山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东民四终字第8号
上诉人（原审被告）：王建成。
被
上诉人（原审原告）：孙爱平。
委托代理人：赵忠生，山东地义律师事务所律师。
委托代理人：孙立德，系被上诉人孙爱平之父。
上诉人王建成因与被上诉人孙爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2012）东民初字第2709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人王建成，被上诉人孙爱平的委托代理人赵忠生、孙立德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙爱平向原审法院起诉称，原告孙爱平于1996年1月迁入东营市东营区黄河路街道办事处南王屋村居住，并落户该村。经人介绍，1996年3月1日与被告王建成签订房产转让合同，购买被告位于东营区海河路以南，南王屋村居委会新村房屋三间的院落一个。房产转让合同中约定了房款、买卖双方的权利义务等。合同签订后，原告支付全部房款，被告交付房屋。双方于1996年5月6日在原海河路街道办事处法律服务所办理见证手续。现因南王屋社区房屋拆迁改造，就该房屋拆迁补偿利益原、被告发生争执，被告要求原告再支付20万元，这种要求原告无法接受，被告便阻止原告签订拆迁补偿协议。因原、被告无法达成一致意见，南王屋社区居委会无法确定涉案房屋的拆迁补偿主体，为此原告不能及时签订拆迁补偿协议，丧失了及时腾空交房的奖励款5万元。原告购买被告的房屋已经17年，被告的行为致使原告房屋拆迁补偿事宜无法办理。请求依法确认原、被告于1996年3月1日签订的房产转让合同中所买卖的房屋（含院落）归原告所有；要求被告赔偿原告损失5万元；确认原告孙爱平享有对涉案房屋拆迁补偿的权利；诉讼费用由被告承担。王建成答辩称，一、涉案房产转让合同系被告与孙立德所签，购房人为孙立德，原告孙爱平与本案无关，根据合同的排他性和特定性原则，孙爱平以涉案房产转让合同起诉无事实和法律依据，并涉嫌诈骗，依法应驳回其诉讼请求，并追究其相关法律责任。
二、被告认可孙立德对涉案房屋享有使用权，但土地使用权未转让给孙立德，在签订涉案合同之前，被告已告知孙立德，其非南王屋村民，即使签订协议，房子和土地产权也不能转让，即孙立德同意该房屋产权及其宅基地的所有权仍属被告所有。
三、涉案房屋已经在孙立德正常居住的情况下腾空拆除、无法使用，其对该房屋包括使用权在内的所有权益已经随着房屋拆除而灭失，涉案房屋系在被告依法享有的宅基地上所建，该宅基地的相关利益应归被告所有。
四、被告并未阻止原告腾空房屋，原告主张的5万元赔偿的诉讼请求没有依据。
五、涉案房屋拆迁补偿的权利依法应归被告所有，因为原告孙爱平非南王屋村村民，依法不享有本村村民应享有的权利，也未实际居住、使用涉案房屋，而被告系该村村民，更是涉案房屋宅基地的合法使用权所有者，依法应享有涉案房屋的拆迁补偿权利，原告主张对涉案房屋享有拆迁补偿权明显是欲通过诉讼的手段非法侵占被告的合法权益。原审法院
经审理查明，原告孙爱平于1984年4月15日出生于山东省青州市何官镇龙泉河村，于1996年1月30日迁入东营市东营区黄河路街道南王屋村，居住在黄河路以南，南王屋居委会新村286号。孙立德系原告孙爱平的父亲。1996年3月1日，孙立德（乙方）与被告王建成（甲方）签订房产转让合同一份，约定甲方将坐落在海河路以南，南王屋居委会新村，所有权属于自己的房屋三间，（东临王建军、西邻王曰相）院落一个南北长20米，东西宽11米，转让给乙方；转让费为47500元，合同生效之日，乙方一次性付清47500元整，甲方将房屋院落同时转交给乙方；合同生效后，甲方必须协助乙方到房产管理部门办理房屋所有权使用证手续，更换房产使用证，甲方不能用任何理由拒绝。孙立德在该协议的买方处签署孙爱平的姓名并捺印，被告在该合同卖方处签字捺印，该合同载明的见证人为王景福、王俊华，见证单位处加盖了东营区海河街道办事处法律服务所印章。同日，被告出具收条一份，载明；“卖出住房款肆万柒仟伍佰元整（已结清）南王屋村王建成96年3月1日”。同日，被告将涉案房屋及院落交付孙立德。另查明，涉案房屋及院落的地址名称现为东营市东营区黄河路街道办事处南王屋社区286号，该房屋及院落的土地使用权登记在被告王建成名下。2012年5月5日，原告与东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会及东营市东营区黄河路街道办事处签订南王屋社区旧村改造拆迁协议。庭审中，原告陈述涉案房屋及院落于2012年5月30日因南王屋社区旧村改造拆迁而被部分拆除。案件审理过程中，被告申请对涉案房产转让合同中王建成的笔迹和手印进行鉴定，原审法院依法委托日照浩德司法鉴定所作出司法鉴定意见书，鉴定意见认定送检的涉案合同中王建成签名与样本笔迹是同一人所写，王建成压名指印与样本指印是同一人所捺。被告为此支付鉴定费4000元。庭审中，原、被告对涉案房屋及院落现状产生分歧，为查明涉案房屋及院落的现状，原审法院于2013年4月17日组织原、被告双方在东营市东营区黄河路街道办事处南王屋居民委员会286号进行现场勘验，现场所见如下：北屋一间未拆除，该间东临院落未拆除，该间西邻一间屋顶楼板一块尚在，该西邻间北墙约有三分之一未拆除，南墙约有四分之一未拆除，东边靠北偏房未拆除，靠南偏房拆除一半。原审法院认为，本案的争议焦点分为三个：一是原告的主体问题，即原告的主体是否适格以及原告是否系南王屋村村民；二是原告要求确认涉案房屋及院落归其所有的诉讼请求是否应予支持；三是原告主张被告赔偿其5万元损失及要求享有涉案房屋的拆迁补偿权的请求是否应予支持。争议焦点一，原告的主体问题。其一，关于原告的主体是否适格，签订涉案合同时，原告孙爱平12岁，属于限制民事行为能力人。其父亲孙立德依照法律规定直接享有代理其实施民事行为的权利。孙立德代孙爱平签署涉案合同的行为系依据法定代理权行使未成年子女民事权利的行为，且孙立德的代理行为并未损害孙爱平的利益。签订涉案房产转让合同、交付使用房屋及院落已达17年之久，原告提起本案诉讼之前，被告从未就该合同提出任何异议。故原审法院依法认定涉案房屋及院落的购买方为原告，原告主体适格。其二，关于原告是否系南王屋村村民。原审法院认为，原告提交的东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会出具的证明信明确载明原告孙爱平系该村村民，故被告认为原告孙爱平非南王屋村村民的抗辩事由，原审法院不予采纳。争议焦点二，原告要求确认涉案房屋及院落归其所有的诉讼请求是否应予支持。原审法院认为，涉案房产转让合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。我国物权法规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为而设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。即房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。综合分析勘验笔录、现场照片及整个南王屋新村的拆迁现状能够认定，涉案房屋及院落虽然尚有部分未拆除，但整个房屋及院落已不具备居住、使用的基本功能，该房屋及院落实际已灭失。涉案房屋及院落在2012年5月即已拆除，原告在2012年11月才提起本案诉讼，要求确认对房屋及院落的所有权。根据物权法的基本原理，物消灭，物权也随之消灭，客观上已无法确认涉案房屋及院落的所有权归原告，因此，原告的该项诉讼请求不应予以支持。争议焦点三，原告主张被告赔偿其5万元损失及要求享有涉案房屋的拆迁补偿权的诉讼请求是否应予支持。关于5万元的拆迁奖励款，南王屋社区旧村改造拆迁协议已作出约定，关于基于涉案房屋及院落应享有的拆迁补偿权益的具体内容，南王屋居委会宅基地房屋村居拆迁改造补偿办法也已作出规定，该项诉讼请求不属于本案审理的范围，对原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。涉案房产转让合同合法有效，原告基于合同取得涉案房屋所有权及宅基地使用权，因涉案房屋及院落毁损灭失已无法确认所有权及宅基地使用权归原告，但基于涉案房屋及宅基地上的相关权益归原告所有。原告要求确认基于东营市东营区黄河路街道办事处南王屋社区286号的房屋三间、院落一个的拆迁补偿权益由其享有的诉讼请求，事实清楚、证据充分，原审法院予以支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、基于东营市东营区黄河路街道办事处南王屋社区286号的房屋三间、院落一个的拆迁补偿权益由原告孙爱平享有。
二、驳回原告孙爱平其他诉讼请求。案件受理费2238元，鉴定费4000元，由被告负担。
上诉人王建成不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审对涉案房产转让合同签订的事实认定错误。上诉人是与孙立德签订的涉案房产转让合同，而非被上诉人，双方均知道孙立德并非南王屋村民以及涉案房屋系农村宅基地性质房屋的事实，孙立德仅购买了涉案房屋的使用权，一旦房屋拆除，其一切利益尽失。原审认定涉案房屋的拆迁补偿权益归被上诉人所有错误。且涉案房屋必然被拆迁，上诉人不可能仅以47500元的价格将房屋转让给本村村民。
二、被上诉人无诉讼主体资格，原审以孙立德行使法定代理权为由认定被上诉人孙爱平具有原告主体资格，适用法律明显错误。上诉人并无与被上诉人签订合同的意思表示，且孙立德也未表示系代理被上诉人签订合同，原审认定涉案房屋转让合同系上诉人与被上诉人签订，不符合法律对法定代理制度的规定。根据合同的排他性和特定性原则，被上诉人孙爱平与本案无关，其基于涉案合同的诉讼请求应予驳回。
三、涉案房屋的拆迁补偿利益依法应由上诉人享有。上诉人是南王屋村村民，除非丧失村民资格，否则其依法享有的拆迁补偿利益不能被剥夺。孙立德及被上诉人孙爱平并非南王屋村村民，不能获得应由村民享有的拆迁补偿利益。
四、原审违反我国民诉法不告不理的基本原则。原审对被上诉人的各项诉讼请求均不予支持，但最后却判决涉案房屋的拆迁补偿权益归被上诉人所有，程序上存在瑕疵。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人孙爱平辩称，一、涉案房产转让合同真实、合法、有效。涉案房产转让合同签订时有证人及司法部门见证，转让的是房屋的所有权并非使用权，被上诉人孙爱平系买受人，系涉案房屋的所有人，房屋有关事宜由孙爱平处理，南王屋居民委员会是认可的。
二、孙立德行使的是法律赋予的监护权。孙立德系孙爱平的父亲，系法定监护人，其代孙爱平签订合同、支付房款，是法律赋予公民的权利。
三、被上诉人的主体资格适格。综上，上诉人的上诉与事实不符，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。二审争议的焦点为：
一、被上诉人孙爱平是否为涉案房产转让合同的相对方，是否具有诉讼主体资格。
二、被上诉人孙爱平是否享有涉案房屋的拆迁补偿权益。二审期间，上诉人王建成和被上诉人孙爱平均未提交新的证据。二审中查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。涉案房产转让合同签订时，被上诉人孙爱平虽未满十二周岁，属限制民事行为能力人，但其父母作为法定代理人可以代理其进行民事活动，孙立德作为孙爱平的法定监护人，代孙爱平签约的行为系其真实意思表示，代理行为依法有效。上诉人王建成自愿与孙立德签订买方为孙爱平的房产转让合同，并依约接收了房款，能够认定上诉人是认可合同的相对方为被上诉人孙爱平的。被上诉人孙爱平具有完全民事行为能力后，以自己的名义依据涉案房产转让合同提起本案诉讼，其诉讼主体资格适格。涉案房产转让合同首部买方处明确载明孙爱平系南王屋居委会居民，上诉人王建成早在签订合同之时就应当知道孙爱平系同村村民，在本案诉讼过程中，东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会亦出具证明信证明被上诉人孙爱平系该村村民，双方签订房产转让合同并不违反法律规定。被上诉人孙爱平应依据合同取得涉案房屋所有权及宅基地使用权，鉴于涉案房屋及院落已被拆迁，所有权已灭失，原审认定被上诉人孙爱平享有涉案房屋及院落的拆迁补偿权益并无不当。综上，上诉人王建成的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，由上诉人王建成负担。本判决为终审判决。
审 判 长 呼振泉
代理
审判员 王继印
代理
审判员 李 静
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 邢春艳 更多数据：搜索“”来源：