湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2013）怀鹤民一初字第566号原告彭满菊，女，1973年8月8日出生，汉族。委托代理人杨文发，怀化市鹤城区法律援助中心律师。委托代理人王洪磊，湖南淮新律师事务所律师。被告怀化旭峰房地产开发有限公司，地址湖南省怀化市鹤城区舞水路。法定代表人张修光，该公司董事长。委托代理人周海卫（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。
原告彭满菊与被告怀化旭峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由
审判员张帆担任
审判长，
审判员张磊、
人民陪审员倪勇参加的合议庭，公开开庭进行了审理，
书记员许莉担任法庭记录。原告彭满菊及委托代理人王洪磊、被告委托代理人周海卫到庭参加诉讼。经双方申请庭外协商未能达成协议，本案现已审理终结。
原告彭满菊诉称：2010年1月19日，原告与出卖人怀化东都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买出卖人开发建设的位于怀化市武陵路“北国之春”住宅小区内第4幢4单元608号房，建设面积135.27m2，商品房单价为1601元／m2，总价款为216567元。合同还约定出卖人应于2010年5月28日前交房，出卖人负责代办房产证和土地使用证（房产证代办费为5630元，土地使用证代办费为2490元，余亏自负）。2010年1月19日，双方又签订补充协议，约定“两证”的全部办证费用由原告承担，实际办证费用“以相关部门收费标准为准实行多退少补”，同时约定出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后12个月内办理好房屋权属证书。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，原告不退房，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向出卖人支付购房款216567元，并依约付清了“两证”代办费和维修基金。出卖人于2010年10月26日将商品房交付给原告使用，但时至今日，出卖人仍未将该商品房的房产证、土地使用证办好。另查明，出卖人于2010年6月23日经工商注册变更为怀化旭峰房地产开发有限公司。原告认为，一、被告代办商品房的“两证”是其合同约定义务，被告理应依约为原告及时办理“两证”并交付给原告；
二、合同约定被告应在交房后12个月内办理“两证”，但因被告的原因至今未能办好，被告理应依法承担违约赔偿责任，但补充协议中“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定显失公平且明显鼓励被告长期怠于履行办证义务，故该违约损失应以交房后12个月时（即2012年1月）起至被告办理并交付“两证”时止按原告已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第18条之规定）特此起诉，请求人民法院：
一、判令被告立即为原告办理好所购房屋的房产证、土地使用证；
二、判令被告赔偿原告因其逾期办理“两证”的违约损失（按原告已付房价款总额从2012年1月起至实际办证交付之日止这一期间参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；
三、本案诉讼费由被告承担。
被告怀化旭峰房地产开发有限公司（以下简称“旭峰公司”）答辩称：关于办证存在三个问题：1、“北国之春”项目实际开发者是周有福、周礼狗等个人，被告公司只是挂靠企业。2、“北国之春”项目所有的报建、施工、销售等资料，包括业主购房资料均在项目实际开发者手中。3、“北国之春”项目实际开发者既尚欠项目开发应缴的税、费，同时又已向购房业主收取办证税、费，这两部分税费高达数百万元，都在实际开发者手中，以被告公司目前的条件和能力根本无力承担。对于办证被告公司不回避责任，愿意积极配合办理“两证”，被告公司也已另行起诉了“北国之春”项目实际开发者，目的是督促实际开发者配合业主办理“两证”，提供相关资料，缴纳应缴税、费，保证法院判决的执行。关于迟延办证违约金的计算，《商品房买卖合同》第十五条第2项已明确约定，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告主张要求按照金融机构逾期贷款利息的标准计算，既不符合合同约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定。
经审理查明：被告怀化旭峰房地产开发有限公司成立于2005年5月31日，原名“怀化东都房地产开发有限公司”，2010年1月20日变更名称为怀化旭峰房地产开发有限公司。2010年1月20日，原告彭满菊作为买受人，怀化东都房地产开发有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“北国之春”小区第4幢4单元426号住房一套（实际交接时房号为4幢608号），建筑面积135.27平方米，单价每平方米1601元，总金额216567元；原告签订合同时付定金66567元，向银行按揭贷款15万元；出卖人负责代办房产证和土地使用证，买受人向出卖人缴纳房产证代办费5630元，土地使用证代办费2490元；缴纳专项维修资金4331元；出卖人应当在2010年5月28日前交付商品房；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，等等。同时双方在合同附件四《合同补充协议》中明确：买受人自行承担办证费用，以相关部门收费标准为准实行多退少补；出卖人应当在全部商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。全部商品房交付使用后12个月内办理好房地产权属证书，并且重申如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订《商品房买卖合同》后，原告交付了合同约定应付的购房款66567元，并于2010年2月1日向中国银行股份有限公司怀化分行申请办理了住房贷款150000元，2010年1月19日原告交纳房产证代办费5630元，土地使用证代办费2490元，专项维修基金4331元，2010年11月19日原告交纳水电开户费2000元。2011年1月，原告接收所购商品房。因原告在房屋交付使用满12个月后仍未能取得房屋所有权证及土地使用权证，遂形成纠纷。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院确认，有下列证据证实：1、原告居民身份证复印件1份，被告企业法人营业执照、组织机构代码证、企业注册登记资料复印件各1份，证明原、被告诉讼主体基本情况以及被告工商登记变更情况；2、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》1份，证明原告与被告公司签订商品房预售合同及合同约定内容；3、收款收据3份、《住房贷款合同》1份，证明原告已按合同约定方式和金额支付了应付购房款216567元及办证费、水电开户费等其他费用，同时《住房贷款合同》及水电开户费收据显示，原告按揭所购“北国之春”住房，房号为4栋608号；4、庭审笔录1份，证明本案相关事实。被告提交的《合作协议》、（2012）怀中民一初字第21号民事判决书、（2014）怀鹤民一初字第22号举证通知书复印件各1份，所欲证明的事实与本案审理的商品房预售合同关系没有关联性，不能免除被告在本案中的合同义务，且被告已就合资、合作开发房地产合同纠纷另案起诉，故对以上证据，本案均不予采信。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，原告彭满菊与被告怀化旭峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告作为合同当事方，应当按照合同约定全面履行自己的义务，承担相关法律责任。原告彭满菊在按合同约定履行房款交付义务且商品房已交付使用12个月后，提出要求被告办理好所购商品房的房产证、土地使用证的诉讼请求，符合合同约定，是被告旭峰公司应尽的合同义务，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告旭峰公司逾期未办理原告所购房屋的房地产权属证书，应当按合同约定承担违约责任，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第四条约定，被告未能在商品房交付使用后12个月内办理好房地产权属证书，应按原告已付房价款的1%支付违约金。故被告旭峰公司应赔偿原告彭满菊逾期办证违约金2165.67元（原告已付购房款216567元×1%）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金”的情形，是指“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，而本案原、被告就逾期办证违约金有明确的合同约定，原告亦未提供证据证明，因被告逾期办证而导致原告受到经济损失，且约定的违约金低于造成的损失，故原告提出合同对逾期办证违约金的约定显失公平的理由不充分，要求逾期办证违约金按原告已付房价款总额从2012年1月起至实际办证交付之日止以中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算，不符合相关法律及司法解释的规定，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告怀化旭峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，为原告彭满菊办理好原告所购“北国之春”小区商品房的房屋所有权证、土地使用权证；
二、被告怀化旭峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，向原告彭满菊支付违约金2165.67元；
三、驳回原告彭满菊的其他诉讼请求。如被告怀化旭峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4841元，由被告怀化旭峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张帆
审 判 员 张磊
人民陪审员 倪勇
二〇一四年四月十八日
书 记 员 许莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度“”