江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第1708号上诉人（原审原告）李道翠委托代理人江希才，连云港市新浦区浦西法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）苏涛原审第三人蒋明轩委托代理人韩中杰上诉人李道翠因与被上诉人苏涛、原审第三人蒋明轩房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年7月29日，蒋明轩与韩中杰签订《房屋租赁合同》一份，约定由韩中杰承租蒋明轩所有的位于连云港市连云区墟沟石门桥四海大厦一楼353-4门面一套，租期为2009年7月29日至2014年8月6日，租金第一年为11万元，每下一年按上一年度净租金额的6%递增，第四年、第五年按8%递增。合同由蒋明轩、韩中杰委托的韩中元签名。2011年，韩中杰与苏涛签订涉案房产的《房屋租赁合同》一份，约定由韩中杰将涉案房产转租给苏涛使用，租期为2011年11月8日至2013年11月8日，年租金为5万元，第二年度按上一年度租金额的4%递增，每年租金均提前三个月一次性付清，双方约定房屋用途为“房产”。2012年5月9日，苏涛将涉案房屋转租给李道翠，作价37500元。该金额包括苏涛将涉案房产内的装修及物品转让给李道翠的金额，连同剩余租期（2012年5月10日至2012年11月8日）租金。同时约定租期为2012年5月10日至2013年11月8日。李道翠、苏涛商谈租房事宜时，因李道翠要求与房东确认，苏涛便当李道翠面打电话给韩中杰，韩中杰同意苏涛转租，并和李道翠通电话，称租金及租金沿用韩中杰与苏涛的租赁合同，下一年租金应提前三个月支付。后李道翠因营业需要办理营业执照，需要向工商部门提供与房东签订的租赁合同，但韩中杰不予配合，导致李道翠营业执照无法办理，李道翠遂拒交下一年租金。李道翠与韩中杰之间产生纠纷，李道翠便于2012年11月6日锁门停业。涉案房产于2013年5月份已由其他承租人承租使用。李道翠在诉讼中向原审法院撤回其要求苏涛赔偿因违约对李道翠造成的损失。原审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，李道翠与苏涛之间就涉案房产之间存在口头的租赁合同，主要约定的内容为租期为2012年5月10日至2013年11月8日，年租金5万元，第二年租金递增4%，李道翠应于2012年8月8日前向韩中杰交纳下一年租金。对于李道翠诉称的因苏涛违约导致其无法实现合同目的，因双方在商谈租赁涉案房产时，虽然苏涛未向李道翠明确说明真实的房东身份，但在李道翠向苏涛支付了相关费用后，苏涛向李道翠提供了涉案房产的产权证复印件，李道翠在知晓真实的房东应为蒋明轩后，并未终止合同，而是继续租用涉案房产，并不是待其需要办理营业执照提供与房东签订租赁合同时方才知晓，故苏涛的隐瞒行为并非是导致李道翠无法办理营业执照的直接原因。另外，即使苏涛在与李道翠商谈租赁房屋时，明确告知真实的房东为蒋明轩，而李道翠明知涉案房屋是从苏涛处转租而来，李道翠作为次承租人以后为办理营业执照能否与房东签订租赁合同并非次承租人苏涛可以控制。房东蒋明轩即使在苏涛向李道翠转租房屋时表示同意，也不意味着苏涛作为转租人负有保证李道翠能够与房东签订租赁合同的义务，故对李道翠的该诉求不予支持。遂判决：驳回李道翠要求苏涛返还租赁转让费及租金共计37500元的诉求。案件受理费740元，由李道翠承担。
上诉人李道翠不服原审判决上诉称，苏涛是做房地产的，也搞民间借贷。我做保健食品，想在墟沟开分店，看到涉案房屋的转租信息后就联系转租信息上的电话，也就是联系苏涛。我问苏涛，房主是否同意转租，苏涛说他跟房东说过了，房东同意转租，我们谈好转租条件后，我让他给房东打电话，苏涛就跟韩中杰打了电话，我当时认为韩中杰是房东，我就把转租的钱给了苏涛，后来苏涛给我房产证的复印件的时候，我发现房主不是韩中杰，我就觉得受骗了。请求撤销一审判决，查明事实，依法判决被上诉人苏涛无答辩意见。原审第三人蒋明轩辩称，涉案房屋的所有权人是蒋明轩，蒋明轩并不认识上诉人，涉案房屋是蒋明轩出租给韩中元的，租期从2009年至2013年8月，房租一年一交，第一年租金115000元，第二年递增6%即121900元，但房子的实际使用人是韩中杰，房租也是韩中杰直接交给蒋明轩的。因为房子面积大，韩中杰用不了这么多，跟蒋明轩商量后，将房屋的部分面积（约70平方）分租给案外人王进，到交房租给蒋明轩的时候，王进把她那部分的房租4万元给韩中杰，韩中杰再联同韩中杰那部分的房租一起给蒋明轩。后来王进把房子转给苏涛，苏涛又将房屋转给上诉人，才导致了本案纠纷。本院
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，李道翠与苏涛就涉案房产存在口头租赁关系，但双方商谈房屋承租时，没有约定李道翠将要以此房办理营业执照。李道翠对涉案房产进行占有、使用后，因办理营业执照，需要向工商部门提供与房东签订的租赁合同，由于韩中杰不配合，导致李道翠营业执照无法办理，李道翠则拒交下一年租金，李道翠与韩中杰产生纠纷。另，李道翠与苏涛在商谈房产租赁时，李道翠应当对房东身份进行必要的审核确定，苏涛向李道翠提供了涉案房产的产权证复印件，李道翠向苏涛支付了相关费用时，李道翠知晓房东为蒋明轩后，李道翠并没有终止合同履行，只是其办理营业执照时，需提供与房东签订租赁合同，方称苏涛对真正房东有隐瞒行为。原审法院认为即使苏涛与李道翠商谈租赁房屋时明确告知真实的房东是蒋明轩，而李道翠又是从苏涛处转租而来，李道翠作为次承租人以后为办理营业执照能否与房东签订租赁合同，并不是苏涛可以控制，故对李道翠的诉求不予支持并无不当。上诉人李道翠的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人李道翠承担。本判决为终审判决。
审判长 庞月侠
审判员 应庆国
审判员 林 龙
二〇一四年一月二十八日
书记员 程 艳 微信公众号“”