江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1091号上诉人（原审被告）苏州派迪派鞋业有限公司上诉人（原审被告）苏州美力格科技有限公司被上诉人（原审原告）苏州世能重型能源开发有限公司上诉人苏州派迪派鞋业有限公司（以下简称派迪派公司）、苏州美力格科技有限公司（以下简称美力格公司）因与被上诉人苏州世能重型能源开发有限公司（以下简称世能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2007年9月12日，世能公司与派迪派公司、美力格公司签订厂房租赁合同书一份，约定：世能公司将其位于苏州相城经济开发区春申湖东路99号1#、2#厂房（建筑面积8476.5㎡）出租给派迪派公司和美力格公司生产经营使用，世能公司于2007年9月20日前向派迪派公司、美力格公司交付该房屋，租赁期自2007年10月8日起至2012年10月7日止；关于租金，约定美力格公司租赁面积为5476.5㎡，房屋租赁费6.3元／平方，配套设施费4.2元／平方，合计10.5元／平方，派迪派公司承租面积为3000㎡，房屋租赁费6.3元／平方，配套设施费4.2元／平方，合计10.5元／平方，两年内不变，第三年租金为每月10.8元／㎡；第四年租金为每月11.5元／㎡；第五年租金为每月12元／㎡计算；双方还约定派迪派公司、美力格公司支付房屋租赁保证金178008.5元；关于房屋使用要求和维修责任，约定租赁期间，派迪派公司、美力格公司应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障，派迪派公司、美力格公司应负责维修，拒不维修的世能公司可代为维修，费用由派迪派公司、美力格公司承担；关于房屋返还时状态，约定除世能公司同意续租外，派迪派公司、美力格公司应在本合同的租期届满后的十五日内返还该房屋，未经世能公司同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，应按月租金的两倍向世能公司支付该房屋占用期间的使用费；派迪派公司、美力格公司返还该房屋应当符合正常合用后的状态，返还时，应经世能公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同签订后，世能公司交付了厂房，派迪派公司、美力格公司承租该厂房并已足额支付租赁期限内的所有租金。在租赁期临近届满时，派迪派公司、美力格公司通过报纸公告、粘贴公告等形式通知世能公司厂房租赁合同期满不续签、10月8日办理厂房交接手续等事宜。其后世能公司与派迪派公司、美力格公司就租赁厂房不再续租达成一致意见，但对厂房的修复等事宜产生纠纷。2012年10月8日，双方现场就厂房修复、交接等事宜进行协商。10月18日，派迪派公司、美力格公司向世能公司发出书面通知称，就我司承租贵司厂房的交还，贵我双方于2012年10月8日进行了第一次交接，并就有关问题的解决进行了友好讨论，现我司已根据贵司要求处理完毕，包括卸货地沟的填平、车间的部分墙面粉刷、办公区域及宿舍的部分装修以及两处车棚的拆除，车间的部分窗户、卫生间的维修，车间部分消防设施的补齐等。故我司再次通知贵司于2012年10月22日9点30分派代表到现场办理交房手续。10月23日，世能公司就上述通知回函称，贵公司2012年10月18日函已收到，关于双方厂房交接的通知函，经我方工作人员去现场查看，目前厂房现状未能达到双方2012年10月8日现场确定的修复要求，具体为：
一、1、厂房的围墙有一段是空的；2、1#厂房对面停车场的地面碎块未清扫，地面损坏；3、1#厂房的插座外漏及配电盒的盖子未安装；4、厂房墙面未粉刷完全；5、卫生间的水管外漏太多；6、1#厂房车间的地面树脂和油渍未清除；7、窗户未清洁；8、厂房门口的路沿损坏部分未修复；9、1#厂房西侧门上的锁未安装；
二、1、2#厂房车间的地面树脂和胶未清除；2、两栋厂房中间的排水渠未能用水泥修复；3、电梯井的垃圾未清扫；4、防火门未用防火涂料粉刷；5、卫生间的冲水开关未安装完全及下水管未安装；6、2#厂房两侧办公区吊顶上的孔未抹平；7、西侧厂房内的灯棒未补充；8、北面楼道的垃圾清扫；9、二楼车间的地面未修复；10、窗户未清洁；11、换的井盖未恢复；12、少的路灯未安装及通电。请贵公司尽快完成上述项目整改工作，待具备交接条件后，书面通知我公司。11月2日，派迪派公司、美力格公司针对世能公司的回函答复称，贵司10月23日函已与11月2日收悉，我方认为，我方已根据双方讨论，就所租贵司厂房整理完毕，具备交房条件，该厂房完全满足正常使用之需要。我方已通过多种方式通知贵司于2012年10月22日上午现场交房，贵司执意不参加交接，只能视为贵司放弃相关权利，应当视作我方交房完毕。现贵司提出的问题系贵司单方面之主观意见，我方不能认同。‥‥‥。我方要求贵司归还我方保证金178008.5元。11月5日，世能公司就上述函件再次回复认为，派迪派公司、美力格公司11月2日的函无视事实，不能接受，并重申要求按10月8日现场商定的整改方案进行整改，具备交付条件后再通知验房交接，如在收到本复函三个工作日不回函或明确表示不再整修的，我司将在当地委托有资质的施工队伍进行修复，费用由贵司承担，我司未接收租赁房屋前的租赁费用按租赁合同第七条（房屋返还时的状态）约定执行。11月15日，派迪派公司、美力格公司就此答复世能公司称，现贵司来函是否表示贵司确认已完成交房，请来函回复，予以明确，我方将视贵司恢复情况对贵司提出的要求另行答复。11月19日，世能公司再次复函称，一、租赁房屋由于未完成修复工作，目前尚不符合正常使用状态，重申租赁房屋目前仍在贵司占有使用中，我司尚未接收租赁房屋；
二、我司多次向贵司提出修复要求，然贵司予以拒绝，租赁房屋迄今为止仍未修复，责任在贵司；
三、由于贵司未经我司同意已逾期返还房屋，根据租赁合同第七条第一款约定，自2012年10月8日起贵司应按月租金两倍支付占用期间的使用费，直至我司验收认可接收房屋为止；
四、根据第七条约定，待我司验收认可并接收租赁房屋后，对方结清费用，故贵司交付的保证金在我司接收房屋后多退少补，目前尚不能结清；
五、我司要求贵司在2012年11月30日前将租赁房屋修复，如贵司未在上述期限内修复，我司将依法向法院起诉，追究贵司的违约责任，对于由于贵司的违约行为造成的经济损失，我司将依法保留要求贵司赔偿的权利。2012年12月10日，世能公司与相城区公证处人员一起进入涉案1#、2#厂房进行证据保全。至2013年3月份，世能公司将其中的1#厂房另行出租给他人，现已装修并生产经营。2#厂房在2013年5月份重新出租，并也已由新承租人装修后投入生产经营。另查明，派迪派公司、美力格公司已在原审法院另行起诉世能公司，要求返还租赁保证金。现该案正在审理之中。庭审中，世能公司与派迪派公司、美力格公司共同明确，派迪派公司和美力格公司系共同承租该厂房，如果需要承担民事责任，则不需要加以区分。以上事实由双方当事人提供的厂房租赁合同、房屋产权证、来往函件、交付租金凭证、报纸公告、公证书及当事人陈述等证据附卷佐证。庭审中，世能公司未证明其未能修复厂房的损失，另外举证公证书原件一份及需要修复清单一份，证明派迪派公司、美力格公司在租赁期间给世能公司厂房造成损害的事实，包括但不限于公证书上的损坏。经质证，派迪派公司、美力格公司共同认为，公证书真实性无异议。对关联性有异议：1、该公证书的取样时间是2012年12月10日，在该时点派迪派公司、美力格公司已经搬离厂房，搬离的时间在2012年10月22日，在相隔两个月后产生的照片是否能真实反映10月的客观情况存疑；2、即使照片反映的都是事实，从拍摄照片的图像看，这些问题都不会影响房屋的结构和正常使用，这些问题只涉及卫生打扫方面的情况。这些情况不妨碍世能公司对该房屋的正常使用，也不能成为世能公司拒绝接受房屋的理由；3、世能公司代理人在说明照片的过程中，照片反映的情况和1#、2#厂房需要修复的地方有矛盾，比如有些清单上表明已经修复的照片上反映没有修复，清单上表明没有修复的照片上没有反映异常。因此该公证书没有关联性。庭审中，由于涉案厂房均已另行出租，并均已由新承租人另行装修和投入生产经营，对于修复厂房的损失的确定，世能公司认为，现在损失已经无法确定，世能公司在房租方面对新的承租人给予了优惠，原来是15天的免租期，现在给予1个月的免租期。派迪派公司、美力格公司认为对此不清楚，与其也无关系。原审原告世能公司的诉讼请求为：1、派迪派公司、美力格公司共同赔偿厂房各项损失人民币15万元；2、支付世能公司从2012年10月7日至2013年2月28日的租金计人民币50.19756万元（按照第一年的租赁价格每月10.5元／㎡，计算4个月又21天，租赁面积8476.5㎡，以双倍价格计算为836630.55元，仅主张501975.6元，自愿放弃其他租金）；3、本案诉讼费用由派迪派公司、美力格公司承担。原审法院认为，世能公司与派迪派公司、美力格公司签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。租赁期届满后，双方共同协商一致不再续租，故派迪派公司、美力格公司应当及时将所承租的厂房返还给世能公司，返还的厂房应当按照双方合同约定，符合正常合用后的状态并经世能公司验收认可。现根据本案查明的事实，双方在2012年10月8日进行了现场验收，从派迪派公司、美力格公司于2012年10月18日给世能公司的函件内容来看，其当时应当是同意对于厂房进行一定的修复后再另行交还，至10月18日进行了部分修复后另行通知世能公司于10月22日再行验收交接。世能公司认为未修复完毕拒绝接收。从世能公司举证的公证书来看，至少至2012年12月10日，派迪派公司、美力格公司所承租的1#、2#厂房确实还存在垃圾未清理、地面油渍未清除、门锁损坏等未修复情况。由于世能公司至此并未根据合同约定自行进行修复，现在两处厂房也已均另行出租并由新承租人重新装修，所以对于世能公司主张的修复费用损失再无法予以确定。况且世能公司在庭审中也表示现在的损失就是给予新承租人一些免租期方面的优惠，但对此也并未实际举证证明，原审法院无法确认。故对于世能公司主张要求派迪派公司、美力格公司赔偿世能公司厂房损失的请求，事实依据不足，原审法院不予支持。对于世能公司主张的从2012年10月7日至2013年2月28日的双倍租金问题，原审法院认为，派迪派公司、美力格公司所承租的厂房确实存在诸多未修复状况，但该未修复情形并非事关厂房主体结构、建筑安全等较大缺损事项，以此为由长期拒不接收返还的租赁物有扩大损失之嫌，也有违公平原则。另外从世能公司于2012年12月10日进入涉案厂房进行证据保全的情况来看，世能公司当时应当已经可以实际控制该厂房，再结合世能公司于2012年11月19日要求派迪派公司、美力格公司在2012年11月30日前将租赁房屋修复，否则将起诉追究违约责任和赔偿损失的表述来看，应视为世能公司给予派迪派公司、美力格公司最后修复并交还房屋的期限。据此，原审法院认为认定2012年11月30日为世能公司应当接收该涉案厂房的日期较为合理，世能公司所主张的占用期间的租金也应当自此截止。根据双方的合同约定，派迪派公司、美力格公司应在合同租期届满后的15日内即2012年10月22日前返还该房屋，否则每逾期一日应按第五年的月租金标准（每月12元／平方米）的两倍支付该房屋占用期间的使用费，根据上述认定，该使用费应当按照租金标准的两倍从2012年10月23日起支付至11月30日止（共计1个月又9天），经计算为264466.8元。由于派迪派公司、美力格公司庭审中也表示不加区分，故派迪派公司和美力格公司应共同支付世能公司人民币264466.8元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条等相关规定，
判决如下：
一、苏州派迪派鞋业有限公司、苏州美力格科技有限公司于判决生效之日起十日内共同支付苏州世能重型能源开发有限公司人民币264466.8元。
二、驳回苏州世能重型能源开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币12120元，由苏州世能重型能源开发有限公司负担7188元，苏州派迪派鞋业有限公司、苏州美力格科技有限公司共同负担4832元。
上诉人派迪派公司、美力格公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：派迪派公司与美力格公司为返还房屋联系世能公司于2012年10月8日进行了第一次交接，此后依据双方讨论情况花费10多万元进行修复，包括不属于上诉人责任的外墙落水修复。修复完成后派迪派公司、美力格公司向世能公司发出书面通知要求于2012年10月22日派人到现场办理交接手续，但世能公司未派人前来，拒绝受领租赁的房屋。一审法院认定上诉人交付的房屋不存在厂房主体结构、建筑安全等较大缺损事实，也就是房屋符合合同约定的正常合用后的状态。世能公司拒不接收返还的租赁厂房的行为导致房屋占用费的产生，也反映了其有故意扩大损失之嫌。世能公司2012年10月23日函件中列明的房屋状况多数为必须进入租赁房屋方可了解的内部状况，表明当时世能公司可自由进入并实际掌控房屋。一审认定2012年11月30日为世能公司接收房屋的日期明显存在错误。退一步讲，即使该日期为接收房屋日期，在世能公司存在明显过错的情形下，一审法院依然按每日两倍租金标准要求上诉人支付使用费比例过高，即使按照一倍租金支付使用费也是不合理的。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人世能公司答辩称：原审认定事实和适用法律正确，使用费的比例是双方之间的约定，合法有效。二审中，世能公司向本院提交其与苏州相城经济开发区豪明家具厂就苏州相城经济开发区春申湖东路99号的房屋签订的厂房租赁合同一份，其中约定房屋租金为22元／平方米／月，租赁期限为2013年3月6日至2018年3月5日。世能公司以此证明原审法院判决派迪派公司、美力格公司按双方合同约定的月租金标准（12元／平方米／月）的两倍支付使用费符合市场行情。派迪派公司、美力格公司质证认为：对该份合同的真实性无法确认，而且租房交易价格由各种因素综合决定，即使该合同是真实的，也是世能公司与其他第三人之间通过协商达成的合同，不能约束其与派迪派公司、美力格公司之间的法律关系。而且该合同表明2012年10月22日房屋符合正常使用条件。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本案二审争议焦点在于：1、2012年10月22日租赁房屋是否符合约定的交还条件；2、按合同约定的月租金两倍计算使用费是否过高。
本院认为：厂房租赁合同书约定返还房屋应符合正常合用后的状态。派迪派公司、美力格公司主张在2012年10月8日第一次交接后，其已依据双方讨论的情况对厂房进行了修复，但是其未能证明在2012年10月8日双方确认的待维修项目的内容，更不能证明其已对当时世能公司提出的问题进行了全面修复。世能公司2012年10月23日向派迪派公司、美力格公司发函指出房屋存在一系列未能达到修复要求的问题后，派迪派公司、美力格公司仅回函表示不认同世能公司提出的问题，但未再至现场进行修复或固定房屋已修复完毕的证据。根据世能公司提交的公证书，至2012年12月10日涉案厂房还存在垃圾未清理、围墙缺损、地面油渍未清除等情况，对后续正常使用会产生影响。虽然2012年10月23日世能公司已进入厂区查看现场，但派迪派公司、美力格公司未能证明房屋于2012年10月22日已达到正常使用状态，其主张2012年10月22日厂房已按约返还给世能公司的观点本院不予采信。鉴于厂房存在的未修复情况并非主体结构、建筑安全等较大缺损事项，原审法院认定2012年11月30日为世能公司应当接收厂房的日期较为合理。关于房屋使用费标准，世能公司与派迪派公司、美力格公司约定按月租金两倍支付占用期间的使用费。根据规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。世能公司举证的在合同期满后其与其他主体就春申湖东路的厂房签订的租赁合同，租金标准为22元／平方米／月。派迪派公司、美力格公司对该合同不予认可，但未能举证证明该合同约定的租金标准明显偏离市场价格，也即不能证明其与世能公司约定的占有使用费（月租金12元／平方米／月的两倍）过分高于世能公司受到的损失。派迪派公司、美力格公司要求减少占有使用费依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人派迪派公司、美力格公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费12120元，由上诉人苏州派迪派鞋业有限公司、苏州美力格科技有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理
审判员 陈 斌
代理
审判员 沈维佳
二〇一四年六月九日
书 记 员 毛莉莉 更多数据：搜索“”来源：