苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2013）姑苏民五初字第0365号原告张志健，男，1963年8月15日生，汉族。原告张奎，男，1970年2月22日生，汉族。委托代理人何晨（两原告共同委托），江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托代理人齐旺（两原告共同委托），江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告张尧，男，1979年5月12日生，汉族。委托代理人毛广松，江苏华脉律师事务所律师。被告鲍令，男，1986年10月5日生，汉族。被告张斌，男，1981年4月20日生，汉族。委托代理人胡守诚，上海市申光律师事务所律师。
原告张志健、张奎与被告张尧、鲍令、张斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月25日立案受理后，由
代理
审判员郏献涛独任审理，分别于2013年8月28日、10月15日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于同年12月20日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告张志健、张奎共同委托的代理人何晨、齐旺、被告张尧及其委托代理人毛广松、被告鲍令、被告张斌到庭参加诉讼；第二次开庭原告张志健、张奎共同委托的代理人齐旺、被告张尧及其委托代理人毛广松、被告张斌及其委托代理人胡守诚到庭参加诉讼，被告鲍令经本院合法传唤无正当理由未到庭；第三次开庭原告张志健、张奎共同委托的代理人何晨到庭参加诉讼，被告张尧、鲍令、张斌经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现己审理终结。
原告张志健、张奎诉称：2009年4月16日，苏州电力电容器有限公司（以下简称电力电容器公司）与诺夫特容公司（以下简称诺夫特容公司）签订租房合同，将其拥有所有权的位于苏州市平江区白塔东路26号的房屋出租于诺夫特容公司，经电力电容器公司许可，诺夫特容公司将26号房屋统一对外出租，其中，26号房屋的D幢转租于苏州市平江区乐活青年旅舍。2011年11月20日作为苏州市平江区乐活青年旅舍经营人的原告、被告、诺夫特容公司签订《乐活青年旅舍转让合同》，依据该合同约定，原告应将26号房屋的D幢交付被告使用，被告应于2011年11月20日前支付原告100万元、2012年1月5日前支付原告100万元、2013年1月5日前支付原告100万元、2013年6月30日前支付原告80万元。2012年2月26日，电力电容器公司、诺夫特容公司、苏州市平江区乐活青年旅舍、原告、被告五方共同签订协议书，再一次共同认可原、被告双方之间签署的转让合同。转让合同签订后，原告依约履行合同，但被告至今除支付第一笔100万元及第二笔中的40万元外，已到付款期限的款项尚有160万元未支付。原告于2013年6月8日委托律师向被告寄发了关于解除合同并要求支付违约金的律师函。原、被告因协商未果，原告遂诉至法院，请求法院：
一、确认原、被告签署的《乐活青年旅舍转让合同》已于2013年6月9日解除；
二、判令被告立即迁让上述合同所涉及的苏州市白塔东路26号D幢；
三、判令被告向原告支付截至实际支付之日的违约金（至2013年6月13日违约金为652839元）。审理中，原告将第三项诉讼请求明确为：判令被告向原告支付违约金，以20万为本金从2012年1月6日计算至6月14日；以60万为本金从2012年1月6日计算至判决生效时止；以100万为本金从2013年1月6日计算至判决生效时止。上述违约金计算标准均为前30日按每日1%标准计算，之后按银行同期贷款利率1.5倍计算。
被告张尧、鲍令、张斌辩称：被告租赁该房屋的目的是为了经营宾馆，因房屋自身原因不能通过消防验收，合同目的无法实现，且经营用房未经消防验收，双方签订的合同应系无效合同，所以不存在合同于2013年6月9日解除，因主合同无效，违约金约定也无效。另外，被告张尧、张斌辩称，张志健和张奎无权作为原告，房屋所有权人是案外人电力电容器公司，原告主体不适格。
被告张尧辩称原、被告签订的转让合同没有房屋所有权人签字，所以是无效合同，转让行为无效，条款对双方无约束力。并且，原、被告及房屋所有权人签订的协议书并未对转让合同进行追认，所以转让合同在协议书中仍然不发生效力。
被告张斌辩称：张斌在协议书上未签字，把其作为被告无事实和法律依据。综上，三被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：苏州市白塔东路26号D幢房屋所有权人系电力电容器公司。2011年11月20日，原告（甲方）、被告（乙方）、诺夫特容公司（丙方）三方共同签订《乐活青年旅舍转让合同》，合同约定：乐活青年旅舍使用权人为丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2018年1月5日。丙方同意甲方将苏州市平江区乐活青年旅舍转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，旅舍现有装修、装饰、设备无偿归乙方使用。三方约定2011年11月22日为甲方交房日。租赁期限为2012年1月6日至2018年1月5日。乙方应支付甲方转让费及租金合计380万元，乙方应分别于2011年11月20日前支付甲方100万元，于2012年1月5日前支付甲方100万元，于2013年1月5日前支付甲方100万元，于2013年6月30日支付甲方80万元。乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按应缴租金的1%支付违约金，如逾期付款1个月，则甲方有权解除合同，之前支付费用不予退还。在此期间乙方装修改造的工程及附属物不允许拆除，归丙方处理。合同还约定，该旅舍的营业执照、卫生许可证等手续都已齐全，经营范围为住宿，租期内甲方配合乙方办理相关手续。合同生效后乙方有权要求甲方注销营业执照和相关工商税务登记手续，并重新以乙方名义办理相关工商税务登记手续。转让合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告按约向原告支付了第一期转让费及租金100万元；2012年1月6日，被告向原告支付了第二期转让费及租金中的20万元；2012年6月15日，被告向原告支付了第二期转让费及租金中的20万元。到目前为止，被告未支付其余转让费及租金。2012年2月26日，电力电容器公司（甲方）、苏州市平江区乐活青年旅舍（乙方）、张志健、张奎、杜韬（丙方）、鲍令、张尧（丁方）、诺夫特容公司共同签订协议书一份，协议约定：甲方拥有位于苏州市平江区白塔东路26号乙方承租房屋的所有权。甲方曾与诺夫特容公司于2009年4月16日签订租房合同，将甲方所拥有的部分房屋授予诺夫特容公司租赁权统一对外出租。本协议签订生效乙方与诺夫特容公司的房屋租赁合同解除并终止，甲方与诺夫特容公司就本租赁房屋之间的租赁关系也即终止。丙方系乙方原股东，丙方与丁方于2011年11月20日签订《乐活青年旅舍转让合同》约定丙方将乙方转让给丁方，丁方分期向丙方支付转让费和租金合计380万元。甲方将苏州市白塔东路26号D栋房屋（建筑面积为1808.07平方米）出租给乙方作为精品酒店使用。租赁期限自2012年1月6日至2018年1月5日止。2018年1月5日后，乙方应以每三年为一个租赁周期承租该房屋，甲方认可租金每年涨幅不超过10%。甲乙双方约定自2018年1月6日起按照下述付款方式支付租金：按房屋租赁价每月每平方米32.36元，月租金58333.33元，年租金70万元计算。2013年6月8日，原告通过EMS分别向三被告（地址为苏州市平江区（姑苏区）白塔东路26号乐活精品酒店）邮寄《关于解除合同并要求支付违约金的律师函》，通知被告解除双方签订的《乐活青年旅舍转让合同》，并要求支付违约金。2013年6月9日，三份EMS均由被告同事代为签收。另查明，2013年6月3日，地址为白塔东路26号D栋的平江区乐活酒店通过消防部门实施的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。再查明，由张志健作为经营者的苏州市平江区乐活青年旅舍于2012年7月11日注销，注销原因为经营者决定注销。审理中，本院根据原告的申请依法对被告张尧在苏州尧舜环境艺术雕塑工程有限公司的股权进行冻结。上述事实，由原告提交的房屋所有权证、乐活青年旅舍转让合同、协议书、关于解除合同并要求支付违约金的律师函、EMS邮寄回执及邮件查询单、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、乐活青年旅舍直接申请注销资料查询表、（2013）姑苏民五初字第0365－1号民事裁定书以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告、被告、诺夫特容公司共同签订的《乐活青年旅舍转让合同》与电力电容器公司、苏州市平江区乐活青年旅舍、张志健、张奎、杜韬、鲍令、张尧、诺夫特容公司共同签订的《协议书》均系各方之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应受合同约束。关于被告抗辩租赁房屋无法通过消防验收，合同目的无法实现，租赁合同无效。
本院认为，租赁房屋用于开设经营宾馆的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人是开设该企业的经营者，租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。另外，由张志健作为经营者的苏州市平江区乐活青年旅舍于2012年7月11日注销前租赁房屋的消防并不存在问题，并且本案所涉租赁房屋已于2013年6月3日通过消防安全检查，故被告关于合同无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于被告张尧抗辩转让合同没有房屋所有权人签字，协议书也未对转让合同进行追认，转让合同无效。
本院认为，诺夫特容公司作为房屋所有权人的授权经营人，其明确表示同意原告将租赁房屋转租给被告，并且房屋所有权人电力电容器公司在协议书中也确认了原、被告转让乐活青年旅舍的事宜，故被告张尧的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告张斌抗辩其在协议书上未签字，把其作为被告无事实和法律依据。
本院认为，原告主张权利的依据是转让合同，同时协议书也不是对于转让合同的替代，那么原告当然有权依据转让合同起诉，并且转让合同对于张斌仍然有约束力，并不能以协议书上没有其签字为由来免除其在转让合同中的义务，故对于被告张斌的抗辩意见，本院不予采纳。关于合同解除的问题。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案转让合同约定被告如逾期付款超过1个月，原告有权解除合同。根据约定被告应分别于2012年1月5日前、2013年1月5日前支付转让费及租金100万元，但是被告仅仅在2012年1月6日支付20万元以及同年6月15日支付20万元，第二期中的剩余60万元以及第三期的100万元在2013年6月8日前均未支付给原告，故被告逾期付款超过一个月，解除合同的条件成就，原告获得合同的约定解除权。根据合同法规定，解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告于2013年6月8日通知被告解除转让合同，尽管被告否认收到该通知，但根据EMS邮寄回执所记载的收件人名称及邮寄地址，再结合签收人在EMS邮寄回执上签署的“同代”字样，可以认定解除合同的通知于2013年6月9日到达了被告，那么原、被告之间的转让合同于2013年6月9日解除，故原告要求确认原、被告之间签订的转让合同于2013年6月9日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租赁房屋的迁让问题。
本院认为，合同解除之后，被告无权继续占用租赁房屋，应当将租赁房屋返还原告。故原告要求被告迁让苏州市平江区白塔东路26号D幢房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。
本院认为，合同约定六年的转让费及租金共计380万元，那么每年的转让费及租金约为63万元，根据上文分析转让合同于2013年6月9日解除，截至到解除之日双方合同履行共计不到一年半时间（2012年1月6日至2013年6月9日），即使按照一年半计算，转让费及租金仅约为95万元，而现被告已支付转让费及租金140万元，远远超过上述履行期限应支付的转让费及租金。由于违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，而本案原告已收取了超过履行期限实际应付的转让费及租金，那么被告的逾期支付的行为截止到合同解除之日并没有给原告造成实际的损失，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照第《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，
判决如下：
一、确认原告张志健、张奎与被告张尧、鲍令、张斌于2011年11月20日签订的《乐活青年旅舍转让合同》于2013年6月9日解除。
二、被告张尧、鲍令、张斌于本判决生效之日起30日内从苏州市白塔东路26号D幢房屋搬离，并将房屋返还原告张志健、张奎。
三、驳回原告张志健、张奎的其它诉讼请求。案件受理费36408元，由原告张志健、张奎负担10328元，由被告张尧、鲍令、张斌负担26080元，被告负担部分于本判决生效之日起30日内支付给原告。财产保全费2520元，由原告张志健、张奎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。
审 判 长 潘宇容
代理
审判员 郏献涛
人民陪审员 邱卫红
二〇一四年一月十日
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