四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泸民终字第55号上诉人（原审被告、反诉原告）丁瑞莲，女，1962年8月28日出生，汉族，住泸州市江阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）蔡建国，男，1958年5月23日出生，汉族，住泸州市江阳区。二上诉人的委托代理人卢湛，四川鼎正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司。住所地：泸州市纳溪区云溪东路二段。组织机构代码66740349-X。法定代表人杨官科，董事长。委托代理人孙林，四川理光律师事务所律师。
上诉人丁瑞莲、蔡建国因房屋买卖合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2012）江阳民初字第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人丁瑞莲、蔡建国的委托代理人卢湛，被上诉人泸州市科洋房地产开发有限公司（以下简称“科洋房地产公司”）的委托代理人孙林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：丁瑞莲、蔡建国为夫妻关系，丁瑞莲系“泸州市双语学校”的举办人。2010年5月12日，丁瑞莲与陈顺民（科洋房地产公司总经理）通过协商决定将“泸州市双语学校”的投资举办人变更为陈顺民，双方签订了《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》，约定两日内向主管局报告举办人（投资人）变更情况及陈顺民对丁瑞莲的投入和支持给予适当补偿。同日，在蔡建国的参加下，丁瑞莲与科洋房地产公司签订了《资产转让协议》，约定：
一、丁瑞莲将其自有的坐落于泸州市江阳区大山坪飞跃小区大田口9号楼1-3层建筑面积为798.05平方米房屋的所有权及面积为699.79平方米的土地使用权，飞跃小区大田口飞跃小学教学楼1-2层建筑面积为392.31平方米房屋的所有权及面积为1075.79平方米的土地使用权转让给科洋房地产公司。
二、科洋房地产公司支付丁瑞莲资产转让款400万元，其中在协议生效后3日内支付定金100万元（合同履行后转为资产转让款），协议生效后15日内再付100万元，同时丁瑞莲在协议生效后10日内通知科洋房地产公司去办理房屋所有权及土地使用权的变更登记手续，但变更后的房屋所有权证及土地使用权证原件由丁瑞莲保管。科洋房地产公司于2012年7月底以前付清余款200万元，同时丁瑞莲将房屋及土地及其所有权证、土地使用权证原件交付给科洋房地产公司。……。
五、1.如丁瑞莲违约则双倍返还定金200万元，退回实收的转让款，并赔偿损失。如科洋房地产违约，则解除合同，所交定金100万元归丁瑞莲所有，退还丁瑞莲的全部资产，并赔偿损失。损失以违约的金额为标准按同期人民银行贷款利率的四倍计算。2.任何一方违约，除违约定金外，另按照违约的金额以同期人民银行贷款利率的四倍计付对方的经济损失。同时，守约方有权要求继续履行合同。
六、合同当事人签字或盖章，且“泸州市双语学校”变更举办人及将划拨的25.616亩土地的手续办妥后生效。同日，“泸州市双语学校”向泸州市江阳区教育局提交了《泸州市双语学校关于举办人（投资人）变更的申请报告》、《泸州市江阳民办学校申报册》。2010年5月13日，丁瑞莲与陈顺民又签订了《泸州市双语学校变更学校举办人（投资人）协议书》。该协议书载明：陈顺民在该协议签订之日起2日内向丁瑞莲支付定金50万元。丁瑞莲在收到定金后2日内向教育局申报备案，并向陈顺民提供备案报告正本一份。此后5日内，陈顺民应按规定向国土部门缴纳划拨修建新校区的土地（25.616亩）使用费640.4万元。经教育局核准变更投资人后，陈顺民另补偿丁瑞莲教学设备投资款70.69万元，已交的定金50万元转为补偿款。陈顺民另补偿丁瑞莲因终止与原聘用人员的劳动合同关系所支付的各项费用33万元。双方在协议中还特别注明了陈顺民支付丁瑞莲的各项补偿款共计为153.69万元。该协议签订后，丁瑞莲即向陈顺民出具了收到定金50万元的《收条》，陈顺民通过农行向丁瑞莲支付30万元，科洋房地产公司于当天通过农业银行向丁瑞莲支付了100万元的定金。2010年5月19日，丁瑞莲与陈顺民签订了《泸州市双语学校关于举办人（投资人）善后重大事项处理的协议书》对“泸州市双语学校”变更举办人后的相关事项进行了协商处理，同时，双方另签订了《房屋租赁协议》，约定自2010年5月28日起陈顺民承租泸州市双语学校所使用的房屋及土地2年。2010年5月20日，泸州市江阳区教育局制发了《关于同意泸州市双语学校变更举办者的通知》，同意泸州市双语学校举办者由丁瑞莲变更为陈顺民，并要求丁、陈二人完善相关手续。2010年6月2日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了收到“补偿款现金人民币大写叁拾伍万元整。”的《收条》。6月3日，科洋房地产通过中国银行向丁瑞莲转账35万元。2010年6月4日，陈顺民以“泸州市双语学校”名义缴纳了土地使用费640.4万元。2010年6月24日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了50万元补偿款的《收条》，科洋房地产公司通过中国银行向丁瑞莲支付了50万元。2010年6月30日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了收到“购房款现金”33万元的《收条》，但未付款。7月1日，陈顺民向丁瑞莲出具了收到33万元（丁瑞莲承包学校）保证金的收条，亦未实际付款。同日，丁瑞莲向陈顺民出具了收到补偿款118.69万元的《收条》，陈顺民通过农行向丁瑞莲转款105万元。2010年7月8日，丁瑞莲将江阳区大山坪飞跃小区大田口9号楼1-3层房屋及飞跃小学教学楼1-2层房屋的所有权证交付给了科洋房地产公司。2010年7月19日，科洋房地产公司通过银行向丁瑞莲转账6万元。2010年8月10日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了收到购房款10万元的《收条》。2010年9月8日，陈顺民向泸州市国土资源局缴纳了地籍测绘成果成图资料费800.00元。2012年7月30日，科洋房地产公司通过邮政特快专递向丁瑞莲、蔡建国送达了《关于两个合同履行情况及要求你们履行资产过户交付手续的通知》，表明因丁瑞莲拒接电话而不便支付剩余的资产转让款，要求丁瑞莲在7月底以前到科洋房地产公司领取余款，并按合同交付变更后的房屋所有权证及土地使用权证原件，同时告知丁瑞莲如对付款有异议可于7月底内前来协商处理，如逾期不来处理或经协商未果，则将通过法律途径解决争端，并依法追究违约责任。2012年8月4日，丁瑞莲在《关于2个连环合同付款总额差额限期交足暨反诘你们“7·30通知”的通知》中回复：2010年6月30日向科洋房地产公司出具的33万元购房款收条后并未实际付款，而是与陈顺民于2010年7月1日出具的33万元保证金收条冲抵的。向科洋房地产公司出具了118.69万元收条后，丁瑞莲并未收到该款，该收条是包括在两个合同混合付款总额中的。要求科洋房地产公司在10日内将两个合同的余款通过银行转账到丁瑞莲账户中。同时特别声明“现在必须在核实转款依据后再写收条”。此后，双方因付款金额未能形成一致意见，科洋房地产公司于2012年8月23日向一审法院起诉，一审法院经审查受理了本案。2012年9月16日，丁瑞莲通过邮政特快专递向陈顺民及科洋房地产公司送达了《对账通知单》，确认陈顺民及科洋房地产公司于2010年5月13日通过农行转款30万元和100万元，于2010年6月3日通过中国银行转款35万元，于2010年6月24日通过中国银行转款50万元，于2010年7月1日通过农行转存入105万元，实际付款总额为320万元。同时称陈顺民及科洋房地产公司如果认为有错漏，则应在10日内以书面形式明确提出，并提供相关依据或线索以便核对。2012年9月29日，丁瑞莲、蔡建国邮政特快专递向科洋房地产公司发出《解除﹤资产转让协议﹥的通知》，宣布解除双方于2012年（注：应为2010年的笔误）5月12日签订的《资产转让协议》，科洋房地产公司于次日收到该《通知》。2012年10月7日，丁瑞莲再次通过邮政特快专递向科洋房地产公司发出《解除﹤资产转让协议﹥的通知》。陈顺民于2012年10月22日缴纳了权属调查费、地籍测绘费、等级证书费共计1430.00元，取得新校址的土地使用权证。另查明：科洋房地产公司于2010年5月25日以“蔡建国、丁瑞莲”的名义出具了一份收到科洋房地产公司“购房屋及土地款（按合同规定）人民币壹佰万元整”的《收条》，但未向丁瑞莲、蔡建国付款。一审法院经审理后认为：关于科洋房地产公司请求确认与蔡建国、丁瑞莲签订的《资产转让协议》有效的问题。审理中，丁瑞莲、蔡建国并未对《资产转让协议》的效力提出质疑，本案中亦无证据证明该协议的订立违反了法律的强制性规定或存在侵害国家、集体和第三人合法权益的情形，一审法院认为该《协议》是依法成立的，应当受法律的保护。但双方订立的《资产转让协议》是附生效期限的合同，自期限届至时生效。按照《资产转让协议》约定，合同生效应当同时具备以下三个条件：1、当事人签字或盖章；2、“泸州市双语学校”变更举办人；3、将划拨的25.616亩土地的手续办妥。根据查明的事实，合同生效的前两个条件早已成就。2010年6月4日、9月8日陈顺民分别缴纳了土地使用费、地籍测绘成果成图资料费，直至2012年10月22日才取得新校址的土地划拨手续，至此，合同生效的第三个条件才成就。按照约定，《资产转让协议》的生效时间应为2012年10月22日。一审法院认为本案争执的焦点为：
一、科洋房地产公司履行《资产转让协议》是否违约？二、丁瑞莲、蔡建国在科洋房地产公司提起本案之诉后单方解除《资产转让协议》是否成立？三、科洋房地产公司支付的定金100万元是否应收归丁瑞莲、蔡建国所有，丁瑞莲、蔡建国应交付资产并办理房屋所有权及土地使用权变更手续还是由科洋房地产开发公司退还丁瑞莲、蔡建国的房产证？四、科洋房地产公司向丁瑞莲、蔡建国支付的资产转让款数额应为多少？五、丁瑞莲、蔡建国是否应当赔偿科洋房地产公司的损失？针对双方争执的焦点，一审法院作如下评述：
一、关于科洋房地产公司履行《资产转让协议》是否违约的问题。一审法院认为，本案讼争的《资产转让协议》的生效时间为科洋房地产公司提起诉讼至庭审辩论终结期间。仅根据丁瑞莲、蔡建国的自认，科洋房地产公司早在2010年5月13日，就已向丁瑞莲支了付定金100万元。因此，科洋房地产公司在履行合同义务时均不存在违约的行为。
二、关于丁瑞莲、蔡建国在科洋房地产公司提起本案之诉后单方解除《资产转让协议》是否成立，双方是否仍应继续履行《资产转让协议》的问题。一审法院认为，虽然丁瑞莲、蔡建国于2012年9月29日通过邮政特快专递向科洋房地产公司发出《解除﹤资产转让协议﹥的通知》，科洋房地产公司也于次日收到该《通知》，但科洋房地产公司早于《解除﹤资产转让协议﹥的通知》送达之前就已经向一审法院提起本案的诉讼。在审理中，丁瑞莲、蔡建国也未能提供充分证据证明科洋房地产公司存在违约行为，故丁瑞莲、蔡建国在科洋房地产公司提起本案之诉后单方解除《资产转让协议》不成立。
三、关于科洋房地产公司支付的定金100万元是否应收归丁瑞莲、蔡建国所有及丁瑞莲、蔡建国应交付资产并办理房屋所有权及土地使用权变更手续还是应由科洋房地产开发公司退还丁瑞莲、蔡建国的房产证的问题。一审法院认为，丁瑞莲、蔡建国无充分证据证明科洋房地产公司违约，则应承担举证不能的不利后果，其要求将科洋房地产公司支付的100万元定金收归其所有的理由不充分，一审法院不予支持。《资产转让协议》第二条载明了具体的履约时间，明确了双方履行合同义务的先后顺序，真实地反映当事人订立合同时的真实意思，即丁瑞莲、蔡建国的通知义务应当在科洋房地产公司付款的义务的前5日，双方均应当按照该约定自觉履行各自的义务。由于《资产转让协议》生效的时间迟于合同约定的最后一期付款时间，导致履行期限延迟，而双方对本合同的履行又未能达成一致意见，一审法院根据实际情况在不违背实现合同目的的情况下适当予以调整，确定丁瑞莲、蔡建国在本判决生效之日起10日内通知并协助科洋房地产公司办理讼争资产的变更登记手续，并在资产变更登记手续办理完毕后1个月内将讼争资产交付给科洋房地产公司，同时由科洋房地产公司支付剩余的资产转让款。
四、关于科洋房地产公司向丁瑞莲、蔡建国支付的资产转让款数额应为多少的问题。一审法院认为：1、丁瑞莲、蔡建国对科洋房地产公司支付的定金100万元无异议，一审法院予以认定。2、丁瑞莲、蔡建国认为科洋房地产公司于2010年6月3日、2010年6月24日两次支付的85万元，是代为陈顺民履行《泸州市双语学校变更学校举办人（投资人）协议书》而支出的补偿款。一审法院认为，付款人对收款人出具的收款依据负有审查的义务，丁瑞莲向科洋房地产公司及陈顺民出具的收条中，均注明了不同款项的性质。丁瑞莲于2010年6月3日、2010年6月24日出具的收条中，已载明为“补偿款”，而双方签订的《资产转让协议》中并无“补偿款”内容。本案在审理中，科洋房地产公司又未提供其他相关证据予以补强，仅以丁瑞莲出具的这两份收条则不能判定这85万元属本案讼争《资产转让协议》中的资产转让款。3、丁瑞莲、蔡建国认为丁瑞莲于2010年6月30日向科洋房地产公司出具的33万元购房款收条与陈顺民2010年7月1日向丁瑞莲出具33万元保证金收条相互进行冲抵并未得到丁瑞莲的同意而不予认可。一审法院认为，本案在审理中，丁瑞莲对其主张至始未能提供相关证据证明，一审法院不予采信。三方的转账行为并未违反国家法律、法规的规定，且符合民间的习惯，该33万元应纳入科洋房地产公司向丁瑞莲支付了33万元资产转让款的结算中。综上所述，一审法院认定科洋房地产公司已支付丁瑞莲143万元资产转让款（含2010年8月10日的10万元），且均在《资产转让协议》生效前就已经支付。
五、关于丁瑞莲、蔡建国是否应当赔偿科洋房地产公司的损失的问题。一审法院认为，科洋房地产公司的该项诉讼请求不明确，且无相关事实依据，对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、科洋房地产公司与丁瑞莲、蔡建国于2010年5月12日订立的《资产转让协议》合法有效；
二、丁瑞莲、蔡建国于本判决生效之日起10日内通知并协助科洋房地产公司办理坐落于泸州市江阳区大山坪飞跃小区大田口9号楼1-3层建筑面积为798.05平方米房屋及面积为699.79平方米的土地、飞跃小区大田口飞跃小学教学楼1-2层建筑面积为392.31平方米房屋及面积为1075.79平方米的土地该房屋所有权证及土地使用权证的变更登记手续，并在前述资产的变更登记手续办理完毕后1个月内将前述资产交付给科洋房地产公司；
三、科洋房地产公司在丁瑞莲、蔡建国交付上述资产的同时向丁瑞莲、蔡建国支付剩余的资产转让款257万元。
四、驳回科洋房地产公司的其他诉讼请求；
五、驳回丁瑞莲、蔡建国的反诉讼请求。本案案件受理费38800.00元、反诉费13800.00元、财产保全申请费5000.00元，共计57600.00元，由科洋房地产公司负担17600.00元，丁瑞莲、蔡建国负担40000.00元。宣判后，上诉人丁瑞莲、蔡建国不服，其上诉理由为：1、一审法院对《资产转让协议》履行义务的时间顺序和该合同生效时间认定错误，该合同被上诉人应先履行付款义务，上诉人才有义务通知被上诉人办理房屋过户手续。一审法院将25.616亩土地办证手续完毕的时间作为《资产转让协议》生效的时间是错误的，真实意思是《变更投资人协议》的履行时间才是《资产转让协议》生效的条件。2、一审法院认定的33万元收条和10万元收条均为实际付款，其出具的33万元收条与陈顺民的33万元收条抵消并非上诉人的自愿，是虚假的。被上诉人也未提供充分证据证明10万元收条是已经向上诉人付了款的。3、上诉人已经通知被上诉人解除《资产转让协议》，且《资产转让协议》赖以存在的《变更投资人协议》也已经解除，故一审判决继续履行《资产转让协议》是错误的。
被上诉人科洋房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经二审审理后，本院对一审法院查明的事实，除陈顺民直至2012年10月22日才取得新校址的土地划拨手续以外，其余事实予以确认。另查明，陈顺民与丁瑞莲于2010年5月13日签订的《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》约定：
一、陈顺民在本协议签订之日起二日内，向丁瑞莲支付履行本协议的定金50万元；
二、丁瑞莲在收到陈顺民50万元定金后，二日内向泸州市双语学校的主管局将泸州市双语学校投资人从丁瑞莲变更为陈顺民的情况书面上报教育主管局备案，并向陈顺民提供该备案报告正本一份；
三、在丁瑞莲向陈顺民提供教育主管部门书面备案报告正本后的五日内，陈顺民按泸州市土地收购储备和开发中心泸州地储供（2007）第3号《供地协议》的要求，向泸州市国土管理部门指定的政府收款帐号上直接缴纳土地总面积为25.616亩划拨土地使用费640.4万元。在教育局审核批准变更学校投资人后，陈顺民补偿给丁瑞莲以前投入教学设备补偿款706900元。
四、在陈顺民履行了向政府缴纳划拨土地总价款640.4万元和向丁瑞莲支付教学设备的补偿款共计1206900元后，泸州市双语学校的教学设备（丁瑞莲个人名下的房屋及土地除外）以及拟建的新校区项目（含前述划拨土地25.616亩）的一切权利和义务，一并由变更后的陈顺民享有。该协议还对其他一些事项和违约责任进行了约定。《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》涉及的25.616亩划拨土地，泸州市人民政府于2012年9月29日颁发泸市国用（2012）第16405号权利证书确认给泸州市双语学校。上述事实，有《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》、泸市国用（2012）第16405号权利证书等在卷佐证。
本院认为：双方当事人在本案中存在如下争议：
一、《资产转让协议》何时起生效，该协议的权利义务履行顺序是怎样的？二、丁瑞莲出具给科洋房地产公司的33万元收条和10万元收条是否有效？三、《资产转让协议》是否应继续履行，还是已经解除？关于《资产转让协议》何时起生效，该协议的权利义务履行顺序是怎样的问题，因双方的《资产转让协议》第六条约定“本协议经双方签字或盖章，且陈顺民与丁瑞莲所签订的泸州市双语学校变更学校举办人协议书所述的变更学校举办人及25.616亩划拨土地手续按协议书办妥后生效”，该约定说明了《资产转让协议》生效应具备三个条件，一是双方签字或盖章；二是按《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》的约定变更学校举办人；三是按《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》的约定办妥25.616亩划拨土地手续。三个条件同时具备时，《资产转让协议》才能发生法律效力。双方对前两个生效条件并无争议，但对第三个生效条件的理解出现分歧，上诉人认为只要陈顺民按《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》第三、四条的约定履行完向政府缴纳划拨土地使用费640.4万元的义务时起，第三个生效条件就已经满足；被上诉人则认为除陈顺民向政府缴纳划拨土地使用费640.4万元外，还应取得25.616亩划拨土地的证件时起，第三个生效条件才能满足。
本院认为对于第三个生效条件应将《资产转让协议》第六条和《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》第三、四条联系起来理解。首先，第三个生效条件中“25.616亩划拨土地手续按协议书办妥”，指25.616亩划拨土地手续是按《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》约定办妥，而《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》中并没有关于如何办理25.616亩划拨土地手续的约定，仅约定陈顺民向政府缴纳划拨土地使用费640.4万元。“办妥”一词按通常的理解是指办理完毕，缴纳划拨土地使用费只是办理25.616亩划拨土地手续的其中一部分。故一审法院认为第三个生效条件是指25.616亩划拨土地的证书颁发日的认定是正确的。但该证书的颁发日为2012年9月29日，一审法院认定是2012年10月22日才取得新校址的土地划拨手续不当，本院予以纠正。故《资产转让协议》最终的生效时间应为2012年9月29日。对于《资产转让协议》的权利义务履行顺序的问题，《资产转让协议》的第二条中虽然双方有“协议生效后15日内被上诉人再付100万元，同时上诉人在协议生效后10日内通知被上诉人办理房屋、土地两证过户手续”的约定，但该约定不能简单的理解为哪一方就应具有先履行的义务，而是双方在协议生效后10日内和15日内均应履行各自约定的义务，但双方均未按约定履行各自的合同义务，均存在违约行为。故上诉人在一审中认为被上诉人存在违约行为，已付100万元定金归其所有的主张，一审法院未予支持是正确的。关于丁瑞莲出具给科洋房地产公司的33万元收条和10万元收条是否有效的问题。上诉人对上述两份收条的真实性未提出异议，也认可为其出具，且上诉人也未举证证明其在出具收条时存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，同时也未行使相应撤销权予以撤销。故丁瑞莲出具给科洋房地产公司的33万元收条和10万元收条是有效的，对丁瑞莲具有约束力。关于《资产转让协议》是否应继续履行，还是已经解除的问题。因上诉人向被上诉人发出解除《资产转让协议》的通知是在被上诉人已经向一审法院起诉要求上诉人履行《资产转让协议》之后，并且上诉人向被上诉人发出解除通知前一审法院已经向上诉人送达本案的相关诉讼法律文书，上诉人已经明知涉及《资产转让协议》的争议被法院受理，应由法院依法进行处理，但上诉人仍坚持用通知的方式解除与被上诉人签订的《资产转让协议》，并认为该协议已经被解除的主张，
本院认为，既然被上诉人已经将双方的争议诉诸法律，请求人民法院进行解决，解决双方争议的主导权就已经转移至法院，应由法院对双方的争议进行判别，上诉人在诉讼期间以通知的方式解除与被上诉人签订的《资产转让协议》的行为不当，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45700元，由上诉人丁瑞莲、蔡建国承担。本判决为终审判决。
审判长 张朝云
审判员 卓 波
审判员 李 野
二〇一四年六月十二日
书记员 袁雪梅 更多数据：搜索“”来源：