四川省旺苍县人民法院民 事 判 决 书（2014）旺苍民初字第465号原告杨爱民，男，汉族，生于1976年9月14日，住四川省旺苍县。委托代理人蒋晓琴，旺苍县凤凰法律服务所法律工作者。被告杜绍安，男，汉族，生于1958年3月10日，住四川省旺苍县。委托代理人陈从学，四川苍龙律师事务所律师。
被告何蓉，女，汉族，生于1959年9月10日，住四川省旺苍县，与被告杜绍安系夫妻关系。委托代理人陈从学，四川苍龙律师事务所律师。
原告杜爱民与被告杜绍安、何蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员汪世春独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨爱民及其委托代理人蒋晓琴、被告杜绍安、何蓉及其委托代理人陈从学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月30日，被告与旺苍县地方税务局签订房屋租赁合同，租赁期限从2013年4月1日至2014年3月31日，租赁费用180000元。被告眼看合同到期，于2013年11月24日将租用的门面转租给原告，转让费用48000元，并承诺该门面一直由原告使用并保证可以续租。但事后原告方知该门面房系原告瞒着旺苍县地方税务局转租，且目前该局将收回房屋。故被告因转租未经出租人同意，转租无效，请求判令被告立即返还门面转让费48000元及占用资金利息。
被告杜绍安、何蓉在法定期限内未提交书面答辩，在庭审中共同辩称，被告应当返还房屋租赁及转让费用只有两种情形，一是合同解除，二是合同无效，但本案原告未向被告发出解除合同的通知，租赁合同也不存在法律规定的无效情形和可撤销的条件，故原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月30日，被告杜绍安、何蓉与旺苍县地方税务局签订《房屋出租合同》，旺苍县地方税务局将其临街门面用房一间出租给杜绍安，租赁期限从2013年4月1日至2014年3月31日，租金18000元，并约定承租方在租赁期限内不得转租，若需转让必须经出租方同意。2013年11月24日，被告杜绍安、何蓉意欲转让所租门面房，原告杨爱民经人介绍与被告达成房屋转租的口头协议，约定门面转让费用48000元，包括租金及门面财产、装修。口头协议达成当日，原告杨爱民将门面转让费用及租赁费48000元转付至被告杜绍安的银行账户。被告杜绍安亦将与旺苍县地方税务局签订的《房屋出租合同》交给原告杨爱民。2014年2月28日，旺苍县地方税务局向承租临街门面的各户发出通知，根据中办发（2013）17号文件，“党政机关办公用房已经出租、出借的到期应予收回，租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租”的相关规定，决定对租赁到期的房屋不再续租，到期予以收回。原告杨爱民遂要求被告杜绍安、何蓉退还租赁费及转让费，双方未能协商一致，原告遂起诉来院。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被告未经出租人同意转租，并不导致转租无效的法律后果，因此，本案原告杨爱民与被告杜绍安、何蓉达成的口头房屋转租协议并不违背法律规定，应为有效。
原告杨爱民诉称转租未经出租人同意而导致合同无效的理由与法律规定不符，本院不予采纳。同时，承租人未经出租人同意转租，出租人可行使解除合同，未行使合同解除权的，承租人与出租人之间仍然按照合同约定履行，不影响次承租人与承租人之间的转租协议履行。本案中，出租人旺苍县地方税务局发出的通知，其内容表明是不再续租，并未因被告杜绍安、何蓉转租而行使租赁合同解除权，故也未对原告与被告之间的房屋转租协议履行造成影响，故原告请求返还转租费用的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告主张被告隐瞒房屋租赁期间将要届满的事实，因被告已将与旺苍县地方税务局签订的房屋租赁合同提交原告，故本院对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条的规定，
判决如下：驳回原告杨爱民的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告杨爱民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 汪世春
二〇一四年六月九日
书记员 张 威 百度搜索“”