济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2013）槐民初字第1853号原告高绍峰，男，1982年12月29日出生，汉族，住济南市。委托代理人姜伟，北京市君致（济南）律师事务所律师。被告山东普利建设发展有限公司，住所地济南市。法定代表人刘建业，董事长。委托代理人ＸＸ，女，1968年12月2日出生，汉族，该公司职员，住济南市。委托代理人姜家村，男，1986年2月26日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
原告高绍峰诉被告山东普利建设发展有限公司（以下简称普利建设）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理。被告普利建设在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，经本院审查，作出（2013）槐民初字第1853-1号民事裁定，驳回了其对管辖权提出的异议。
被告普利建设对该裁定不服，提出上诉。山东省济南市中级人民法院审理后作出（2013）济中立终字第797号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭对本案进行了审理。原告高绍峰及委托代理人姜伟，被告普利建设的委托代理人ＸＸ、姜家村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高绍峰诉称：2009年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同，根据该合同约定，原告购买被告开发的XXXXXXXXXXXXXXXX房屋一套，共需支付总房款448172.77元。合同第十五条对于该房屋产权登记问题作出了约定，被告承诺房屋交付使用后取得质检验收报告之后24个月内，将办理该房屋产权权属登记需出卖人提供的有关材料提交产权登记部门，并通知买受人办理权属登记手续。2010年3月25日双方就有关办理房屋权属登记问题又签订补充协议。根据协议约定，被告承诺于2012年4月30日前完成权属登记手续，如因被告原因，不能如期办理权属登记的，原告有权退房，被告将原购房款退还给乙方并按照原购房款的70%进行补偿；如原告需继续履行合同，被告按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但因被告原因，所购房屋至今没有办理权属登记手续。为维护原告的合法权益，诉请判令被告支付迟延办理房产证的违约金（暂由2012年5月1日起计算至2013年8月10日）282944.94元，并由被告承担诉讼费用。
被告普利建设辩称：
一、2009年10月28日，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》，购买答辩人位于济南市十六里河镇西十六里河村XXXXXXXXXXXXXX商品房一套。合同约定的总房款为488172.77元。合同签订后原告支付答辩人购房款，答辩人将上述房屋交付给原告。该《商品房买卖合同》同时对上述房屋的产权登记及违约责任做了明确约定。
二、2010年3月25日原告与答辩人就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿有关问题签订的《补充协议》是在答辩人被胁迫且违背答辩人真实意愿的情况下签订的。2010年初，个别购买答辩人房屋的业主（包括原告）因担心答辩人不能为其办理房产证，以联合起来去济南市质监站投诉答辩人为由，要求答辩人给予其办理房产证的承诺，并要求答辩人超出正常范畴的违约赔偿保证。当时，根据济南市商品房综合验收的规定，在建商品房如存在投诉，则相关部门将暂停该商品房楼盘的综合验收工作，直至投诉处理完毕。为了整个XXXX的房屋能够正常验收，保证小区绝大多数业主能够顺利入住。答辩人在和上述业主多次协商无果的情况下，迫于无奈于2010年3月25日与原告及上述业主签订了《补充协议》，该《补充协议》就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿的约定完全违背了答辩人的真实意愿。该《补充协议》第二条约定：“如因甲方原因，不能如期办理权属登记的：乙方有权退房，甲方将原购房款退还给乙方并按照原购房款的70%进行补偿；如乙方需继续履行合同，甲方按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。”《补充协议》就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿的约定显失公平，《补充协议》中约定的“如乙方需继续履行合同，甲方按原购房款日1.26‰支付违约金”，更是明显超出了正常的违约赔偿的范畴，这完全违背了答辩人的真实意愿。因此，根据法律规定，答辩人请求撤销答辩人与原告签订的《补充协议》办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿的约定。2009年10月28日原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条对该房屋产权登记做了如下约定：“因出卖人原因不能在规定期限内完成上述备案的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因此，答辩人认为，在撤销《补充协议》就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿的约定后，双方关于房屋产权登记的问题处理应当以此为根据处理。
三、答辩人没有如期为原告办理房屋权属登记手续，是由于市政相关配套水、电、供暖等市政配套机构的工作不作为造成了市政工程的延误以及济南市出台的关于新建商品房综合验收的新规定导致了该商品房的延期办证，上述原因不是答辩人自身过错造成的，因此，答辩人不应承担违约责任。
四、退一步讲，原告要求答辩人支付逾期办理房屋所有权证的违约金282944.94元，已远远超出了签订《补充协议》时答辩人的预见和可能给原告造成的损失。从本案实际情况看，原告已经占有使用了房屋，没有影响其正常使用。虽然暂时没有取得房产证，但并没有给原告造成任何实质性损失。原告要求答辩人支付的逾期办理房屋所有权证的违约金，已经接近其购买的房屋488172.77元的总房款，二者对比，原告的请求显然违背公平原则，如照此进行下去，将出现原告无需支付任何对价即取得涉案房产的局面，这对答辩人来讲是显失公平的。而且，直到目前，原告也没有提供任何证明房产证的推迟取得给其造成了何种具体损失的证据。根据《合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告没有因未取得房产证而受到任何实质性损失，因此，答辩人请求贵院依法予以减少，以维护法律的公平和答辩人的合法权益。综上所述，原告的诉讼请求既不符合事实，又没有法律和合同依据。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明，2009年10月28日，原告高绍峰与被告普利建设签订《商品房买卖合同》，约定原告高绍峰购买被告普利建设开发的“XXXX”XXXXXXXXXX，建筑面积为109.11平方米，其中套内建筑面积为98.44平方米，公共部位与公用房屋分摊面积10.67平方米，储藏室编号2-110，建筑面积36.15平方米（含分摊）。（以上为预测建筑面积和预测分摊面积，最终以产权登记实测面积为准）。计价方式与价款为商品房单价3811.50元／平方米，金额为415872.77元，储藏室单价为2000元／平方米，金额为72300元，以上合计为488172.77元。付款采用银行按揭付款，即原告高绍峰在签订合同时支付首付款98172.77元，申请贷款390000元，贷款年限为30年。原告高绍峰应在签订本合同时出具合法有效的完备银行按揭贷款资料，并在接到被告普利建设或银行的通知后，七日内及时到贷款银行办理按揭手续及预抵押手续，逾期视为退房。交付期限合同约定被告普利建设应在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告高绍峰使用。关于产权登记，合同第十五条约定，被告普利建设在房屋交付使用取得质检验收报告之后24个月内，将办理该房屋产权权属登记需其提供的有关材料提交产权登记部门，并通知原告高绍峰办理权属登记手续。办理产权权属登记之前，原告高绍峰应根据合同约定结清全部房款。因被告普利建设的原因不能在规定期限内完成上述备案的，原告高绍峰不退房，被告普利建设按已付房价款的1%向原告高绍峰支付违约金。合同另对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期付款的违约责任、交接、物业管理等事项进行了约定。合同签订后，原告高绍峰支付了相应购房款，被告普利建设出具总额为488172.77元的发票。2010年3月25日，原告高绍峰与被告普利建设又签订《补充协议》。约定：
一、原告高绍峰配合被告普利建设在2012年4月30日前完成办理权属登记手续，其在被告普利建设书面通知后15个工作日内提供办理权属登记的相关资料，并缴纳所有税费，否则本条对应时间条款相应顺延。
二、如因被告普利建设原因，不能如期办理权属登记的，原告高绍峰有权退房，被告普利建设将原购房款退还给其并按照原购房款的70%进行补偿；如原告高绍峰需继续履行合同，被告普利建设按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。如因被告普利建设原因，不能办理权属登记的，原告高绍峰有权退房，被告普利建设将原购房款退还给其并按照原购房款的80%进行补偿；原告高绍峰不退房的，按照原购房款80%进行补偿。
三、原告高绍峰对此无异议，并同意在办理房屋权属登记期间，不做出任何影响该项目进程的行为，以免给大多住户带来权益的影响。
四、本协议为双方签署的《商品房买卖合同》的有效补充，原合同中的表述与本协议不一致的，以本协议的规定为准。该《补充协议》签订后，同年5月4日，原告高绍峰与被告普利建设签署了《楼宇交接书》，双方确认自2010年5月4日起，原告高绍峰所购买的3号楼2单元701号房已交接。本案审理中，原告高绍峰还确认其所购买的储藏室亦于2010年5月4日接收。因被告普利建设未能在《补充协议》确定的时间为原告高绍峰所购商品房办理权属登记手续，原告高绍峰诉至本院，要求处理。被告普利建设在本案审理中说明涉案房产尚未进行权属初始登记。以上事实有原告高绍峰提供2009年10月28日《商品房买卖合同》、购房款发票、2010年3月25日《补充协议》、2010年5月4日《楼宇交接书》及双方当事人的陈述为凭。另查明，XXXX3号楼于2008年6月5日已取得济建开预许字第（2008）131号《商品房预售许可证》。就被告普利建设辩称请求撤销其与原告高绍峰签订的《补充协议》中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿的约定，本院向其询问后，其未提出反诉请求。以上事实有原告高绍峰提供（2008）131号《商品房预售许可证》、济南市规划局2013年12月10日《复函》、“济南住宅与房地产信息网”中XXXX3号楼信息及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告高绍峰与被告普利建设于2009年10月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。依该合同的约定，原告高绍峰的主要义务是交纳购房款，主要权利是取得合同约定的商品房；被告普利建设的主要义务是向原告高绍峰交付商品房，主要权利是获得购房款。同时因商品房作为不动产，需要进行权属登记，即原告高绍峰购买的该处商品房要进行房屋所有权登记。而进行房屋所有权登记的前提是被告普利建设先进行该3号楼的初始登记。关于该商品房的权属登记，双方在2009年10月28日签订的《商品房买卖合同》中进行了约定，并就被告普利建设逾期进行权属登记的违约责任也进行了约定。后双方又于2010年3月25日就原告高绍峰所购商品房权属登记的事项签订了《补充协议》，尽管被告普利建设在本案审理中称该协议是迫于无奈签订，但其并未就所受胁迫进行举证，且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，该法第五十五条还规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权”及“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的，撤销权消灭。具体到本案，《补充协议》签订于2010年3月25日，同年5月4日双方又办理了商品房（含储藏室）的交接手续，此后直至2013年8月13日原告高绍峰提起诉讼，被告普利建设未以任何形式表示《补充协议》应予撤销。同时，因双方在《补充协议》中约定原《商品房买卖合同》中的表述与本协议不一致的，以本协议的规定为准。因此，被告普利建设辩称《补充协议》为迫于无奈签订，要求撤销并要求按《商品房买卖合同》第十五条的约定进行处理的意见本院不予采纳。该《补充协议》合法有效。
被告普利建设另辩称其没有如期为原告高绍峰办理房屋权属登记手续的原因是由于市政相关配套水、电、供暖等市政配套机构的工作不作为造成了市政工程的延误以及济南市出台的关于新建商品房综合验收的新规定导致了该商品房办证延期，但其未就此项辩称意见提供证据，本院对其该项意见不予采纳。《补充协议》中约定如因被告普利建设的原因，不能如期办理权属登记的，原告高绍峰继续履行合同，被告普利建设按原购房款日1.26‰支付违约金。原告高绍峰现起诉要求被告普利建设支付2012年5月1日起至2013年8月10日的违约金282944.94元即是按此约定计算。
被告普利建设辩称该项约定计算标准过高，要求减少。前面已经说明，
本院认为《补充协议》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少”。依《补充协议》的约定，被告普利建设按原告高绍峰原购房款488172.77元的1.26‰每日承担违约金，计每日615.09元。在原告高绍峰未提供证据证明存在其他损失的情形下，该违约金确实存在过高的情形，被告普利建设的该项辩称意见有理，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院应予适当减少。至于适当减少的标准，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”原告高绍峰在本案中没有提供证据证明其具体的损失，因此其最直接的损失就是购房款支付后产生的利息。依此，本院确定被告普利建设按原告高绍峰已交购房款488172.77元为基数，以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍计算向原告高绍峰支付，时间则为被告普利建设违约时间（2012年5月1日）起计算至原告高绍峰目前主张的时间（2013年8月10日）止。原告高绍峰原起诉要求支付的违约金282944.94元不准确，应以本院确定为准。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：被告山东普利建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高绍峰支付迟延办理XXXXXXXXXXXXXX房屋权属登记的违约金，以购房款488172.77元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2012年5月1日起计算至2013年8月10日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5544元，原告高绍峰负担4000元，被告山东普利建设发展有限公司负担1544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 高金辉
二〇一四年六月三日
书 记 员 刘 微 更多数据：