贵州省册亨县人民法院民 事 判 决 书（2014）册民初字第219号原告陈永红，男，汉族，1981年12月29日生，贵州省册亨县人，教师。委托代理人宋正宇，某法律服务所法律工作者。被告柏朝林，男，汉族，1964年5月20日生，贵州省安龙县人，农业。被告文国秀，女，汉族，1968年6月15日生，贵州省安龙县人，农业。
原告陈永红诉与被告柏朝林、文国秀确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法适用简易程序由
审判员黄英对本案公开开庭进行审理。原告陈永红及其委托代理人宋正宇、被告柏朝林、文国秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系夫妻关系。2013年4月23日，二被告将其违法建造的位于册亨县文化路115-116号的6-4室的房屋一套出售给原告，总价为227250元。协议签订时，原告向二被告支付了136000元。到原告要求交房时，二被告早已将该房屋出卖给他人。二被告在没有办理相关手续的情况下，将没有合法产权的房屋出售，违反了国家法律的强制性规定，其行为违法。请求：
一、判决原、被告于2013年4月23日签订的《房屋出售协议》无效；
二、判决被告返还购房款136000元，并按中国人民银行同期贷款利息的四倍支付利息至清偿结束时止；
三、本案的诉讼费由被告承担。二被告答辩称：
一、被告将房屋卖给原告是事实，但在双方签订协议时，原告就已经明知房屋证照不全，否则就不会在协议中房屋面积上特别记载“以房产证书登记为准”，也不会在协议第六条约定“甲方应该在双方签订本协议之日起五年内为乙方办理房屋所有权转移登记手续”。被告因房屋相关证照不全，在签订协议时正在接受册亨县国土资源局的处理，这是人所共知的事，被告在房屋证照问题上没有做任何虚假承诺。所以原告在明知证照不全的情况下购买答辩人所建的房屋，属于自愿承担因房屋证照不全而可能带来的风险，该风险在原告接受房屋后已经转移给原告，由原告自行承担，所提合同无效，要求返还房款的理由不成立，应当予以驳回。
二、原告在诉状中称，二被告将房屋出卖给他人，不是真实情况。被告欠房屋承建人周茂斌工程款，册亨县文化路115-116号的所有房屋钥匙就全部押在杜俊云、周茂斌处。被告在与原告签订协议时，杜俊云、周茂斌也在场，原告支付的136000元购房款由杜俊云、周茂斌接受抵作被告所欠的部分工程款，而杜俊云、周茂斌马上将6-4室钥匙交给了原告，从而完成房屋交付。现原告所买房屋确实被他人破门而入，原因是被告与他人有债务纠纷，不是被告一屋二卖。总之，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月23日，原告陈永红作为乙方与作为甲方的被告柏朝林签订《房屋出售协议》，约定甲方将其位于原册亨县文化路115-116号6-4室的房屋一套出售给乙方，房屋面积约112.5平方米，以产权证为准；房款227250元，分两次付清，第一次付136000元，余下房款由甲方为乙方在国家银行办理按揭借款，借款抵押物为乙方所购买的该房产。甲方在双方签订协议之日起五年内为乙方办理房屋所有权转移登记手续。协议签订当日，原告支付房款136000元给被告后，被告即将房屋钥匙交给原告。原告接收房屋后，由于没有钱装修，未入住。2014年1月24日，原告去看房屋时开不开门，发现锁芯被换。原告按照门上贴的电话号码打过去，案外人韦坤果接电话称其已向被告购买该房。原告遂起诉提出前述诉讼请求。另查明，被告柏朝林、文国秀系夫妻关系。本案涉案房屋所在楼系被告文国秀与案外人陈卉共同修建，共有七层，每层4套房屋。涉案套房位于六层4号。该栋楼于2011年3月开始修建，修建至四层时，由于建房使用的部分土地属非法侵占土地，未取得建房的相关手续，属于非法占用土地建房行为，册亨县国土局于2012年11月29日作出册国土资执法处罚字（2012）第46号国土资源行政处罚决定书，将陈卉、文国秀建造的该建筑物（四层）没收。被告接通知后并未停止修建，于2013年初将该栋楼修建至七层竣工。2013年12月29日，册亨县国土局作出册国土资执法处罚字（2013）第23号国土资源行政处罚决定书，将该建筑物（七层）及其他设施全部没收，并已将处罚决定书送达被告。上述事实，有房屋出售协议、册国土资执法处罚字（2013）第23号国土资源行政处罚决定书、册国土资执法告字（2013）第23号国土资源行政处罚告知书及原、被告的陈述等证据在卷为据。
本院认为，位于册亨县文化路115-116号楼房系违法修建，国土部门在2012年就对修建中的该房予以没收，至此被告对该房就丧失了处分权。后被告将该楼房建至七层，亦被国土部门全部没收。2013年4月23日，被告将该楼房6-4号套房出售给原告，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”根据合同法第五十二条规定，双方签订的《房屋出售协议》应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告将已被国家没收的房屋出售，且由于其他纠纷导致原告无法入住，主要过错在于被告，原告明知被告对该房没有取得所有权而予以购买，其本身有一定的过错，其要求按银行同期贷款四倍利息计算损失过高，酌情按银行同期借款利息支付损失为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告陈永红与被告柏朝林于2013年4月23日签订的《房屋出售协议》无效；
二、被告柏朝林、文国秀于本判决生效后三十日内将原告交付的购房款136000元返还给原告，并按中国人民银行同期贷款利息从2013年4月23日起支付至本判决确定给付之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由被告柏朝林、文国秀承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可于履行期届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 黄 英
二〇一四年六月十日
书记员 肖艳露附引用法律条款：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 搜索“”