广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗越法民三初字第1568号原告余绍刚（兼原告余洁雯、林惠卿、余庆棣、刘蕴玉、余洁玲、余绍祥的共同委托代理人），住广州市。原告余洁皓，住广州市越秀区。原告林惠卿，住广州市。原告余洁雯，住广州市。原告余庆棣，住广州市。原告刘蕴玉，女，1946年11月13日出生，汉族，住广州市龙津西恩洲北横街**号富力广场*****房。原告余洁玲，女，1969年2月28日出生，汉族，住广州市龙津西恩洲北横街**号富力广场*****房。原告余绍祥（兼原告刘蕴玉的委托代理人），男，1972年3月12日出生，汉族，住广州市龙津西恩洲北横街**号富力广场*****房。被告广州市财贸建设开发总公司，住所地广州市越秀区。法定代表人陈晓晖，该公司副总经理。委托代理人霍恺暾，该公司职员，联系地址同上。第三人华夏银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人张延军，该行行长。委托代理人胡晓军，该行职员，联系地址同上。委托代理人张宇，该分行职员，联系地址同上。第三人广州安州环保科技有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人陈洪庚，该公司总经理。委托代理人张瀚，国信信扬律师事务所律师。委托代理人蒲慧鑫，国信信扬律师事务所实习律师。
原告余绍刚、余洁雯、余洁皓、林惠卿、余庆棣、刘蕴玉、余洁玲、余绍祥诉被告广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）、第三人华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）、广州安州环保科技有限公司（以下简称安州公司）抵押权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余绍刚、余洁皓、余绍祥，被告财贸公司委托代理人霍恺暾，第三人华夏银行广州分行委托代理人胡晓军，第三人安州公司的委托代理人张瀚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八原告共同诉称：胡凤是原广州市越秀区大新路相公巷1号房屋的产权人。1996年1月23日，胡凤的儿子、女儿余乃森、余乃麟、余庆棣三人与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定被告将原告的原址房屋拆除，并在原址新建商住楼第6层补偿给胡某甲相应的面积。2007年8月14日余乃森收到被告的《交付使用通知书》并入住广州市越秀区大新路282号902房至今。在已生效的（2013）穗越法民一初字第563号民事判决书中已确认八原告是从原址房屋拆迁补偿所得上述902房的产权人。但在被告协助原告办理上述回迁房屋的房地产权证的过程中，发现原告的上述房屋已被被告拿去银行抵押，导致原告无法办理产权登记手续。经查实，被告将上述房屋抵押给第三人华厦银行广州分行作为借款担保之用。故起诉请求法院判令：被告及第三人为原告立即办理广州市大新路282号902房的涂销抵押手续。
被告财贸公司辩称：同意原告的诉讼请求。第三人华夏银行广州分行辩称：不同意原告的诉讼请求。我行已将对被告的抵押权转让给中国长城资产管理公司广州办事处。该办事处又将相应债权及抵押权转让给第三人安某公司，上述债权及抵押权的转让事实已经由从化市人民法院作出的（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》予以确认。第三人安州公司述称：
一、安州公司对广州市越秀区大新路285-314号房屋（含涉案房屋）享有的抵押权合法有效。涉案房屋抵押权的设立合法有效。安某公司基于受让合法债权取得涉案房屋的抵押权。
二、原告无权要求安某公司涂销涉案房屋的抵押权。首先，2005年财贸公司将涉案房屋给案外人回迁并未通知抵押权人，根据《担保法》第四十九条的规定，原告与财贸公司的此项变更约定是无效的。其次，因规划变更原因，原告主张的902房是变更前的901，而该房屋属于安某公司抵押权范围内。根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，被告财贸公司用于安置原告的房屋在第6层，并非本案争议的902房，原告无权就该房屋主张权利。再次，涉案房屋产权未发生变动，财贸公司仍为产权人。根据房管局登记资料，涉案房屋的产权人为财贸公司。安某公司基于受让合法债权及有关权益继受取得涉案房屋抵押权。原告无权要求涂销涉案房屋抵押登记。
四、（2013）穗越与民一初字第563号民事判决书存在认定基本事实缺乏证据证明、违反法定程序，超出诉讼请求情形，属错误判决，理应撤销。首先，根据《物权法》第9、14、180、187条的规定，涉讼房屋产权人为财贸公司、抵押权人为安某公司、财贸公司，安某公司对涉讼房屋享用相关的权益，根据《民事诉讼法》第53、119条，财贸公司和安某公司为必要共同诉讼当事人，该判决在没有通知有关权益人参考诉讼的情况下，直接判决涉讼房屋归原告等人所有，遗漏诉讼主体，违反法定程序，理应撤销。其次，根据《房屋拆迁补偿协议书》，约定产权调换的房屋位于越秀区大新路原地段（框架结构）第6层楼、东梯南向的房屋，大新路282号902房并没有经过房管局备案登记用于拆迁置换，该判决书擅自认定902房为用于置换原告等人存在认定事实缺乏证据证明，该判决书应予撤销。再次，该判决书超出诉讼请求，实属错误，根据该案，原告等人的诉讼请求为：“一、被继承人胡某甲名位于毕公巷1号房产，由林惠卿继承六分之一……”，但判决书并未对原告等人的诉讼请求进行审理，反倒擅自判决将抵押权人安州公司的大新路282号902房归原告等人所有，违反不告不理的原则。最后，该判决书对各继承人应继承的比例也存在错误，当然无论继承比例应该如何继承，原告等人只能对《房屋拆迁补偿协议书》约定的第6层楼、东某向的房屋进行继承，大新路282号902房已抵押给安某公司，安某公司是抵押权人，原告等人无权对902房主张任何权利。
经审理查明：原广州市越秀区大新路相公巷的所有权人登记为胡某甲（又名胡某乙，于1968年2月28日死亡）。胡某甲与余某丙（已故）是夫妻关系，两人生育了余某乙（已故）、余庆棣、余某甲（已故）。余某乙与林惠卿是夫妻关系，两人生育了余洁皓、余洁雯、余绍刚。余某甲与刘蕴玉是夫妻关系，两人生育了余洁玲、余绍祥。1996年1月23日，余乃麟、余乃森、余庆棣作为业主代理人以胡凤的名义（乙方）与被告财贸公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除相公巷1号房屋，甲方将自有的广州市越秀区大新路原地段第6层楼、东梯南向的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。2007年8月14日，被告发出《交付使用通知书》，写明“大新大厦物业管理处：大新大厦A座902房住户余某甲，现已办妥回迁手续，同意办理入住。请住户凭本通知在两星期内到贵处办理有关入住手续（建筑面积为：42.12平方米）”。余某甲于当日签收该通知书。后余某甲向被告支付了涉案房屋的增大面积购房款。后八原告因继承上述房屋产生纠纷，于2013年1月10日向本院提起诉讼。本院经审理后，于2013年4月12日作出（2013）穗越法民一初字第563号判决，其中判决：
一、在本判决发生法律效力之日起，位于广州市越秀区大新大厦A座902房屋（原地址：中区大新路相公巷1号，房屋面积以房管部门的测量为准）所有权，由原告林惠卿、原告余洁皓、原告余洁雯、原告余绍刚、原告余庆棣、被告刘蕴玉、被告余洁玲、被告余绍祥各占有1/8。……该判决已发生法律效力。另查明，2002年2月7日，广州市恒毅实业有限公司与华夏银行广州分行签订《借款合同》，约定由广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元。同日，财贸公司与华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定财贸公司将大新路280-314号等地段大新大厦抵押给华夏银行广州分行，作为广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元的担保。上述抵押于2002年3月27日在房管部门办理了备案，权利存续期限为3年。2009年4月23日，华夏银行广州分行与中国长城资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给中国长城资产管理公司广州办事处。2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处与第三人安某公司签订《债权转让协议》，中国长城资产管理公司广州办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给第三人安某公司。广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市恒毅实业有限公司、财贸公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》，认为上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更安某公司为该案的申请执行人。本案中，原、被告均确认涉案A座9楼02房现地址为广州市越秀区大新路282号902房。对于实际回迁房屋与合同约定不一致的问题，财贸公司解释为由于规划调整的原因，新建大楼第一至五层为商业用途，第六层为架空层，因此相应的回迁楼层都进行了调整，故安排原告回迁涉案902房，大楼已无其他房屋可另行安置原告。
本院认为：原、被告之间为房屋拆迁安置补偿合同关系，涉案A座9楼02房为被告用于拆除胡凤的原大新路相公巷1号房屋后的产权调换和补偿，并为八原告所继承。而第三人华夏银行广州分行是该房屋登记的抵押权人，该权利转移给第三人安某公司后，安某公司即取得了抵押权。因此，八原告对涉案房屋的拆迁安置补偿权利是否优先于第三人安某公司享有的抵押权是本案争议焦点。对此，
本院认为，胡某甲原有房屋被拆除，房屋物权消灭，征用人（拆迁人）提供的补偿房屋实质上是被拆除房屋的替代物，八原告对补偿房屋（即涉案A座9楼02房）享有排他的权利，其基于拆迁安置补偿关系取得的涉案房屋具有物权效力。虽然抵押登记具有担保物权的效力，但目的是为保障债权实现，并不产生物权当然变动的法律后果。八原告就涉案房屋增大面积问题已与被告达成一致意见，结清了面积差异款，并已实际接收使用该房屋至今。因此，八原告对涉案房屋享有的拆迁安置补偿权利应优先于第三人安某公司的担保物权，原告诉讼请求依据充分，本院予以支持。涉案房屋所在建设项目规划变更后，拆迁补偿协议确定的回迁房事实上无法实现，原、被告协商变更回迁房位置实质上是对上述协议的替代履行。回迁房的建设及分配决定权不在原告方，原告对此无过错，第三人安某公司的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。此外，因房地产行政主管部门登记的涉案房屋抵押权人仍为第三人华夏银行广州分行，故该行对办理涉案房屋涂销抵押登记的手续仍应予以必要的协助。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，
判决如下：被告广州市财贸建设开发总公司及第三人广州安州环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内，到广州市房地产行政主管部门办理广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座9楼02房（现地址：广州市越秀区大新路282号902房）涂销抵押登记手续；第三人华夏银行股份有限公司广州分行对此应予以必要的协助。本案受理费100元，由被告广州市财贸建设开发总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 李星佩
人民陪审员 顾文娟
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 梁启志 来源：