河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）驻民一终字第521号上诉人（原审原告）王拥军，男，1968年6月20日出生，汉族。委托代理人周伟，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）袁辉，男，1981年2月2日出生，汉族。被上诉人（原审被告）袁学云，男，1956年3月15日出生，汉族。委托代理人饶瑞民，河南明信律师事务所律师。
上诉人王拥军因确认合同效力纠纷一案，不服正阳县人民法院（2013）正民初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王拥军的委托代理人周伟，被上诉人袁辉、袁学云及其委托代理人饶瑞民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定：2012年2月3日原告王拥军与被告袁辉口头约定，被告袁辉将其父袁学云在建的位于正阳县中医院对面的八层楼房中的第七层西户卖给原告，当日原告王拥军支付给被告袁辉100000元购房款，并约定用原告购买袁辉的两份，土地使用权折抵下余房款，被告袁辉为原告出具收条载明了相关内容。之后，被告袁辉又分三次向原告借款共计170000元，双方约定利息为月息4分，并给原告出具借条三张。2013年原告向被告袁学云要求交付房屋时，被告袁学云以从未与原告签订房屋买卖合同及收到原告的购房款为由，拒绝将房屋交给原告。为此，原告诉来本院要求处理。原审法院另查明：原告与被告袁辉口头约定在建的位于正阳县中医院对面在建的八层楼房中的第七层西户系被告袁学云自己出资所建，土地使用权也系袁学云所有。原审法院认为，公民的合法财产受法律保护。本案中，被告袁辉以自己名义将属于被告袁学云所有的房屋出售，并收取原告的购房款，其行为属于无权处分行为。
原告在与被告袁辉口头签订的房屋买卖合同时没有尽到房屋买受人最基本的审查义务，显然不符合法律规定的“善意”，故被告袁辉与原告签订的口头售房协议对被告袁学云不产生效力。
原告要求确认原告与被告袁辉之间口头签订的房屋买卖合同有效的请求，无法律依据，对该请求不予支持。关于原告称被告袁辉以索要房款为由分三次向原告借款共计170000元，该诉称与事实不符，被告袁辉向原告借款出具有借条并约定有利息，明显与房款无关，该借款行为属民间借贷，对该诉称，不予采信，原告可另行主张权利。关于原告在庭审中诉称被告袁辉与袁学云系父子关系，被告袁辉的行为构成表见代理。本案中被告袁辉以自己的名义与原告口头签订的房屋买卖合同，将其父袁学云的房屋出售时，袁学云并不知情，也未得到被告袁学云的委托，其行为属无权代理行为，事后被告袁学云也未予以追认，故被告袁辉的处分行为无效。根据《合同法》第四十八条条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”，被告袁辉应当承担责任。因此，对原告的该项诉称本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。王拥军不服原审法院判决，向本院提起上诉称：
一、一审认定“收条”不是房屋转让合同错误。
二、一审认定袁辉处分房产行为无效错误。
三、原审原告已经足额支付了购房款，除了在购房当日支付了10万元现金外，袁辉已通过借款的方式索要房款17万元，其实际上已经超额支付了房款。一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实依法改判或发回重审。袁辉、袁学云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，根据查明的事实，虽然本案中王拥军与袁辉之间没有签订书面的房屋买卖合同，但从2012年2月3日袁辉向王拥军出具的收条内容看，符合房屋买卖合同的特征，本案房屋买卖合同为有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人王拥军的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销正阳县人民法院（2013）正民初字第817号民事判决；
二、王拥军与袁辉之间的房屋买卖合同为有效合同。
一、二审案件受理费各100元，合计200元，由袁辉负担。本判决为终审判决。
审判长 文德群
审判员 丁 辉
审判员 廖化宇
二〇一四年一月十日
书记员 杨振松