北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第04856号上诉人（原审被告）赵云兰，女，1961年2月16日出生。上诉人（原审被告）兼赵云兰之委托代理人胡小华，男，1952年6月4日出生。被上诉人（原审原告）武丽娟，女，1981年11月27日出生。委托代理人孙涛，北京市铭滔律师事务所律师。
上诉人赵云兰、胡小华因与被上诉人武丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第13076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵云兰、胡小华，被上诉人武丽娟及委托代理人孙涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年3月，武丽娟诉至一审法院称：2012年4月9日，武丽娟与赵云兰、胡小华签订《购房协议》，约定赵云兰、胡小华将坐落于北京市朝阳区×房，出售给武丽娟，成交价格为99万元。武丽娟依据合同约定2012年4月11日向赵云兰、胡小华支付首付款19万元。但双方约定的房屋产权过户日期2012年10月23日到来后，赵云兰、胡小华无故拒绝配合武丽娟办理房屋产权过户。故诉请法院判令：1.赵云兰、胡小华配合武丽娟办理北京市朝阳区×室的房屋过户手续；2.赵云兰、胡小华支付违约金，从2012年4月9日计算至实际过户之日为止，扣除280天，按照每天95元计算；3.判令赵云兰、胡小华承担保全费5000元和担保费2000元。赵云兰、胡小华辩称：不同意武丽娟诉讼请求。按照购房协议应解除，不存在违约问题，我方充分履行了义务。一审法院经审理后认为：依法成立的合同，自成立时生效。订立合同的双方当事人应当依照合同约定，享有权利，履行义务。武丽娟和赵云兰、胡小华签订的《购房协议》和《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是当事人真实意思的表示，应该严格遵守。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》只是约定合同签订之日起280日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，对于非因买卖双方当事人的原因经过多长期间未能办理房产过户能够解除买卖合同未约定。《购房协议》约定了2012年10月23日后3个月内赵云兰、胡小华配合武丽娟办理房屋过户手续，但是并没有约定如果3个月内无法办理完毕过户手续就可以解除合同，而《购房协议》中“如北京政府相关法规致使该协议无法执行，则双方均无违约责任，赵云兰、胡小华退还武丽娟首付款的约定”与上述3个月内配合办理房屋过户手续的约定并非在同一条（段落），不能解释为3个月内无法办理过户手续就可以解除买卖合同。且根据约定《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《购房协议》一致，而《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并未约定非因买售双方当事人的原因经过多长期间未能办理房产过户能够解除买卖合同，且明确约定如因出卖人原因，买受人有权选择退房或不退房，故不能将《购房协议》中三个月的约定视为可以解除合同的期间。且双方签订《购房协议》和《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的时候，只是由于有关部门规定不明确而影响了交易进程，不能构成协议的无法执行。又截止到法院辩论终结前已经可以办理过户，故武丽娟要求赵云兰、胡小华配合办理北京市朝阳区×号房屋过户手续的请求法院予以支持，但武丽娟同时应该将剩余购房款给付赵云兰、胡小华。关于违约金，法院认为并非当事人的原因导致，故法院不予支持。武丽娟要求赵云兰、胡小华承担担保的花费于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2014年2月
判决如下：
一、胡小华、赵云兰于判决生效之日起七日内将北京市朝阳区×号房屋（产权证号：X京房权证朝字第×号和×号）配合过户到武丽娟名下，武丽娟同时将剩余购房款八十万元支付给胡小华、赵云兰；
二、驳回武丽娟的其他诉讼请求。判决后，赵云兰、胡小华不服一审判决，上诉至本院称，一审判决认定事实错误，请求撤销一审判决第一项，并由武丽娟承担诉讼费。武丽娟同意一审判决。
经审理查明：2012年4月9日，武丽娟和赵云兰、胡小华签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《购房协议》，约定武丽娟购买北京市朝阳区×号房屋，总价款99万元，赵云兰、胡小华不承担交易的任何税费，所有税费由武丽娟全部承担。《购房协议》约定：该协议双方签字后生效，武丽娟支付赵云兰、胡小华首付款19万元后，赵云兰、胡小华先行将该房屋交于武丽娟使用；2012年10月23日后，赵云兰、胡小华准备该房产所有过户手续齐全，3个月内，配合武丽娟办理该房屋公积金贷款、房屋过户以及物业交接手续；如北京政府相关法规致使该协议无法执行，则双方均无违约责任，赵云兰、胡小华退还武丽娟首付款；该协议与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一致。《购房协议》中“3个月内，配合武丽娟办理房屋公积金贷款、房屋过户以及物业交接手续”的约定与“如北京政府相关法规致使该协议无法执行，则双方均无违约责任，赵云兰、胡小华退还武丽娟”的约定并不在同一条（段落）内。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中权属转移登记部分约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起280日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在双方约定时间内（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该合同中未约定非双方原因导致无法办理权属登记时经过一定期间后一方可以解除合同。2012年4月11日，赵云兰、胡小华出具收条，称收到武丽娟支付的19万元首付款。2013年1月31日，诉争房屋进行了网签。诉争房屋为经济适用房，由于赵云兰、胡小华户口不在北京，2012年11月27日赵云兰、胡小华信访，请求：“申请人要出售已购经适房，由于其户口不在北京，朝阳住保部门无法出具“放弃回购证明”，该房无法上市交易。”北京市住房和城乡建设委员会2013年1月9日做出京建信办（2013）11号《信访事项答复意见书》，查明：“按照《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住（2008）225号）规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。因此，已购经济适用住房由产权人户口所在区县住房保障管理部门出具是否回购的证明意见。本机关认为答复意见：针对信访人反映的问题，我们已起草《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知（征求意见稿）》，目前已完成意见征集工作。信访人可关注相关文件出台情况，对于户籍不在北京的经适房产权人出售已购经适房的情况，按照届时文件有关规定办理。”北京市住房和城乡建设委员会2013年5月2日发布《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》，该通知明确产权人现户籍因各种原因已不在本市的，由房屋所在地区县住房保障管理部门出具《已购经济适用住房上市出售意见》，并明确是否行使优先购买权等情况，该通知2013年5月10日起实施。法院向北京市朝阳区房屋管理局发出询问函，2013年11月5日北京市朝阳区房屋管理局给我院回函，称经核查，“朝阳区×房屋已取得房屋契税完税凭证满5年，可上市出售，经研究，我区不行使对该房屋的优先购买权。”武丽娟表示可以一次性将剩余房款支付给赵云兰、胡小华。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《购房协议》、当事人庭审陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是赵云兰、胡小华是否享有合同解除权的问题。从《购房合同》中的文义分析，“3个月内，配合武丽娟办理房屋公积金贷款、房屋过户以及物业交接手续”与“如北京政府相关法规致使该协议无法执行，则双方均无违约责任”并非在同一段落内，《购房合同》“3个月内，配合武丽娟办理房屋公积金贷款、房屋过户以及物业交接手续”表述是专门约定房屋权属变更的条款，“如北京政府相关法规致使该协议无法执行，则双方均无违约责任”表述是专门约定合同变更、解除和终止的条款，从合同条文之间的逻辑关系来看，本院有理由认为“如北京政府相关法规致使该协议无法执行，则双方均无违约责任”表述并非基于“3个月内，配合武丽娟办理房屋公积金贷款、房屋过户以及物业交接手续”展开并与之形成逻辑上的联系，否则其行文便极为突兀而不符常理。而根据约定《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《购房协议》一致，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中并未约定非因买售双方当事人的原因经过多长期间未能办理房产过户能够解除买卖合同，且明确约定如因出卖人原因，买受人有权选择退房或不退房，故不能将《购房协议》中三个月的约定视为可以解除合同的期间。另，双方签订《购房协议》和《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的时候，只是由于有关部门规定不明确而影响了交易进程，不能构成协议的无法执行。又，截止到一审法院辩论终结前涉案房屋已经可以办理过户手续，故赵云兰、胡小华提出与武丽娟解除《购房协议》和《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，一审判决继续履行《购房协议》和《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费728元，由武丽娟负担（已交纳）；保全费5000元，由武丽娟负担2000元（已交纳），赵云兰、胡小华负担3000元（与本判决生效之日起七日内交至一审法院）；二审案件受理费728元，由赵云兰、胡小华负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理
审判员 林存义
代理
审判员 杨 夏
二〇一四年四月十八日
书 记 员 鲁燕萍 百度搜索“”