上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1979号原告陈琳。委托代理人吴燕娟，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告张跃官。委托代理人陈凌。
原告陈琳与被告张跃官排除妨害纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，适用简易程序于2013年10月22日公开开庭进行了审理，原告陈琳及其委托代理人吴燕娟、被告委托代理人陈凌到庭参加诉讼。后因案件复杂，本院依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告陈琳及其委托代理人吴燕娟，被告张跃官及其委托代理人陈凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，本市闵行区东兰路XXX弄XXX号XXX室房产（以下简称301室）系案外人吴某某于2002年因拆迁所得的房产。2005年，吴某某将此房产权转让给案外人王某某。之后，王某某将此房转让给原告。但在办理产权过户时，吴某某向法院提起诉讼要求确认此房为其所有。在诉讼过程中，原告与吴某某、王某某于2011年11月3日达成和解协议，原告受让301室房产。原告按和解协议向吴某某支付了相关房款，并于2012年12月29日取得此房产权。但被告张跃官（吴某某丈夫）至今仍居住于此房中不肯搬离。现要求：1、被告张跃官搬离上述房屋；2、被告支付原告自2013年8月2日起至判决生效之日为止的房屋使用费（按3，000元／月计算）。
被告张跃官辩称，301室房屋登记的原产权人为其妻子吴某某，此房是在其与吴某某婚后取得，为两人共有之财产。吴某某与王某某签订一份虚假的买卖合同，将房产转移登记至王某某名下，对此，张跃官是知情并认可的。但此后，吴某某、王某某将房屋又转售给原告并签订和解协议，被告并不知情。被告从未签订任何出售房屋的合同。现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告张跃官与案外人吴某某系夫妻关系，两人于2001年7月登记结婚。2002年8月，吴某某所属的位于闵行区七宝镇九星村XX组的房屋遇动迁，吴某某与拆迁人签订了《集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，吴某某选择货币补偿同等价值的产权房屋调换的补偿方式，拆迁人提供的房屋为东兰路XXX弄XXX号XXX室。此后，吴某某取得了XX室房屋产权。2005年1月17日，张跃官、吴某某与案外人王某某签订一份《协议书》，主要内容为：以王某某的名义购买XX室房屋，并作为主贷人；该房屋交易所产生的费用由张跃官支付；房屋交易后，每月还贷由张跃官支付，与王某某无关；该房屋的所属权（所有权）、使用权、买卖权、出租权等一切权利和义务归张跃官和吴某某，以上条款在房屋贷款成功后即时生效；放贷后择日更改回原房产名字；以上协议均为贷款所用。协议签订后，吴某某与王某某签订了房屋买卖合同，办理了产权户名变更手续，将产权登记至王某某名下。2011年7月，王某某与原告陈琳签订《上海市房地产买卖合同》，王某某将此房转售给陈琳，房屋转让价为124万元。合同约定双方于2013年8月1日前交接房屋。吴某某得知此事后，向本院提起诉讼，要求确认XX室房屋产权为其所有。在该案的审理中，吴某某、王某某、陈琳达成了庭外和解协议，内容如下：王某某与陈琳继续履行双方签订的房地产买卖合同；陈琳应向王某某支付的房屋尾款10万元直接支付给吴某某，同时陈琳另行向吴某某补偿33，000元；银行放贷的40万元划入吴某某与王某某共同监管的银行帐户内，等权属登记变更为陈琳后，将此款支付给吴某某；王某某自愿补偿吴某某33，000元；上述房屋尾款及补偿款于吴某某向房地产交易中心递交撤销异议登记之日由王某某与陈琳向吴某某的代理律师事务所（上海汇盛律师事务所）支付，待权属变更为陈琳后，由该事务所转付给吴某某；吴某某在收到上述房款、补偿款及银行发放的贷款后，向法院申请撤诉。2011年12月29日，原告陈琳取得了XX室房屋产权。吴某某亦向本院申请撤回了起诉。现因301室房屋由被告张跃官居住使用至今，原告以诉称理由诉至本院。本案庭审中，原告申请证人冷某某出庭作证。冷某某陈述，其系上海某某房地产顾问有限公司龙茗店的经理。王某某之子至该店挂牌出售301室房屋，故在王某某的陪同下，其带领陈琳实地查看了301室房屋。期间遇到张跃官，张跃官知道此房将出售，并配合打开房门进行查看。同地段、同类房屋如果室内配置较差的话出租价格在3，500元／月左右；如果房屋配置较好，出租的价格不低于4，000元／月。庭审中，被告张跃官表示，在2011年前，其与吴某某关系很好。其于2011年1月因病手术，此年，吴某某照顾其生活。2012年，吴某某离家居住至今。另查，原告曾于2013年2月向本院提起诉讼，要求被告搬离房屋，后撤诉。以上述事实，由原告提供的产权人为陈琳的房地产权证、吴某某与王某某、陈琳签订的《庭外和解协议》、吴某某与拆迁人上海某某房产总公司签订的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》、房款收据、张跃官、吴某某与王某某于2005年1月17日签订的协议书等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原告通过买卖方式，支付了房屋对价而取得了涉案的XX室房屋所有权，并经房地产登记部门的产权登记，对此房享有占有、使用、处分、收益的权利。被告张跃官非此房屋登记的产权人。产权登记具有公示效力，原告购买此房并无主观恶意，合法取得。从证人冷某某的证言可知，被告对于原告陈琳购买此房事实是明知的，且未持异议。现原告基于物权法的相关规定，要求被告张跃官排除妨害，搬离此房的请求，于法有据，本院予以支持。被告关于原告明知此房产权为其与吴某某共有的情况下而与吴某某、王某某签订三方协议，并非善意购房的抗辩意见，缺乏足够证据证明，本院不予采纳。如果被告认为涉案房屋系其与吴某某共有，其权利受到侵害，则可通过其他途径向侵权人主张相关权利。原告与案外人王某某签订的合同约定，房屋应当于2013年8月1日前交接，即在2013年8月2日起，原告可以实际占有、使用房屋。且原告曾于2013年2月提起诉讼要求被告搬离，被告对此是明知的，但被告至今未搬离。现原告要求被告偿付房屋使用费，于法有据，本院予以支持。参照房屋所在地区的租赁行情，原告主张每月3，000元的使用费，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条之规定，
判决如下：
一、被告张跃官于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区东兰路XXX弄XXX号XXX室房屋；
二、被告张跃官于本判决生效之日起十日内支付原告陈琳自2013年8月2日起至本判决生效之日为止，按3，000元／月计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张跃官负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年二月十八日
书 记 员 周佳慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 微信公众号“”