安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民二初字第00114号
原告：安徽省长城物业管理有限公司，组织机构代码证号70504880－5。
法定代表人：朱寿明，总经理。
委托代理人：石有清，安徽正茂律师事务所律师。
委托代理人：颜礼新，安徽正茂律师事务所律师。
被告：李静，女，汉族，1972年12月20日出生，员工。安徽省长城物业管理有限公司（以下简称“长城物业”）与李静物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理，依法由
审判员李玲适用小额诉讼程序，于2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托代理人颜礼新、被告李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业诉称：长城物业公司于2007年11月1日与合肥鸿昌置业有限公司签订了《碧水源小区前期物业管理服务合同》，双方在合同中就前期物业的权利、义务进行了约定。小区建成交付业主使用时长城物业公司与每户业主分别签订了《前期物业服务协议》和《业主临时公约》。长城物业公司依据该小区前期物业服务合同和业主临时公约对业主进行管理与服务。李静作为该物业业主（建筑面积为132.57平方米），自2010年1月1日至2013年12月31日未支付分文，合计欠交物业服务费6681元及公共设施运行费200元，长城物业公司多次催要未果。为此诉至法院，请求判令：1、李静支付物业费6681元，2011年7月计算至2012年12月31日的公摊电费200元；2、本案诉讼费由李静承担。李静辩称：1、长城物业公司无理要求李静重复缴纳物业费，可提供已缴纳的2010年1月至2010年12月31日物业费票据，实际欠缴期间为2012年至2013年，但2011年缴费票据找不到；2、长城物业公司未尽到物业应有义务。李静2009年末完成装修，2010年7月入住，入住前发现外墙有渗水现象，多次向物业反映，并按物业要求填写要求修复的书面材料，但长城物业公司数年都没有解决，由于长城物业公司数年不作为造成装修受损，经咨询修复费用需要5000元；李静曾被困电梯，按电梯报警电话呼救，物业无丝毫反映，只好打110电话，之后自已扒开电梯自救；小区内树木枯死，路灯等公共设施损坏没有及时修复。
经审理查明：李静系合肥碧水源小区房屋业主。2007年11月1日，长城物业公司与碧水源小区建设单位合肥鸿昌置业有限公司（以下简称“鸿昌置业”）签订《前期物业服务合同》，选聘长城物业公司对碧水源小区提供前期物业服务。合同期限自签订之日起至业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业管理服务费用每三个月缴纳一次，缴纳时间为三个月的第一个月内。高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取。鸿昌置业保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担保修责任。2009年7月30日，李静签署承诺书同意遵守《临时管理规约》及开发单位委托的物业服务企业制定的规章制度。长城物业公司为碧水源小区提供物业服务至今，李静未支付2011年1月1日至2013年12月31日期间物业费亦未支付公摊电费。长城物业公司催要未果于2013年12月18日诉至本院，请求判如所请。另查，合肥市庐阳区物价局以皖价服证第01050005号服务价格登记证核准，碧水源小区高层住宅综合服务费1元／平方米／月，有效期自2011年7月至2012年6月，物业管理中的公用水电（含损耗）应按实分摊计量；合肥市庐阳区物价局以合庐皖价服证第01050005号服务价格登记证核准，碧水源小区有电梯住宅综合服务费1.1元／平方米／月（执行一费制），有效期2012年11月至2015年11月。上述事实有长城物业公司提供的李静身份证复印件、《前期物业服务合同》、承诺书、服务价格登记证，李静提供的物业费收据及当事人陈述予以证明。另，庭审中李静提供照片5张证明李静的房屋渗水窗套已发霉损坏，卧室、客厅墙面起泡；碧水源小区树木枯死、公共设施损坏，长城物业公司未履行及时维修的合同义务。长城物业公司质证认为李静房屋墙体、窗套损坏反映房屋质量问题，不属于物业服务范围；小区照片无固定参照物，过道木板损坏的照片是小区照片，但仅仅反映一个小的方面，不能证明长城物业公司全部服务有瑕疵。
本院认为：长城物业公司与碧水源小区建设单位签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效，对碧水源小区业主具有法律约束力。长城物业公司为碧水源小区提供了物业服务，李静作为业主应履行缴纳物业费的义务，李静抗辩已缴纳2011年度的物业费，但未提供证据证明，根据其提交的2010年物业费缴纳票据，李静应支付欠缴的2011年至2013年期间物业费；关于对长城物业公司未尽服务义务的抗辩，李静提供的照片1、2，反映其房屋自有部位损坏情况，未证明损坏的发生原因与长城物业公司的服务范围有关；木板道路损坏照片显示长城物业公司服务过程中存在瑕疵，但物业费的收取正是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性，李静认为长城物业公司未完全履行物业服务义务，可以依法请求其继续履行、采取补救措施等，但不能作为其拒交物业费的理由；李静自认房屋建筑面积133.1平方米，长城物业公司未依法变更诉讼请求，故本院支持其诉请的132.57平方米计算标准，长城物业公司未提供2011年7月之前的收费许可证，但其与碧水源小区建设单位签订前期物业服务合同约定了收费价格为1.1元／平方米／月，且长城物业公司实际为碧水源小区提供了物业服务，综上本院根据长城物业公司服务情况酌定，按照服务价格登记标准的80%支付物业费3944元，即2011年1月1日至2012年12月31日期间2545元（1元／平方米／月×80%×132.57平方米×24个月）、2013月1月1月至12月31日执行一费制物业费1399元（1.1元／平方米／月×80%×132.57平方米×12个月）；对公摊费200元长城物业公司未提供代缴凭据及计算依据，故本院不作处理。依照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告李静于判决生效之日起十日内向原告安徽省长城物业管理有限公司交纳物业费3944元（自2011年1月1日计算至2013年12月31日）；
二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由李静负担20元，安徽省长城物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 李 玲
二〇一四年一月二十八日
书记员 单劭萌 微信公众号“”