江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2013）锡法北民初字第0903号原告无锡恒升物业服务有限公司。法定代表人施坚，该公司董事长。委托代理人何长德，该公司员工。被告曹晓伟，男，1977年9月4日生，汉族。
原告无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）与被告曹晓伟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月21日受理后，依法由
审判员丁建兴适用简易程序，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告恒升公司委托代理人何长德、被告曹晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒升公司诉称：2005年7月16日无锡市恒升公司管理有限公司（以下简称物业管理公司）与曹晓伟订立蔚蓝都市花园前期物业管理服务协议（以下简称协议），至2011年11月21日曹晓伟共计结欠物业管理费2948元未付。物业管理公司已变更为恒升公司，故现诉至法院，要求曹晓伟立即支付上述物业管理费，并偿付滞纳金736元。
被告曹晓伟辩称：恒升公司未尽到职责，未安排保安巡逻，关闭监控。2008年4月，其母亲电动车电瓶丢失。2010年7月31日，其电瓶车丢失。关于小区监控拆除，曹晓伟曾向恒升物业反应，恒升物业的答复是小区一二期合并，暂时没有监控。另，恒升公司认为其未交物业费，应该举证。恒升公司未对该期间物业费催讨。
经审理查明：曹晓伟系蔚蓝都市花园23号402室业主，该房屋建筑面积为121.41㎡，属无电梯房住宅。2005年7月16日物业管理公司与曹晓伟订立协议，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项作出约定；协议第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），交纳费用时间，每季首月1日-7日；住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房住宅0.7元、电梯房住宅1.1元；非住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房1.4元、电梯房2.2元。协议第十条约定：违约责任，……曹晓伟不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求曹晓伟补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。曹晓伟自2008年12月31日起至2011年11月21日止结欠物业服务费总计2948元。又查明：物业管理公司于2008年11月经工商部门核准变更登记为恒升公司。2011年11月21日恒升公司退出蔚蓝都市花园服务区域。上述事实，有前期物业管理服务协议、无锡市房屋登记簿、照片、工商变更登记通知书证明在卷佐证。审理中，曹晓伟为证明其抗辩主张，向本院提供了情况说明一份（以证明新物业进驻蔚蓝都市小区时，恒升公司已将监控拆除），恒升公司出具的通知一份（以证明恒升公司不给业主提供服务），恒升公司出具的协议一份（以证明恒升公司承认服务不到位），东亭派出所出具的情况说明一份（以证明其电瓶车丢失，恒升公司未尽其职责）。针对曹晓伟的答辩意见，恒升公司陈述了以下意见：关于监控，新物业入驻时，小区内确实没有监控。系业主委员会委托督促恒升公司与开发商联系，将监控进行维修更新。后由于蔚蓝都市花园二期和一期的监控设备进行合并，所以把监控设备移交到了二期那里。关于通知，因业主多次反映监控室人员随便帮人开门，且部分业主不办理磁卡，要求监控室人员帮忙开门，故通知上不开门的事情是针对上述情况。关于协议，协议只是表明恒升公司道义上的同情，并不能证明恒升公司服务不到位。关于派出所说明，恒升公司认为其已基本履行自己的义务。关于曹晓伟辩称因未有保安巡逻，致使其财产丢失，恒升公司认为保安应称之为秩序维护员，只是负责小区秩序维护、小区巡查。如曹晓伟需要恒升公司进行财物保管，应与其签订保管合同，并将需要保管的物件全部交给恒升公司，但曹晓伟并未与恒升公司签订该协议。
本院认为：物业管理公司与曹晓伟所订协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。鉴于物业管理公司已变更为恒升公司，故现恒升公司主张该合同项下权利，本院予以支持。根据协议约定的物业服务费用计算标准，无电梯房住宅每月每平方米为0.7元，故曹晓伟每月应交纳的物业服务费用为84.99元。其自2008年12月31日至2011年11月21日止应交纳的物业服务费用总计2949.15元；曹晓伟未依协议之约定履行付款义务，构成违约，故理应根据协议约定承担违约责任。现恒升公司主张物业服务费2948元及违约金736元均低于法定标准，属其自主处分诉讼权利的行为，与法无悖，本院准许。曹晓伟抗辩称，恒升公司未履行物业管理义务，故不交物业管理费，对此主张，本院不予采信，理由是，曹晓伟提供的证据均无法证明其可以拒付物业服务费，故曹晓伟的抗辩主张本院不予支持。关于曹晓伟提出恒升公司未向其催缴物业费，
本院认为，协议中明确了物业费交付标准及时间，曹晓伟应当及时交付物业费，故本院对曹晓伟该项辩称亦不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：曹晓伟于本判决生效后十日内支付恒升公司物业服务费用2948元及违约金736元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由曹晓伟负担。恒升公司同意其预交的案件受理费由曹晓伟直接给付，本院不再退回。曹晓伟应负担的案件受理费于本判决生效后十日内支付恒升公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：1103020129200024805），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）
审判员 丁建兴
二〇一四年一月二十八日
书记员 高 婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中国人民共和民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：