重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2013）碚法民初字第06463号原告重庆旺德实业发展有限公司，住所地重庆市北碚区广州路13号，组织机构代码66641344-2。法定代表人陈进，系该公司董事长。委托代理人ＸＸ，雷宇，重庆鼎凌律师事务所律师。被告张晓平，女，汉族，1956年10月13日出生，住重庆市北碚区。
原告重庆旺德实业发展有限公司（以下简称旺德公司）诉被告张晓平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法由
代理
审判员闫平平独任审判，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告旺德公司的委托代理人雷宇到庭参加诉讼。被告张晓平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告旺德公司诉称，原告因北碚区文星湾片区改造（经济适用房）工程项目建设，于2008年7月29日取得《房屋拆迁许可证》。2008年12月1日，原、被告签订《拆迁补偿安置协议》，对双方的权利义务进行了约定，重庆市北碚区公证处对该协议进行了公证。被告原面积为47.73平方米，补公摊7.16平方米，所选安置房建筑面积为100.16平方米，补公摊4.13平方米，则超建筑面积为41.14平方米，该部分需要由被告补交房款及相关费用。15平方米按照每平方米1500元计算，应交房款为22500元，超15平方米以上建面为26.14平方米，折算为套内面积为22.73平方米。依据北碚区法院及重庆市第一中级人民法院对旺德公司拆迁安置补偿合同纠纷系列案之判决所确定的价格，以套内面积每平方米3355元计算，该部分房款76259.15元（22.7平方米×3355元／平方米），应交房款合计98759.15元，应交大修基金2287.77元（76259.15元×0.03），合计101046.92元。根据北碚区法院的执行通知，原告于2013年8月30日将安置房交付给被告。但至今为止，被告仅交房款90711.88元，大修基金未交。现应补交房款8047.27元，大修基金2287.77元，合计10335.04元。支付房款是被拆迁人应承担的义务，也是其取得安置房的前提。根据协议，被告本应在完清安置房款及相关费用后才能接房入住。而现在原告已交付房屋，被告更应支付所欠款项。综上，《拆迁补偿安置协议》系原、被告双方真实意思表示，系合法有效的合同，双方应当正确、适当、全面地履行合同中约定的各项义务。现被告拒绝付清房款等款项的行为，已经严重侵害了原告的合法权益。故，起诉来院，请求：1、判令被告支付原告房款及大修基金，合计10335.04元及利息（按银行同期档贷款利率4倍计算，从2010年11月17日起至被告付清之日）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，旺德公司变更第一项诉讼请求中的计息方式为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告张晓平未作答辩。
经审理查明，拆迁人旺德公司因北碚区文星湾片区改造（经济适用房）工程项目建设，于2008年7月29日取得拆迁北碚区文星湾三巷、四巷、五巷、七巷、文星湾路单号及其所有附号的房屋及其附属物的《房屋拆迁许可证》，北碚区房产管理局于同日发布《城市房屋拆迁公告》，搬迁期限为2008年8月5日起至2008年9月3日止。旺德公司于2008年7月29日制定了《城市房屋拆迁补偿安置方案》及附则。2008年12月11日，原告旺德公司（拆迁人、甲方）与被告张晓平（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：
一、原房屋拆除情况。（一）甲方拆除乙方原位于北碚区文星湾三巷2号房屋，房屋用途住宅，建筑面积47.73平方米。……二、拆迁安置。（一）乙方自愿选择过渡安置方式，过渡期限为24个月，回迁期为2010年8月4日前。……（四）乙方自愿选择住宅6幢8层4号3室2厅房屋1套，暂定建筑面积100.53平方米，待房屋竣工后，以施工图由房屋测量部门核定的建筑面积（含公摊面积）为准结算，多退少补。
三、拆迁补偿。（一）甲方拆除乙方住宅房屋以产权调换的方式进行补偿，甲方实际安置建筑面积与乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积相等的部分，乙方不支付费用。（二）按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。（三）甲方安置建筑面积超过乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米以内的超建筑面积部分，暂按1500元／平方米（以区政府文件为准）由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计15平方米，应向甲方支付超建筑面积款计22500元；甲方安置建筑面积超出乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积及15平方米超建筑面积以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元／平方米由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计37.8平方米，应向甲方支付超建筑面积款计94500元。……（六）乙方应支付甲方第（三）、（四）、（五）项费用共计人民币117000元。
四、拆迁补助、奖励及相关费用（一）搬家补助费：搬家费一次1000元……（二）临时安置补偿费：由甲方暂按每户每月800元付给乙方（以区政府文件为准）临时安置补助费，从2008年8月5日起，按24个月计算，合计19200元……（三）提前搬迁奖励费：乙方在2008年8月5日前腾空交房并办好拆迁手续，由甲方奖励乙方1200元，甲方另向乙方支付特别搬家奖励费5000元（大写：陆仟贰佰元正）……（五）违章建筑补偿：违章建筑结构为22平方米×50元／平方米=1100元。（六）其它：甲、乙双方约定过渡费从2008年8月5日起暂定5个月计4000元。（七）甲方应支付乙方第（一）至第（六）项的费用，共计人民币12300元。
五、付款方式和时间：……（二）根据本协议第三条，乙方安置房建筑面积超出原房建筑面积及15平方米以外的，必须一次性全额支付超建筑面积房款，甲方优惠乙方应付超建筑面积房款的5%，乙方应支付甲方超建筑面积房款计89775元……（四）根据本协议第三条，乙方超建筑面积15平方米以内的超建筑面积房款计22500元在签订本协议未支付，待甲方在安置房交付时，乙方必须一次性付清全部房款，方可入住安置房……（六）甲方根据本协议第四条应支付乙方的费用与乙方根据本协议第五条第（二）款应支付给甲方的费用相抵扣后，乙方在签订本协议时应付甲方77495元，此款于2008年12月9日支付40000元。甲方同意乙方上述尾款计38411.88元延期止（至）2009年6月30日前支付完清。……七、因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的100%加付临时安置补偿费。拆迁人若提前交房回迁，临时安置补助费按实际过渡时间发放。
八、补充部分。（一）依据渝府发（2008）38号文件第四条规定拆迁安置房（独立产权证的原建筑面积部分）的“四通”费（水、电、气、闭）和大修基金由甲方缴纳。（二）乙方必须在完清安置房房款及相关手续后才能接房入住。（三）安置房类型选择及其标准：乙方自愿选择还建房（标准详见附表）。等等。重庆市北碚区公证处对旺德公司与张晓平之间所签订的《拆迁安置补偿协议》进行了公证。协议签订后，旺德公司履行了支付张晓平过渡费等费用的义务，张晓平履行了将原房屋交由旺德公司拆除的义务及按协议约定缴纳房款的义务，旺德公司履行了支付张晓平过渡费等费用的义务。2009年7月13日，重庆市物价局发布《关于文星湾住宅工程经济适用住房销售价格的通知》（渝价（2009）238号），该通知就文星湾住宅工程经济适用住房住宅销售价格为：
一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售价格：套内建筑面积每平方米3355元（建筑面积每平方米2720元）。等等。2010年7月30日，北碚文星湾片区改造工程3-7号楼通过建设、监理、设计、地勘、施工单位的工程竣工验收，验收意见为合格。2010年8月18日，旺德公司取得重庆市公安局消防局核发的（建验）字（2010）第0236号《关于北碚文星湾片区改造工程4-7号楼上层工程消防验收合格的意见书》。2010年11月3日，旺德公司取得重庆市规划局核发的《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规北碚核（2010）0050号）。2010年11月17日，旺德公司取得北碚文星湾片区改造工程《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字［碚2010）46号），载明：工程竣工验收时间2010年8月24日。2010年7月13日，旺德公司发出交房通知，认为旺德·旺城3-7号住宅楼已全面完工，并具备交房条件，要求被拆迁人带上相关接房资料办理交房手续，具体安排为：1、2010年7月19日至25日拆迁安置结算；2、2010年7月31日至8月2日原拆迁住户接房；3、2010年8月3日至8月4日其他拆迁住户接房。旺德公司同时于2010年7月30日在重庆商报公告了交房通知。但由于房价问题，双方发生争议，张晓平实际未接房。另查明，2011年4月12日，旺德公司与张晓平因对安置房屋的价格、公摊面积、大修基金、过渡费等问题产生分歧，张晓平诉至我院。我院于2012年7月18日作出（2011）碚法民初字第01291号民事判决书，在该判决书中已明确，张晓平暂定价格为2500元／㎡的超建筑面积部分共有建筑面积为26.14㎡，折合为套内建筑面积为21.79㎡，应按照3355元／㎡收取房款，故，张晓平应缴纳的该部分房款为73105.45元，再加上接房时应缴纳的按1500元／㎡计算房款部分的22500元，共计房款为95605.45元，旺德公司已收取的房款为90711.88元。对于大修基金问题，该判决认为，原、被告双方所签的《拆迁补偿安置协议》第八条第（一）项约定括弧中的“独立产权证的原建筑面积部分”，应当理解为对渝府发（2008）38号文件第四条规定的限制性适用。在双方没有就超面积部分作出约定，且对渝府发（2008）38号文件第四条作出限制性适用的情况下，应当根据其他文件精神及公平原则予以认定。由于张晓平依据渝府发（2008）37号文件第一条第三款、第四款应享受优惠部分以及超出该优惠部分外15平方米以内的超建面部分是张晓平应当享受的政策优惠，该部分的大修基金和四通费应当由拆迁人旺德公司负担，除此以外暂定价为2500元每平方米的超建筑面积部分，并不属张晓平应当享受的优惠安置范围，故其作为受益方，理应自己承担该部分的大修基金和四通费。最终判决：
一、由被告重庆旺德实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张晓平2010年8月5日起至2010年11月3日止的双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元。
二、由被告重庆旺德实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张晓平防火门款400元。
三、驳回原告张晓平的其他诉讼请求。该案经向原、被告双方依法送达后，双方均未提出上诉，现已发生法律效力。后，张晓平以旺德公司未交房为由诉至我院，我院于2012年7月26日以房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案立案受理，并于2012年11月29日作出（2012）碚法民初字第05306号民事判决书，判决：
一、由被告重庆旺德实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告张晓平交付座落于重庆市北碚区文星湾××××-××-××号房屋1套。
二、驳回原告张晓平的其他诉讼请求。该判决生效后，张晓平以该判决为依据向我院申请强制执行。我院于2013年7月25日作出《重庆市北碚区人民法院执行通知》，责令原告旺德公司立即交房。2013年8月30日，旺德公司与张晓平办理了交接房手续。庭审中，旺德公司出示了2013年8月30日制作的《房屋移交书》及《物业告知书》原件各一份，欲证明其向张晓平催收大修基金、剩余房款及物业费等事宜。但该《房屋移交书》及《物业告知书》的落款的“签收人”处并无张晓平签名。所述事实，有当事人在庭审中的陈述记录及以下证据载卷为据：《拆迁补偿安置协议》、《公证书》、收据三张、（2011）碚法民初字第01291号民事判决书、《付款协议》、《过渡安置费用表》、照片、《消防安全责任书》、《业主物品领用登记表》、《业主精神文明建设公约》等经庭审质证，载卷为据，足以认定。
本院认为，本案焦点在于：
一、张晓平是否应支付旺德公司剩余房款及利息；
二、张晓平是否应支付旺德公司大修基金及利息。对此，本院评判如下：
一、关于被告是否应支付原告剩余房款及相应利息问题拆迁人旺德公司与被拆迁人张晓平签订《拆迁补偿安置协议》已经由我院于2012年7月18日作出（2011）碚法民初字第01291号民事案件进行审理，并被认定为有效合同。同时在该判决书中已明确，张晓平暂定价格为2500元／㎡的超建筑面积部分共有建筑面积为26.14㎡，折合为套内建筑面积为21.79㎡，应按照3355元／㎡收取房款，再加上接房时应缴纳的按1500元／㎡计算房款部分的22500元，共计房款为95605.45元（3355元／㎡×21.79㎡＋1500元／㎡×15㎡），为张晓平应缴纳的总房款。而现旺德公司已收取的房款为90711.88元，故，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：“买受人应当按照约定的数额支付价款”的规定，张晓平应向旺德公司补足剩余房款4893.57元（95605.45元－90711.88元）。根据双方《拆迁补偿安置协议》第五条第（四）项的约定：“根据本协议第三条，乙方超建筑面积15平方米以内的超建筑面积房款计22500元在签订本协议未支付，待甲方在安置房交付时，乙方必须一次性付清全部房款，方可入住安置房。”可见，双方约定最后一笔房款的付款时间为交付安置房时。张晓平于2013年8月30日接房，但至今未支付清购房余款，应当支付接房后未支付房款部分的逾期付款利息。旺德公司要求从2010年11月3日起计算逾期付款利息的请求与
本院查明的事实不符，本院不予支持。张晓平应于2013年8月31日起以购房余款4893.57元为基数按中国人民银行同期同类贷利率支付利息至付清之日止。
二、关于被告是否应支付原告大修基金及利息问题我院于2012年7月18日作出（2011）碚法民初字第01291号民事判决书已经认定，暂定价为2500元每平方米的超建筑面积部分，并不属张晓平应当享受的优惠安置范围，故其作为受益方，理应自己承担该部分的大修基金和四通费。但，《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”可见，大修基金属于业主所有，旺德公司要求张晓平向其支付大修基金及相应利息并无法律依据。对此，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十九条，《物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、由被告张晓平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆旺德实业发展有限公司剩余购房款4893.57元；并由被告张晓平自2013年8月31日起，以4893.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至付清之日止。
二、驳回原告重庆旺德实业发展有限公司其他诉讼请求。上述第一项若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30元，由原告重庆旺德实业发展有限公司负担16元，由被告张晓平负担14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 闫平平
二〇一四年一月十二日
书 记 员 黄艳萍 百度搜索“”