江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2013）泰靖民初字第2288号原告靖江市如意物业管理有限公司，组织机构代码55588052-3，住所地靖江市城南办事处车站路92号华侨新村一区C幢406室。法定代表人钱华兴，该公司总经理。被告张小基，男。
原告靖江市如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）与被告张小基为物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月18日受理后，依法由
代理
审判员严欢适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人钱华兴、被告张小基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月8日，原告与靖江市凤凰城业主委员会（以下简称业委会）签订物业管理服务合同，约定原告为包含被告所有的凤凰城小区房屋（建筑面积105.95平方米）所在的凤凰城小区提供物业管理服务；委托管理期限自2012年1月1日至2015年12月30日；物业管理服务费标准为住宅0.5元／平方米／月，不含垃圾清运费，垃圾清运费120元／户／年；交纳服务费期限为每年1月1日至1月30日，逾期交纳物业管理费自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五计交滞纳金。原告为该小区提供了物业服务，然被告未按合同约定交纳物业服务费及垃圾清运费，经原告多次上门催要，被告拒绝交纳。请求判令被告立即给付物业管理服务费635.7元、垃圾清运费120元、滞纳金104元（2012年的物业服务费635.7元按每日万分之五计算11个月），合计859.7元。原告提供了其与业委会签订的物业管理服务合同、值班记录本13本、业委会出具的证明、催交通知单复印件，证明原告为凤凰城小区提供了保洁、巡逻安全、公共设施养护等管理服务，业主满意率达80%。
被告辩称：被告系靖江市凤凰城二期（建筑面积105.95平米）业主。原告2012年1月30日进驻凤凰城小区，故1月份的物业费不应当收取；其主张的0.5元／平米／月的收费标准过高，不应超过0.3元／平米／月，且应当包括各项费用，故垃圾清运费不应当另外收取；被告居住的小区墙面乱涂乱印现象频繁、车库杂乱无人管理、消防设施破坏严重，且原告拒绝协助被告等业主安装天然气，未尽到其应尽的义务；此外，原告未向被告催要过物业费，故滞纳金不同意支付。综上，被告只同意支付不超过600元的物业服务费。被告提供了照片一组、凤凰城二期四幢17名业主联名签署的证明以及泰州市普通住宅物业管理服务内容与标准，证明原告存在疏忽管理、收费不合理等行为。经质证，被告对原告提供的物业管理服务合同及值班记录本的真实性有异议，因为被告对此并不清楚；对业委会出具的证明不予认可，因为业委会不能代表全体业主；对催交通知单复印件有异议，因为被告并未收到。原告对被告提供的关于墙面涂印、外墙脱落、石墩损坏、车库杂乱的照片，认为该组照片拍摄时间不清楚，应该是原告刚入驻时小区存在的问题，已经处理完善；对消防设施的照片，因该小区内的消防设施频繁被业主损坏，故原告将消防工具放置他处，并对物管人员进行消防培训，以便应对突发状况；对原告入驻公告的照片，该公告的内容实际为报修通知，并非原告入驻通知，原告实际于2011年12月进驻该小区，同月28日协助该小区成立业委会，一直为该小区提供物业服务；对小区业主联名签署的证明内容有异议，因原告收费标准即0.5元／平米／月，不存在擅自提高0.5元的事实，且该证明系被告采取教唆利诱的方式要求其他业主签名的，故不真实。对泰州市普通住宅物业管理服务内容与标准，原告认为其主张的收费标准系按照前期物业收费标准与业委会约定并载入书面合同的，具有约束力。
经审理查明：原告系依法成立具有三级资质的从事物业管理的企业；被告系靖江市凤凰城二期（建筑面积105.95平米）业主。2012年1月8日原告与业委会签订物业管理服务合同，约定原告为凤凰城小区提供物业服务；服务期限自2012年1月1日至2015年12月30日；物业服务费标准为住宅为0.5元／平方米／月（不含垃圾清运费），垃圾清运费120元／户／年；交纳服务费期限为每年1月1日至1月30日，逾期交纳物业服务费自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五计交滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，被告未按合同约定交纳2012年的物业服务费及垃圾清运费。
本院认为：原告与被告所在小区业委会签订的物业服务合同对物业服务事项、服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容进行了约定，内容合法有效，对包含被告在内的所有业主具有约束力。
被告主张按泰州市普通住宅物业管理服务内容与标准支付物业服务费，与上述物业服务合同约定不符，本院不予采纳；至于被告辩称2012年原告仅提供了11个月的服务，然根据其提供的证据，亦证明原告于2012年1月即入驻凤凰城小区并提供服务，故对该辩称不予采信。原告已履行了物业服务之义务，被告亦应按约支付相应的物业服务费。现原告要求被告按照物业服务合同约定的服务费标准按建筑面积105.95平方米支付物业服务费635.7元及垃圾清运费120元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
被告辩称原告提供的物业服务存在质量问题，对此，原告提供了业委会出具的证明，而被告提供的证据又不足以证明原告提供的物业服务有重大瑕疵，故被告不能以此作为拒付物业服务费用的理由，对其该辩称本院不予采信。至于滞纳金，被告未按约定的期限支付原告上述费用，构成违约，应承担逾期付款的违约责任，即支付物业服务合同中约定的滞纳金。但因双方约定的违约金标准明显偏高，故本院从公平原则、诚实信用原则出发，根据被告的违约行为及原告因被告违约行为所遭受的实际损失等因素予以适当调整。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，
判决如下：被告张小基于判决生效后十日内支付原告靖江市如意物业管理有限公司物业服务费635.7元、垃圾清运费120元，违约金49.7元（计算至2012年12月31日），合计805.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告负担（原告已交纳，被告在履行判决时直接付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。
代理
审判员 严欢
二〇一四年一月十日
书 记 员 熊娇本案援引法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 来自