北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第14355号原告（反诉被告）赵秀霞，女，1978年3月13日出生，北京仁和顺宏达陶瓷经营部负责人。委托代理人张旭征，北京市青天律师事务所律师。被告（反诉原告）卓瑞荣，男，1983年7月20日出生，个体从业。
原告（反诉被告）赵秀霞诉被告（反诉原告）卓瑞荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员谢衍明独任审判，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）赵秀霞之委托代理人张旭征、被告（反诉原告）卓瑞荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秀霞诉称：2013年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于南法信镇的亿宏盛建材城内的面积120平米的摊位。租期一年，租金约定为半年一付，半年租金63510元。因被告自身经营问题，被告于2013年8月22日无端对承租房屋进行破坏。原告遂于当日报警，被告还动手将原告工作人员打伤。此事发生后，被告既不解除合同，也不依约交付租金，被破坏的摊位一直被其强占至今未予以腾退。原告认为被告的行为严重违反双方签订的《房屋租赁合同》第三条3款及第四条之约定。其行为已经构成严重的违约。依据双方签订的合同及合同法的有关规定，被告除应当按照未付租金的20%向原告支付违约金，还应当交付自2013年9月1日至其实际腾退之日的房屋占用费用。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告自2013年9月1日始自其实际腾退之日止的房屋占用费（占用费比照同期租金）；3.判令被告赔偿原告违约金12702元。
被告卓瑞荣辩称：对原告的第一项诉讼请求同意解除合同，但是解除合同的时间为2013年9月1日。不同意原告的其他诉讼请求，原告的诉讼请求不合理。反诉原告卓瑞荣诉称：2013年3月1日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，反诉人租用被反诉人位于顺沙路亿宏盛建材城院内店面一间用于经营建材生意。在合同签订后，反诉人即及时依约向被反诉人交纳了租金、质保金等相关费用。在交费时，反诉人与被反诉人达成了房租半年一交的协议。被反诉人在收到钱款后，又在该店面隔壁进行装修，严重影响反诉人正常经营。在反诉人找到被反诉人协商时，双方发生纠纷，被反诉人将反诉人致伤，此纠纷经后沙峪派出所解决。在协商的过程中，反诉人明确提出了解除双方之间的合同，并说明了合同约定与事实不符。被反诉人交付给反诉人店面实际面积仅为110平方米，但被反诉人却按照120平米收取反诉人租金之事，其中差价已经达到了10585元／年，被反诉人多收取反诉人租金5292元。被反诉人当时亦口头明确表示同意解除双方之租赁合同，之后反诉人才搬出该店面，被反诉人亦用布将该店面封闭。反诉人认为双方之租赁合同已经解除，在合同租赁期内，反诉人完全履行了合同，但被反诉人始终将反诉人交纳的质保金及喷头款予以扣留，损害了反诉人的利益，故向贵院提出反诉请求，请求判令：被反诉人返还反诉人质保金3000元及喷头款1600元，并退回多收取的租金5292元，以上共计9892元。反诉被告赵秀霞答辩：就租赁场地的面积问题，面积约是113.6平米，合同约定的是120平米，误差也就是6.4平米，不存在7平米，这误差是包含走道的，是有公摊面积在里面，市场的其他商户也都有这公摊面积，这部分不属于多收取的租金.在签订合同之前，反诉人也实际勘察过该地块，认可过该面积，所以才签订的租赁合同，因此我方认为双方已经认可了租赁地块及面积，不存在误差的问题，不存在多收取租金的问题。双方并未达成任何口头协议，双方租期是一年，在未到期的情况下，卓瑞荣拒交租金，已经构成了合同上的违约行为，应该承担违约责任。因为反诉人无故搬离，破坏租赁场地，妨碍了其他店面经营，我方只能用布遮挡，以保证其他商户的正常经营，不存在封闭的问题。喷头是消防部门要求安装的，我方只是代收，且反诉人已经签过消防安全责任书认可该笔费用，所以不存在退还的问题。
经审理查明：北京仁和顺宏达陶瓷经销部（甲方，以下简称顺宏达陶瓷经销部）与卓瑞荣（乙方）于2013年3月1日签订了《房屋租赁合同》。约定将位于顺沙路亿宏盛建材城院内C厅三通道3号120平米的场地出租予卓瑞荣用于经营瓷砖和洁具。该房屋租赁合同第二条约定租赁期限：期限为一年。该合同约定租金标准为每天2.9元／每平方米。庭审中，赵秀霞明确其为诉讼请求为：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，从2013年9月5日解除；2.判令被告支付原告自2013年9月6日始至其实际腾退之日止的房屋占用费，计算的标准是每日按照63510元除以6个月除以30日乘以10计算；3.判令被告赔偿原告违约金12702元；4.判令被告向原告支付未交租金的滞纳金3175.5元。庭审中，卓瑞荣明确其反诉诉讼请求为：1.判令反诉被告赵秀霞返还多收取的租金3704元；2.判令反诉被告赵秀霞退还反诉原告卓瑞荣喷头钱1600元。卓瑞荣对产品质量保证金3000元不要求在本案中予以解决。庭审中，双方确认卓瑞荣已经交纳了2013年3月1日至2013年8月31日期间的租金共计63510元。庭审中，卓瑞荣主张涉诉场地已经于2013年9月1日实际交付给赵秀霞，并称赵秀霞已经于交付当日将涉诉场地的门用布予以封闭。对此赵秀霞认可涉诉场地门上的布是由其于2013年9月1日设置的，但称设置该遮挡并不是封门，是可以随时进入的，并不是不让卓瑞荣进入。另，赵秀霞并不认可卓瑞荣已经将涉诉场地交付，并称涉诉场地内仍然堆放有卓瑞荣的物品，对此卓瑞荣不予以认可。庭审中，卓瑞荣主张其已于2013年8月28日将涉诉场地的电卡交还给赵秀霞的工作人员，对此赵秀霞称其已收到涉诉场地的电卡，但收到的具体时间记不清楚了。庭审中，赵秀霞主张违约金的计算标准为未履行期内租金额的20%，并提交《房屋租赁合同》予以证明。对此，卓瑞荣认可房屋租赁合同的真实性，但称其中的违约金条款经协商修改为2%，并提交违约金约定为未履行期内租金额的2%的《房屋租赁合同》一份予以佐证。对卓瑞荣提交的该《房屋租赁合同》，赵秀霞对其真实性不予以认可，并称合同签订后违约金就没有变更过，一直都是20%。庭审中，卓瑞荣主张涉诉场地的虽然签订的合同是一年，但是交半年的租金是双方认可的。对此赵秀霞不予以认可，并称卓瑞荣交了半年是因为半年一付。庭审中，赵秀霞提交顺宏达陶瓷经销部个体工商户的营业执照，证明顺宏达陶瓷经销部的经营者为赵秀霞，是属于个体工商户。卓瑞荣对该证据的真实性不予以认可，证明目的亦不认可。庭审中，赵秀霞提交涉诉场地的照片，证明卓瑞荣对涉诉场地的破坏。对此卓瑞荣认可照片的真实性，但不认可其证明目的。庭审中，赵秀霞提交陈忠山与北京守强亿宏盛建材市场有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》，证明租赁场地的面积和租赁期限。对此卓瑞荣对该证据的真实性和证明目的均予以认可。庭审中，卓瑞荣提交视频四段和照片两张，证明涉诉场地内物品不是其堆放的。对此，赵秀霞对该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。庭审中，双方确认卓瑞荣提交的其与北京守强亿宏盛建材有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》是为了卓瑞荣办理营业执照使用。庭审中，双方确认赵秀霞收取了卓瑞荣质量保证金3000元和喷头款1600元，但赵秀霞称喷头是消防部门要求安装的，其只是代收的，并且喷头款在安装喷头时已经使用。庭审中，卓瑞荣主张涉诉场地的合同约定的面积和实际的面积不符。经本院至现场勘验，涉诉场地的实际为长12.64米，宽8.99米即113.6336平米。对此赵秀霞称实际面积与约定面积的误差是因为包含了走道的，是有公摊面积在里边。对赵秀霞的该项辩解意见，卓瑞荣不予以认可。经卓瑞荣申请，本院至北京市公安局顺义分局南法信派出所调取了案外人郑銮英与卓瑞荣的打架一案的询问笔录，卓瑞荣称调取该笔录是为了证明郑銮英是为了让其进监狱或者赔钱，并且在笔录上也记载了不经营的原因。双方对该询问笔录的真实性予以认可，但赵秀霞不认可其关联性和证明目的。另，双方确认陈忠山系顺宏达陶瓷经销部的负责人，与赵秀霞系合伙人关系。上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市市场场地租赁合同》、照片、收据、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于赵秀霞提交的顺宏达陶瓷经销部的营业执照，虽卓瑞荣对其真实性不认可，但其并未提交证据予以证明，故本院对赵秀霞提交的顺宏达陶瓷经销部的营业执照的真实性予以采信，对赵秀霞系顺宏达陶瓷经销部经营者的事实本院予以确认。因顺宏达陶瓷经销部系个体工商户，故赵秀霞诉讼主体资格适格。顺宏达陶瓷经销部与卓瑞荣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行自己的义务。赵秀霞要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，卓瑞荣亦同意进行解除，对此本院不持异议。对于涉诉场地交付时间问题，因赵秀霞认可其在2013年9月1日对涉诉场地进行了遮挡，即赵秀霞对涉诉场地进行了处置，且赵秀霞亦认可其已经收到涉诉场地的电卡，故应视为双方于2013年9月1日对涉诉场地进行了实际交付。在涉诉场地已于2013年9月1日实际交付的情况下，故双方签订的《房屋租赁合同》的解除日期应为2013年9月1日。故赵秀霞要求卓瑞荣支付未交租金的滞纳金3175.5元的诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。对于卓瑞荣主张在签订《房屋租赁合同》后违约金经双方协商变更为未履行期内租金额的2%的意见，因赵秀霞不予以认可，且卓瑞荣未提交证据予以证明，故本院对卓瑞荣的该项主张难以采信。故对赵秀霞称双方约定的违约金系未履行期内租金额的20%的主张，本院予以采信。对于赵秀霞主张的涉诉场地的实际面积和合同约定面积的误差系包含了走道和公摊面积的主张，因卓瑞荣不予以认可，且赵秀霞未提交证据予以证明，故对赵秀霞的该项主张，本院不予以采信。涉诉场地的面积以本院实际测量为准。故对于卓瑞荣要求赵秀霞退还多收取的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但是其计算有误，以本院核实为准。双方合同约定的租赁期限为一年，卓瑞荣在履行半年后即搬离撤诉场地，故赵秀霞依据双方签订的《房屋租赁合同》要求卓瑞荣给付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其计算违约金有误，以本院核实为准。对于赵秀霞主张的涉诉场地内物品系由卓瑞荣堆放的意见，在涉诉场地已于2013年9月1日交付给了赵秀霞，并且赵秀霞未提交证据予以证明，且卓瑞荣不予以认可的情况下，对赵秀霞的该项主张，本院难以采信，故对赵秀霞要求卓瑞荣支付自2013年9月6日始至其实际腾退之日止的房屋占用费，于法无据，对赵秀霞该项诉讼请求，本院不予支持。对于卓瑞荣要求赵秀霞返还喷头款的诉讼请求，因本案系租赁合同纠纷，赵秀霞应提供符合安全和经营需要的场地，涉诉场地的消防设施是安全生产和经营的必须设施，理应由赵秀霞安装并提供给卓瑞荣使用，且双方对涉诉场地内的消防设施亦未有明确约定，故涉诉场地的消防喷头应由出租人负责安装。现涉诉场地内的安装消防喷头的费用系由卓瑞荣出资，且双方亦未约定合同解除后消防喷头的归属权，故卓瑞荣要求赵秀霞退还其交纳的消防喷头款，于法有据，本院予以支持。卓瑞荣要求不再本案中处理质量保证金，本院不持异议。对于卓瑞荣要求本院调取的其与郑銮英打架的询问笔录，因郑銮英系案外人，故本院对其关联性难以认可，对其证明目的本院不予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）赵秀霞与被告（反诉原告）卓瑞荣于
二○一三年三月一日签订的《房屋租赁合同》于
二○一三年九月一日解除；
二、被告（反诉原告）卓瑞荣于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）赵秀霞违约金人民币一万一千九百二十九元二角六分；
三、原告（反诉被告）赵秀霞于本判决生效之日起七日内返还给被告（反诉原告）卓瑞荣租金人民币二千八百七十五元一角一分；
四、原告（反诉被告）赵秀霞于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）卓瑞荣喷头款人民币一千六百元；
五、驳回原告赵秀霞和反诉原告卓瑞荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九十九元，由原告（反诉被告）赵秀霞负担五十元（已交纳），由被告（反诉原告）卓瑞荣负担四十九元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）赵秀霞负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 谢衍明
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 张新尉 更多数据：