湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂黄石中民二终字第00015号上诉人（原审原告）陈思思。委托代理人顾海明。委托代理人高勤励，男，汉族，1964年12月23日出生。被上诉人（原审被告）黄石佳木物业管理有限公司，住所地黄石市杭州路127号。法定代表人张俊杰，公司经理。委托代理人罗云飞、毛栋，湖北人本律师事务所律师。
上诉人陈思思因物业服务合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2013）鄂下陆民初字第00460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人陈思思的委托代理人顾海明、高勤励，被上诉人黄石佳木物业管理有限公司的委托代理人毛栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2010年11月26日，黄石市佳木·景湖丽园住宅小区业主委员会代表业主与黄石佳木物业管理有限公司签订《物业服务合同》。该合同第二条约定“物业公司负有公共秩序维护、安全防范的事项的协助管理”，第二十条约定“在物业公司已经履行本合同约定的义务的情况下，业主与物业使用人的人身遭外来侵害以及车辆或者其他财产遭盗窃、抢劫、毁损、灭失所产生的损失物业公司不承担责任”。《物业服务合同》附件五《物业服务质量标准》约定：公共秩序维护、安全防范的事项的协助管理为“24小时门岗值守、不定期巡逻、维护公共秩序、处理并协助有关职能部门处理各类突发事件”。2012年4月11日，犯罪分子袁裕等三人驾车自黄石市黄石港区景湖丽园小区车辆进出入口进入小区，撬门进入小区D座西单元1701室陈思思家中，窃得金器一批后逃走。犯罪分子袁裕等进入小区时，黄石佳木物业管理有限公司物业管理人员对车牌及被访房号和进出时间进行了登记。物业管理人员巡逻发现陈思思家被盗后，立即通知了其家人高勤励。高勤励回家后，立即向黄石市公安局黄石港分局报案。2012年10月31日，浙江杭州萧山警方侦破了此案，对陈思思家被盗物品的价格进行了鉴定。鉴定结论为：被盗案中被盗物品在鉴定基准日的鉴定价格为367011元。2012年12月12日，浙江省杭州市中级人民法院以（2012）浙杭刑初字第319号《刑事判决书》判决袁裕有期徒刑十五年，剥夺政治权利四年，并处罚金10万元；杭州市公安局萧山区分局从袁裕处扣押已随案移送的现金5000元，发还给陈思思。2013年8月8日，陈思思向法院提起诉讼，要求黄石佳木物业管理有限公司赔偿其财物损失的50%，计183505.5元。原审判决认为：该案系物业服务合同纠纷。2010年11月26日，黄石市佳木·景湖丽园住宅小区业主委员会代表业主与黄石佳木物业管理有限公司签订的《物业管理合同》是双方当事人真实意思的表示，内容合法，依法对业主与黄石佳木物业管理有限公司产生法律效力，双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。黄石佳木物业管理有限公司依照《物业服务合同》及《物业服务质量标准》中的约定履行了24小时门岗值守、不定期巡逻、维护公共秩序，并对犯罪分子进出小区的车辆及被访房号和进出时间进行了登记的合同义务，小区监控录像也抓拍了犯罪分子的体貌特征等。黄石佳木物业管理有限公司在履行合同义务中尽到了合理范围内的安保义务，不存在违约行为。依照《物业服务合同》第二十条的约定，物业公司已经履行合同约定的义务的情况下，业主与物业使用人的人身遭外来侵害以及车辆或者其他财产遭盗窃、抢劫、毁损、灭失所产生的损失物业公司不承担责任。故此，判决：驳回原告陈思思的诉讼请求。陈思思不服原审判决，向本院提出上诉称：1、黄石佳木物业有限公司应按照《物业管理公约》来履行安保义务，佳木·景湖丽园住宅小区的业主委员会没有依法由业主大会选举产生，所以该业主委员会签订的《物业服务合同》和《物业服务质量标准》是无效合同，黄石佳木物业有限公司不应按照《物业服务合同》和《物业服务质量标准》来履行安保义务；2、黄石佳木物业有限公司没有履行约定的安保义务，应承担违约责任，赔偿自己的损失。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。黄石佳木物业管理有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。故请求二审法院维持原审判决。本院
经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。另查明：黄石市佳木房地产开发有限责任公司销售房屋时，发放的《住户手册》中《物业管理公约》是黄石市佳木房地产开发有限责任公司与黄石佳木物业管理有限公司2006年9月28日订立的《前期物业服务合同》的组成部分，《物业管理公约》第九章第4条约定“在开发企业与物业管理企业签订的委托管理合同解除时，本公约自动解除”。2007年7月30日，黄石市佳木房地产开发有限责任公司解除了与黄石佳木物业管理有限公司订立的《前期物业服务合同》，另行选聘了“武汉贵阁物业”为佳木·景湖丽园住宅小区继续提供前期物业管理服务。黄石市黄石港区人民法院生效的（2011）港民一初字第201号民事判决书查明：2008年12月，黄石市佳木·景湖丽园小区业主大会成立并选举了业主委员会委员，同年12月12日在黄石市物业办公室进行了备案登记。2008年12月26日，业主委员会代表业主与黄石佳木物业管理有限公司订立了《物业服务合同》，合同期限从2009年1月1日起至2010年12月31日止。2010年10月26日，业主委员会又与黄石佳木物业管理有限公司续订《物业服务合同》，合同期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止。
本院认为：黄石市佳木房地产开发有限责任公司销售房屋时，发放的《住户手册》中《物业管理公约》是黄石市佳木房地产开发有限责任公司与黄石佳木物业管理有限公司2006年9月28日订立的《前期物业服务合同》的组成部分，《物业管理公约》第九章第4条约定“在开发企业与物业管理企业签订的委托管理合同解除时，本公约自动解除”。2007年7月30日，黄石市佳木房地产开发有限责任公司解除了与黄石佳木物业管理有限公司订立的《前期物业服务合同》，故《物业管理公约》也因《前期物业服务合同》的解除而自动解除，黄石佳木物业管理有限公司无需按照《物业管理公约》来履行安保义务。黄石市黄石港区人民法院生效的（2011）港民一初字第201号民事判决书已经查明，2008年黄石市佳木·景湖丽园小区业主大会成立，并选举了业主委员会委员。2008年12月26日、2010年10月26日，业主委员会代表业主与黄石佳木物业管理有限公司连续签订了《物业服务合同》，该《物业服务合同》应是合法有效的合同，黄石佳木物业管理有限公司应按照该合同履行物业服务义务。故陈思思提出黄石佳木物业有限公司应按照《物业管理公约》来履行安保义务，而不应按照《物业服务合同》和《物业服务质量标准》来履行安保义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。盗窃事件发生时，犯罪分子驾驶号牌为鄂B×××××的车辆进入小区，黄石佳木物业管理有限公司对作案车辆的牌照、被访房号、进出小区时间进行了登记，该行为未违反《物业服务合同》附件五《物业服务质量标准》约定的“24小时门岗值守、不定期巡逻、维护公共秩序，处理并协助有关职能部门处理各类突发事件”安保义务，这种登记做法已经实行了多年，无任何业主、业主委员会成员提出异议。盗窃事件发生后，黄石佳木物业管理有限公司立即通知失窃业主家属，并向公安机关提供了监控录像和登记的作案车辆车牌号，为公安机关破案提供了线索，已经履行了约定的安保义务。故陈思思提出黄石佳木物业有限公司没有履行约定的安保义务，应承担违约责任，赔偿损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1985元，由陈思思负担。本判决为终审判决。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 郭生俊
代理
审判员 南又春
二〇一四年四月十一日
书 记 员 黄显珠 微信公众号“”