河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）汴民终字第48号上诉人（原审原告、反诉被告）马炳臣，男，住河南省尉氏县。委托代理人管麒麟，河南正言律师事务所律师。一般代理。上诉人（原审第三人）陈爱珍，女，住河南省尉氏县。委托代理人马涛，男，住河南省尉氏县。系第三人之子。特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）王瑞堂，男，住河南省尉氏县。委托代理人薛东林，河南龙文律师事务所律师。一般代理。马炳臣与王瑞堂、陈爱珍房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月2日诉至尉氏县人民法院（以下简称一审法院）。一审法院于2013年9月27日作出（2013）尉民初字第1080号民事判决书。马炳臣、陈爱珍不服一审判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。马炳臣及其委托代理人管麒麟，王瑞堂及其委托代理人薛东林，陈爱珍及其委托代理人马涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，1976年1月24日马炳臣与陈爱珍登记结婚。1991年9月2日马炳臣取得争议房屋所占地土地使用证。1994年马炳臣在尉氏县西关中路144号建造房屋7间，1994年7月21日领取房屋所有权证，登记在马炳臣一人名下。因政府规划拆迁，1999年3月马炳臣与陈爱珍夫妇在剩余土地上修建门面房，没有对修建后的房屋重新领取房屋所有权证。2004年11月19日马炳臣与王瑞堂达成房屋出售协议书，约定：马炳臣将小西门转盘路东南角土地面积东西10米，南北8米，门面房楼上楼下共大小不等7间卖给王瑞堂，王瑞堂支付价款95000元。王瑞堂交款时，马炳臣将土地使用证、房产证转交王瑞堂。2004年11月19日王瑞堂支付马炳臣85000元，马炳臣将房屋交付王瑞堂。但未将土地使用证和房产证交给王瑞堂。双方还约定在土地证过户后王瑞堂支付下余10000元。2004年底王瑞堂将该房屋改建。2013年7月18日经河南建兴工程造价咨询有限公司鉴定认为王瑞堂所涉及房屋改造部分的工程造价为51520.49元（不包括有争议部分的造价为228.16元）。马炳臣支付鉴定费3000元。自2005年至今王瑞堂多次向马炳臣追要土地证及房产证，马炳臣均没有给付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。公民从出生时起到死亡时止具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；本案中马炳臣与王瑞堂均系完全民事行为能力人，订立的合同系双方真实意思表示。本案房屋产权登记在马炳臣一人名下，根据物权登记的公示、公信原则，王瑞堂有充足的理由相信马炳臣对该房屋有处分的权利，且房屋交付从2004年至今已达九年之久，2005年王瑞堂对该房屋又进行了修缮对外进行了出租，陈爱珍均没有提出异议。陈爱珍也没有充分的证据证明王瑞堂明知该房产是夫妻共同财产，王瑞堂明知陈爱珍不同意卖房。另外王瑞堂按合同约定交付了大部分房款，马炳臣也交付了房屋。故该买卖合同合法有效，房屋的所有权已经转移给王瑞堂，马炳臣与王瑞堂应继续履行合同，马炳臣协助王瑞堂办理房屋过户手续，王瑞堂支付下余房款10000元。陈爱珍请求判令马炳臣与王瑞堂赔偿其损失，由于没有明确的数额，且没有充分的证据予以证明，对此，本院不予确认支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条之规定，判决：
一、马炳臣与王瑞堂之间签订的《房屋出售协议书》合法有效，马炳臣于本判决生效后10日内协助王瑞堂办理房屋产权过户手续，同时王瑞堂支付马炳臣下余房款10000元；
二、驳回马炳臣、王瑞堂、陈爱珍其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元及反诉费50元，由马炳臣、王瑞堂各承担2700元。马炳臣、陈爱珍不服一审判决上诉称：一审判决适用法律存在严重错误，应当适用《城市房地产管理法》和《物权法》；2、2004年11月19日签订的房屋买卖合同违反了国家法律、行政法规的强制性规定。买卖双方到房地产部门办理转让过户手续时发现房屋不能转让过户，因此该房屋9年没有办理转让过户手续，除了该房屋违反国家法律外还有王瑞堂违约的原因，给马炳臣造成了巨大的损失，但一审法院却认定是马炳臣违约，支持王瑞堂的违法行为；3、一审法院采信已经作废18年的房产证、土地证的复印件作为证据，认定本案争议房屋产权在马炳臣一个人名下是错误的，该房产为马炳臣、陈爱珍夫妻两个人共有，应以档案记载为准。未经共有人书面同意不得转让；4、王瑞堂占有的本案争议房屋取得的收益因双方签订的合同无效应当返还给马炳臣。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院维护马炳臣的合法权益。王瑞堂答辩称：1、王瑞堂与马炳臣签订的房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行了十年。马炳臣与王瑞堂均为完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同主体合法，合同系双方的真实意思表示，且本案争议房屋产权人登记为马炳臣，并无登记房屋共有人。房屋权属证书只有依法被撤销才能失效，本案争议协议双方已经履行了十年，该协议没有违反法律和法规禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，马炳臣、陈爱珍应当履行该合同，办理房产过户手续；2、事实证明，陈爱珍同意马炳臣处理本案争议房屋。双方在洽谈、签订合同、交付房屋的过程中，陈爱珍一直在场，且在协议签订后不久，王瑞堂便对房屋进行改造，陈爱珍、马炳臣另一处房产和本案争议房屋是连体的，应当知晓此事，但是陈爱珍并未提出异议。综上，马炳臣、陈爱珍单方撕毁合同，扰乱交易秩序，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。二审
经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
本院认为，马炳臣与王瑞堂于2004年11月19日所签订的房屋出售协议书系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。由于该协议约定标的物已经交付，且该协议王瑞堂和马炳臣已经履行长达9年之久，故对马炳臣要求返还房租及利息的诉求本院不予支持。本案争议房产的房屋所有权登记在马炳臣名下，并没有显示为马炳臣和陈爱珍共有，且该房屋所有权证截止到二审审理终结并未被变更或者撤销，故该房屋所有权证合法有效，王瑞堂在购买该房屋时有理由相信马炳臣有处分权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由马炳臣、陈爱珍承担。本判决为终审判决。
审判长 戴玉峰
审判员 郭为民
审判员 杨雯蒨
二〇一四年一月二十八日
书记员 赵琛琛 来源：