石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第140号原告宋某，男，1987年10月14日出生，汉族。委托代理人孟某，河北某律师事务所律师。被告刘某，女，1966年5月3日出生，汉族。被告赵某，男，1988年6月25日出生，汉族。两被告委托代理人陈某，石家庄市某法律服务所法律工作者。
原告宋某与被告刘某、赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员田丰独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋某的委托代理人孟某，被告刘某、赵某及其委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月23日，原告因经营饭店需要，与被告签订了房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于“朝阳路一层9号”的房屋用于经营，月租金7500元，押金7500元，交付形式为押一付三。合同签订后，原告即按约将三个月房租及押金共计3万元交付被告，并开始对房屋进行改造、装修并办理经营手续。但办理经营手续过程中，因被告不能为原告提供场地使用证明，使原告无法在工商局进行注册登记。原告在装修过程中，因为排烟道安装的问题，遭遇该房屋邻居的阻止，无法施工。原告要求被告进行协调处理，确保施工正常进行，以使房屋符合租赁合同的目的。但被告却未能履行合同附随义务，没有进行协调处理，致使原告无法对该房屋按照经营需要进行装修，原告的合同目的不能实现。原告多次找到被告请求及时协调，但被告却故意推脱，拒不处理，由于被告的违约行为，导致原告无法在该房屋内正常顺利经营，双方所签订的“租房合同”目的无法实现。原告在对房屋进行改造装修时，投入了一定的财力，由于合同目的无法实现，导致该投入受损，完全是被告的违约行为造成的。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：
一、依法解除双方2013年10月23日所签订的“租房合同”；
二、依法判令被告退还原告交付的房屋租金及押金3万元、电费350元；
三、依法判令被告赔偿原告损失3055元；
四、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原、被告签订的租房合同是真实意思表示，合法有效；2、原告诉状所称不是事实，无证据予以支持，应判令原告继续履行合同；3、原告应付被告水、电、暖费用及下一季度房租。
经审理查明，2013年10月23日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于石家庄市新华区某村“某路一层9号”的房屋用于经营饭店；月租金7500元，押金7500元，交付形式为押一付三，需提前十天给付下一季度房租；租赁期限一年，自2013年11月1日至2014年11月1日；到期前一个月商定续租事宜，退租应提前三个月通知对方。合同签订后，原告即向被告交纳了三个月房租22500元及押金7500元共计3万元。2013年11月初，原告欲从后窗安装排烟管道，遭遇该房屋邻居的阻止，要求被告进行协调处理。被告称因村里统一规划要求不能从后窗口排烟，但可以从饭店前门窗排烟，且原告承租的房屋左右邻居开的饭店均是采取这种方式排烟，故建议原告改变排烟管道安装位置，原告不同意该建议，认为不符合城市建设规划与饭店经营要求，故提出与被告解除合同。被告同意与其解除合同，退还其押金及扣除半个月租金后的其余租金，原告不同意该方案，要求退还其全部租金，故双方协商未果，原告于2013年11月22日向法院起诉。
原告主张被告无法为其提供场地使用证明，使原告无法在工商局进行注册登记，故无法现合同目的，要求与被告解除合同，被告称随时可以为原告出具场地使用证明，并提供了房屋所有权人为其出具的证明，该证明称本案涉诉房屋系被告承租，该居委会同意被告对该房屋享有使用、收益权并可出具房屋产权证明。该证明由石家庄市某企业集团股份有限公司、石家庄市新华区某社区居民委员会加盖印章。又查，原告主张其为改造装修房屋购置经营饭店需求的物品共计花费3055元，提供相关票据为证，被告质证称，原告并未对房屋进行装修，至于其购置的物品已全部拉走，原告提供的票据不是正式票据，故该费用应由原告自行承担。再查，在本案审理过程中，2013年12月26日，经法院主持，原、被告对承租房屋进行了交接，原告将该房屋交还被告，被告予以接收，双方共同确认电卡用电3.5度。另查，原告在承租被告“某路一层9号房屋”之前，系承租被告“某路一层4号房屋”，后因被告原因，调整为9号房屋。原告购买4号房屋电费150元，9号房屋电费200元。原告主张被告应退还其电费350元。被告称，当时因为给原告调换租赁房屋，被告赔偿了原告一部分损失，其中含原告购买的电费350元。原告认可被告已赔偿其现金700元，但不是赔偿电费的钱而是因原租赁给其4号房屋后又调换成9号房屋的赔偿款。以上事实有租赁合同、收费收据、证明、当事人陈述等为证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应依法确认有效。原告承租该房屋欲经营饭店，安装排烟管道系其经营所需，因原、被告对排烟管道安装位置产生争议，无法达成一致，造成合同目的无法实现，双方均同意解除合同，本院予以支持。原告主张被告无法为其出具场地使用证明亦系造成合同解除的原因之一，因其未提供证据，被告提供相应反证，故对原告该主张本院不予支持。对于排烟管道安装位置，因原、被告在合同签订前未尽到合理注意义务及提示义务，合同签订后双方又无法达成一致意见，故造成合同解除，双方均有一定过错。在双方协商解除合同过程中，因对退还租金不能达成合意，双方未及时妥善解决，而一直拖延至原告起诉。在案件审理过程中，经本院主持，原、被告于2013年12月26日对承租房屋进行了交接，故该日期应认定为原、被告解除合同的时间。承租方解除合同，应给予出租方合理的期限予以出租，双方在合同中约定“退租应提前三个月通知对方”，根据本案的实际情况及租赁合同的性质，本院酌情认定原告应给被告20天的时间对外出租，在此期间的租赁费应由原告负担，故对于原告已交纳的房屋押金7500元及2014年1月15日后房租3750元（7500元／30天×15天），被告应予退还原告。原告主张被告退还其购买的电费350元，被告主张先前已赔偿原告700元中包含该部分电费，因原、被告对于该部分赔偿款包含内容说法不一，但对该部分赔偿款系因调换房屋而给予的赔偿意见一致，故本院酌情认定该部分赔偿款包含原告购买的4号房屋电费150元。对于原告购买的9号房屋电费200元，扣除实际用电3.5度电费1.86元，被告应予退还原告198.14元。原告主张因购置经营饭店需求的物品共计花费3055元，被告应予赔偿，提供相应票据及照片为证，被告对票据真实性不予认可，
本院认为，该票据虽不是正规发票，但根据照片，可以认定原告确系购买、制作了一定物品且该部分物品原告已拉走，故本院酌情认定被告赔偿原告该部分损失1000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，
判决如下：
一、原告宋某与被告刘某、赵某于2013年10月23日签订的“租房合同”于2013年12月26日解除。
二、限被告刘某、赵某于本判决生效之日起十日内退还原告宋某押金7500元、房租3750元、电费198.14元，共计11448.14元。
三、限被告刘某、赵某于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋某损失1000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费715元，减半收取，由原告宋某负担222.5元，由被告刘某、赵某负担135元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 田 丰
二〇一四年二月十七日
书记员 贾云龙 来源：百度搜索“”