江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆花民初字第0591号原告李兵��委托代理人唐天宝，江苏丰田律师事务所律师。被告沈品贤（曾用名沈聘颜）。委托代理人沈国华。被告沈红霞。被告沈洪良。委托代理人沈红霞（即本案被告沈红霞）。被告徐风。委托代理人沈红霞（即本案被告沈红霞）。
原告李兵与被告沈品贤、沈红霞、沈洪良、徐风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月4日受理后，依法由
代理
审判员孙学谦独任审判，于2013年7月10日公开开庭进行了审理，原告李兵及其委托代理人唐天宝，被告沈品贤及其委托代理人沈国华，被告沈红霞、沈洪良、徐风到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序分别于2013年12月3日和2014年1月22日公开开庭进行了审理，原告李兵及其委托代理人唐天宝，被告沈品贤、沈红霞到庭参加诉讼，被告沈洪良、徐风经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李兵诉称：2005年4月18日，原告李兵委托母亲沈红霞为自己购买房屋。2005年4月18日，原告与被告沈品贤（沈聘颜）签订购房协议一份。协议约定被告作为卖方，自愿将其私有房邵村一期动迁房XX号楼XXX室及车库的房产权卖给原告。双方商定该房屋即车库的总成交价格为152000元。双方商定在房屋办理完相关证件后，卖方必须在第一时间过户给买方。协议签订后，原告依照约定支付了购房款，被告也将房屋钥匙交付原告，该房屋也由原告居住使用至今。2006年9月28日该房屋产证办理完毕，2006年11月9日该房屋土地使用权证办理完毕。后原告多次要求被告将房屋所有权证和土地使用权证办理过户到自己名下，但被告至今拖延未予办理。为此，现原告向法院起诉要求：1、依法确认原告李兵对昆山市陆家镇邵村示范新村（邵村一期动迁房）XX号楼XXX室拥有所有��；2、要求被告履行房屋买卖合同，办理过户手续；3、要求被告支付违约金50000元；4、被告承担诉讼费。本案审理中，原告李兵向本院申请撤回要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院依法予以准许。
被告沈品贤辩称：
一、沈聘颜和沈红霞签订的购房合同是非法的，无效的。1、被告沈聘颜现年81岁，没有文化，不认识字。沈红霞在告知是购买材料的情况下欺骗了沈聘颜签订了购房合同。签订合同的当时只有沈聘颜和沈红霞两个人，其他证人都是事后沈红霞找人签订的。而且沈聘颜的两个儿子沈桃根和沈洪良也不知情，双方也都不同意；2、该份合同只有沈红霞有一份，一般合同都是一式两份，沈聘颜根本没有合同，这样的合同是有问题的；3、在2004年9月18日的时候，沈桃根和沈洪良在村经办人的见证下签订了关于沈品贤养老问题的处理意见，其中第三条明确规定了沈品贤名下安置房产的产权不得更换他人。而2005年4月18日的购房协议是不被各方允许的。
二、合同内容有矛盾的地方。1、原告的诉状上说，在2005年4月18日原告委托母亲沈红霞为其购买房屋。但是定金竟然在2004年9月16日就付了，这与原告的时间是有矛盾的。还有，诉状上说协议签订后，原告依照约定支付了购房款，被告也将房屋钥匙交付给原告，该房屋也由原告居住使用至今。而沈聘颜拆迁分到了两套房子，在装修XX号楼XXX室的时候，因为沈红霞一家人来这边打工，沈聘颜一家人和沈红霞一家人都一起住XX号楼XXX室，等XXX室装修完，沈聘颜一家人才搬到XXX室去住，原房屋继续由沈红霞一家人住到现在，沈聘颜并没有同意沈红霞一家人的购房要求。2、合同内容中第五条写了沈红霞有拆迁补偿款32000元，但是房屋所有权是沈聘颜，所以沈红霞没有权利要求拆迁补偿款。而且拆迁时，沈聘颜和沈红霞的母亲毛增兰已经离婚了20年，毛增兰的户口也不在沈聘颜户口下，应该没有权利享受拆迁补偿款。3、这两份收款收据，沈聘颜从来没有拿到过钱，包括定金和购房款，而且这两张收据本人也没有签字，要求法院进行笔迹鉴定。因此，请求法院能够认定沈聘颜和沈红霞的购房合同是无效的，支持沈聘颜对XX号楼XXX室拥有房屋所有权。
被告沈红霞辩称：拆迁款32000元应该是我的，动迁时被告沈品贤可以安置2套，但另外一套需要用钱来购买，他没有钱，我儿子李兵原告说他想要，我就代替我儿子支付沈品贤购房定金40000元。沈品贤和我妈妈毛增兰说钱不够，我就又从徐州通过银行汇入我妈妈（毛增兰）账户中。沈品贤和我妈离婚的时候被拆迁的老房子是一人一半的，后来两人复婚，复婚之后才动迁的，所以我妈妈是能享受的，我要求将房���过户给原告。
被告沈洪良辩称：签购房协议的时候我不在家，但原告买房子的事情我知道，没签合同之前沈红霞就和我说过，房屋动迁的时候我回来，当时我大哥沈桃根怕我拿了动迁房就不养沈品贤了，就让我拿30000元压在大队里才肯去签字，他不签字我们就动迁不了。后来我姐姐沈红霞将购房款40000元打入我妈妈毛增兰的账户上，当时是我去取的。其中30000元压在了大队里，还有10000元留给了我妈妈。原告向沈品贤购买房子是事实。后来的80000元我不在家所以不知情。后来我回来后沈红霞和我说购房余款80000元已经给了。我愿意配合过户给原告。
被告徐风辩称：答辩意见同被告沈洪良。
经审理查明：被告沈品贤又名沈聘颜。2004年9月20日，被告沈品贤与昆山市陆家镇拆迁拆违办公室签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定被告沈品贤通过将其所有的位于昆山市陆家镇王家厍沈家宅X号（面积为200㎡，按人口计算5人）拆迁安置得到富荣小区1-XX号楼XXX室（面积为89.4㎡）和XXX室（面积为89.4㎡）及配套自行车库（AX号为10.23㎡、AX号为11.88㎡），同时获得住宅区位补偿金160000元。本案系争房屋即为上述XXX室房屋及配套自行车库（现公安编号为：昆山市陆家镇邵村示范新村XX号楼XXX室房屋及XXX号车库）。另查明：原告称为购买上述房屋，委托其母亲（即被告沈红霞）于2005年4月18日与被告沈聘颜、徐风及案外人毛增兰签订购房协议一份，约定由被告沈聘颜、案外人毛增兰将邵村一期动迁房XX号楼XXX室（面积为89.4㎡）及车库（面积为11.88㎡）转让给原告李兵，总成交价格为152000元（包含沈红霞拆迁补偿款32000元及定金40000元）。双方约定在该房办理完相关产证后第一时间过户给原告，过户手续费用及其它费用由原告支付。购房协议落款处有沈聘颜、毛增兰、徐风、沈红霞、李兵签字。原告为证明已将上述房款付清，向本院提交收款收据两份。其中2004年9月16日的收据上载明“富荣小区新村XX号楼XXX室面积89.4㎡及车库11.88㎡购房款定金40000元”，收款人处有“沈聘颜”签字；另一张2005年4月18日的收据载明“富荣小��新村XX号楼XXX室面积89.4㎡及车库11.88㎡购房款80000元”，收款人处亦有“沈聘颜”签字。被告沈品贤在庭审中对购房协议的内容不认可，但认可签字为其本人所签；对两份收款收据上签字不认可并向本院申请对该签字是否由其本人所签进行鉴定。本院依法将需鉴定的相关材料移送至鉴定机构，但因被告沈品贤未按照鉴定机构要求预交鉴定费用，鉴定机构将案卷退回本院。再查明：被告沈品贤与案外人毛增兰于XXXX年结婚。二人婚后生育一子沈洪良。沈红霞系毛增兰所生，沈道根系沈品贤与其前妻所生，沈道根跟随祖父母生活。庭审中，被告沈品贤确认毛增兰并未抚养过沈道根。XXXX年XX月XX日，沈品贤与毛增兰经本院判决离婚，夫妻共同财产瓦楼房四间中西边一上一下两间判归毛增兰所有。XXXX年X月XX日，沈品贤与毛增兰登记复婚。2013年2月13日，毛增兰去世。另外，毛���兰父亲毛玉田、母亲毛沙氏于三十多年前相继去世。最后查明：位于昆山市陆家镇邵村示范新村XX号楼XXX室房屋及XXX号车库的涉案房屋所有权证于2006年9月28日登记在被告沈品贤及案外人毛增兰名下。上述事实有购房协议、收款收据、房屋所有权证、国有土地使用权证、本院（84）民字第58号民事判决书、家庭亲属关系证明、常住人口登记表、邳州市赵墩镇闫家村民委员会出具的证明、结婚证、火化证、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、安置房交付结算表及当事人的陈述予以证实。
本院认为，首先，关于原告提交的购房协议是否合法有效，被告沈品贤虽认可该份协议上签字为其所签但却称其是在受到被告沈红霞的欺骗下才签的，属无效合同。对此，
本院认为，根据同在协议上签字的被告沈红霞及徐风陈述，签订协议时，被告沈红霞将协议内容逐条读给被告沈品贤���，然后由被告沈品贤、毛增兰、徐风在协议上签字。另外，被告沈品贤的儿子沈洪良在庭审中也确认其知道购房协议的事情。因此，对于被告沈品贤关于合同无效的抗辩，本院不予支持。该份购房协议合法有效，应受法律保护。其次，关于原告有无付清购房协议中约定的152000元的购房款，被告沈品贤否认其收到过原告支付的房款，对总金额为120000元的两张收款收据上的签字也否认为其本人所签。对此，
本院认为，根据购房协议的内容，房屋总价款152000元由定金40000元、购房款80000元、被告沈红霞应得的拆迁补偿款32000元三部分组成。关于收款收据，被告沈洪良在庭审中陈述其中40000元由其经手取出。被告沈品贤虽然在庭审中申请对收款收据上的签字进行鉴定，但却未依法缴纳相关鉴定费用，致使鉴定机构作退案处理，应当由其承担举证不能的法律后果。因此，本院���被告沈品贤已收到120000元购房款的事实依法予以确认。另外，关于拆迁补偿款32000元，双方在协议中已明确约定房款152000元中包含该笔款项，被告沈品贤虽否认被告沈红霞享有该笔补偿款，但却未能举证证明。因此，本院对于被告沈品贤辩称未收到购房款不予采信。最后，涉案房屋现登记在被告沈品贤及案外人毛增兰名下，属二人的夫妻共同财产。因毛增兰已经去世，其享有的份额应当由其法定继承人继承。因此，毛增兰享有的份额应当由被告沈品贤、被告沈红霞、被告沈洪良共同继承。购房协议约定有被告沈品贤及案外人毛增兰在涉案房屋产证办理下来时有协助原告过户的义务，因此，毛增兰负有的义务也应当由其法定继承人即被告沈品贤、被告沈红霞、被告沈洪良共同承担。现原告购房款已付清，被告沈品贤、被告沈红霞、被告沈洪良应当按约协助原告过户���根据双方在购房协议中的约定，过户时产生的税、费由自行承担，本院依法予以确认。被告沈洪良、徐风经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应由其自行承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第四百零二条，《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告沈品贤、沈红霞、沈洪良于本判决生效之日起十日内协助将位于昆山市陆家镇邵村示范新村XX号楼XXX室房屋及XXX号车库过户至原告李兵名下，过户时产生的税、费均由原告李兵承担。
二、驳回原告李兵的其他诉讼请求。案件受理费4350元，由原告李兵承担1050元，被告沈品贤承担1100元，被告沈红霞承担1100元，被告沈洪良承担1100元。此款原告已经预交，本院不再退还，三被告承担部分由其在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 孙学谦
人民陪审员 冯建明
人民陪审员 ��磊
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 陆敏强 更多数据：