云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2014）建民初字第80号原告建水县兴达医药有限公司法定代表人曾勇，职务：董事长住所地：建水县临安镇石桥外百货公司五金仓库内。委托代理人罗浩铭，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告金喜松，男，1963年4月21日生，回族，建水县人，农民，住建水县。委托代理人雷学俊，云南李凌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人金文松，男，1971年3月8日生，回族，建水县人，农民，住建水县。委托代理人马亚香（系金文松之妻），女，1974年6月8日生，回族，建水县人，农民，住址同上。代理权限：特别授权代理。
原告建水县兴达医药有限公司（以下简称兴达公司）诉被告金喜松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理，审理过程中，依据原告方申请，依法追加房屋共有权人金文松作为第三人参与诉讼，由
审判员唐世红适用简易程序于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告兴达公司的特别授权委托代理人罗浩铭、被告金喜松的特别授权委托代理人雷学俊、第三人金文松的特别授权委托代理人马亚香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴达公司诉称，2011年8月21日，原告兴达公司与被告金喜松经协商后签订《租赁合同》，约定被告金喜松将坐落于建水县石桥外东坝邮电所旁的房屋和空地出租给原告，租金每年282500元，租期自2011年9月1日起至2016年8月31日止。合同签订后，双方都按约定履行合同。但至2013年7月，原告因自己建设了新的仓库，遂于2013年8月与被告协商，明确表示没有必要再继续承租被告的房屋，并要求终止合同，但双方协商未果。原告认为，合同履行过程中，因出现新的情况，已无继续履行的必要，且原告已明确告知过被告要求解除合同，在双方协商无果的情况下，特起诉要求解除原被告签订的《租赁合同》。
被告金喜松辩称，双方签订租赁合同是事实，现原告要求解除合同，被告同意。但因合同还在有效租赁期内，原告提前解除合同已经构成违约，应承担违约责任，原告除应支付已到期的应付租金外，还应给被告合理的期限去重新招租，对合理期限内的损失原告应当予以赔偿。第三人金文松述称，原被告之间签订的租赁合同所涉及的房屋系我与金喜松共同所有，签合同时虽然我未签字，但我清楚，并且我也同意，被告也将租金分给我了。现在原告要求解除合同，我也同意，但要求原告给付租金和赔偿一年的租金损失。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对签订租赁合同的事实及合同的效力无争议，且都同意解除合同，但对以下问题存在争议：原告提前解除合同是否构成违约，损失应如何计算。
经审理查明，2011年8月21日，原告兴达公司与被告金喜松签订房屋租赁合同，约定金喜松将位于建水县石零路中段原建水县百货公司五金仓库的房屋和空地（面积4000平方米）出租给兴达公司使用，租期五年（即自2011年9月1日起至2016年8月31日止）；租金每年282500元，按年于每年8月31日前一次性付清。合同同时还对租赁期内租赁物的管理使用、相关费用的承担及发生争议时的处理方式等内容进行了约定。合同签订后一段时间内，原被告双方都能按约定履行各自义务，原告兴达公司将租金交至2013年8月31日，被告按约将房屋及空地提供给原告使用。至2013年8月，原告兴达公司以自己建设了新的仓库，没有必要继续承租为由，与被告金喜松协商解除合同，协商过程中，双方对合同解除的条件及合同解除后的赔偿问题发生争议，最终协商未果。2014年1月2日，原告起诉来院，要求解除合同。另查明，原被告租赁合同中涉及的房屋系第三人金文松所有，共有权人为被告金喜松。
原告兴达公司与被告金喜松、第三人金文松之间，自2006年开始即对该房屋存在租赁关系，2011年8月21日金喜松与兴达公司所签合同实为对房屋的续租。在续租过程中，第三人金喜松知晓并同意对房屋进行出租，且分享了租金收益。上述事实有2011年8月21日金喜松与兴达公司签订的《租赁合同》、2006年6月20日金喜松、金文松与兴达公司签订的《租赁合同》、建水县房权证临安镇字第**房屋产权证、建国用（2008）第632号国有土地使用证及当事人陈述在卷证实。
本院认为，原告兴达公司与被告金喜松于2011年8月21日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示、形式完备、内容未违反法律、法规禁止性规定，原被告双方及第三人亦承认合同的效力，本院予以确认。在合同履行过程中，原告兴达公司因自己的原因明确表示不愿意继续履行合同，致使合同目的无法实现；审理过程中，被告及第三人亦同意解除合同，本院尊重各方当事人的意思，对合同予以解除。合同解除后，原告兴达公司应当支付已到期的未付租金并将房屋及场地返还被告及第三人，被告及第三人应当及时对返还的房屋予以接收。对于合同解除日的确定，原告兴达公司虽于2013年8月通知过被告金喜松解除合同，但因解除合同的原由系原告自己的原因所至，在未取得被告方同意，且被告方无违反合同约定的情况下，原告仅以通知的方式解除合同不符合合同约定及法律规定；在审理过程中，被告及第三人已表示同意解除合同，且从发生纠纷起至今，原告兴达公司仍未实际履行房屋返还的义务，故本院确定双方签订的合同于2014年1月31日予以解除。截止合同解除日，原告兴达公司未支付的租金为5个月，计117708元（282500元/12个月×5个月）。对于原告提前解除合同是否构成违约，损失应如何计算的问题。
本院认为，合同一经签订并生效后，即对双方产生约束力，非因合同约定及法律规定的情形出现，任何一方不得随意终止或单方面解除合同。原告兴达公司提前解除合同，其理由为自己新建了仓库，履行合同过程中出现了新的情况，且明确表示了自己不愿意再履行合同。上述情形既不属于合同约定的解除合同情形，亦不属于法律规定的原告可以解除合同的情形，故原告提前解除合同的行为已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。因合同未约定违约金的计算方式，被告重新出租房屋需要一定的时间，其要求赔偿合理期限的租金损失的意见符合法律规定，本院予以采纳。对被告重新出租房屋的合理期限本院酌情认定为2个月，因此原告应赔偿的损失额为47083元（282500元/12个月×2个月）。第三人金文松系出租房屋的所有权人，其认可签订合同的事实，并在前期的合同履行中分享了租金收益，应认定为本案租赁合同的共同出租人，对原告应支付的租金及赔偿的损失与被告金喜松共同享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第二百二十六条之规定，
判决如下：
一、原告建水县兴达医药有限公司与被告金喜松2011年8月21日签订的租赁合同于2014年1月31日解除。原告建水县兴达医药有限公司于2014年1月31日前将租赁房屋及空地返还被告金喜松及第三人金文松。
二、由建水县兴达医药有限公司于本判决生效后十日内一次性支付金喜松、金文松租金117708元。
三、由建水县兴达医药有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿金喜松、金文松损失47083元。案件受理费100元，减半收取50元，由金喜松、金文松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 唐世红
二〇一四年一月二十六日
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