中华人民共和国土地合同法》第五十二条第五款：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿．有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。 来源：