广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）中中法民一终字第766号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵永华，男，1943年9月16日出生，汉族，住中山市石岐区。
委托代理人：贺四平、侯明玉，分别系广东正鸿律师事务所律师、实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邹友银，男，1969年2月3日出生，汉族，住中山市石岐区。
委托代理人：徐新如、覃政华，均系广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审
第三人：中山市家仁房地产经纪有限公司，住所地中山市石岐区。
法定代表人：彭阳林，总经理。
委托代理人：熊换新，该公司职员。
上诉人赵永华因与上诉人邹友银、原审第三人中山市家仁房地产经纪有限公司（以下简称家仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年3月10日，赵永华（卖方）、家仁公司（经纪方）、邹友银（买方）签订房地产买卖合同。该合同约定：1.买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市北区宏业大街11号二层、三层单位，该物业建筑面积1531.74平方米（房产证号：41602**号、41602**号），土地使用面积为238.34平方米（土地证号：国（1999）161339号、国（1999）1613**号）；2.物业的成交价及付款方式：物业成交价为380万元；其中，签订合同时支付定金10万元；签订广东省房地产买卖合同当日支付首期款100万元；2011年8月30日前付130万元；2011年12月30日前付120万元；3.买卖双方均清楚物业有产权证且无银行抵押；卖方保证对其提供的所有与本次物业交易的相关资料真实性负责，对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理；4.服务费的支付：买方支付经纪方中介服务费76000元；5.违约责任：1）如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，卖方有权再将该物业转让给任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；2）如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金给买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；3）买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2011年4月10日止尚不能前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的，另一方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任；合同备注部分约定：①买方须于2011年3月18日前付清定金30万元，否则视买方违约；②若卖方违约，此次中介服务费由卖方承担，与买方无关；③买方承诺安装一部可到达四层的电梯；合同还约定了其他内容。合同签订当日，邹友银支付赵永华定金10万元。当日，赵永华、邹友银、家仁公司还签订一份补充协议，该补充协议约定：1.二层物业为190万元，三层物业为190万元，共380万元；2.因买方购买二层物业、三层物业是分期付款，如买方在2011年8月31日前无法付清第二期购房款130万元，则视为买方自动放弃购买三层物业；买卖双方互不追究责任，买方须付清二层物业剩余购房款60万元；卖方不得在买方放弃购买三层物业前将该物业出售给第三方，否则视为卖方违约；3.如买方在支付第二期购房款后，第三期房款无法在合同指定时间，即2011年12月31日前支付，买方须每日支付剩余购房款万分之八的滞纳金，第三期购房款从2011年8月31日之后每月向卖方支付银行同期利息，直到付清第三期房款为止。2011年3月18日，邹友银支付赵永华二层物业定金20万元，家仁公司出具的收据，写明：“今收到邹友银交来宏基路宏业大街11号二楼定金20万元”。之后，邹友银将收据上的“二楼”中的“二”涂改成“三”。2011年5月24日，邹友银支付赵永华二楼购房款100万元。当日，邹友银还支付家仁公司购买二、三层物业的中介费76000元。2011年6月13日，邹友银缴交二层物业的地税68739.11元、二层物业的交易手续费2229元，共70968.11元。2011年5月26日，二层物业的权属人登记为邹友银（二层物业的房产证号：02110438**，土地证号：国（2011）易23044**）。这时，二层物业的地址变更登记为：中山市石岐区宏业大街7号2层。在办理二层物业的产权过户手续过程中，邹友银发现三层物业登记的权属人不是赵永华，邹友银因此没有按约定支付余下购房款给赵永华。2012年1月16日，赵永华向原审法院提起诉讼，请求判令：1.邹友银支付赵永华剩余购房款60万元和2011年9月1日开始按银行同期贷款利率计算利息，以及自2012年1月1日起须每日支付剩余房款万分之八的违约金，利息和违约金计至房款支付完毕止；2.邹友银承担本案诉讼费。诉讼期间，赵永华增加如下诉讼请求：1.赵永华没收定金30万元；2.邹友银在中山市北区宏业大街11号（即中山市石岐区宏业大街7号）安装一部可到达四层的电梯。诉讼期间，邹友银提起反诉，认为赵永华于2011年3月10日与邹友银、家仁公司签订房地产买卖合同及补充协议。合同签订后，邹友银于2011年3月10日支付了定金10万元，2011年3月支付二层物业的定金20万元，2011年5月24日支付购房款100万元，并办理了二层物业的过户手续。然而，当邹友银催促赵永华办理三层物业过户手续时，得知三层物业早已被人民法院拍卖给案外人，三层物业已无法完成交易。据此，请求判令：1.解除邹友银与赵永华签订的商品房买卖合同中关于三层物业的买卖条款；2.赵永华双倍返还定金60万元，赔偿邹友银中介费76000元；3.赵永华赔偿邹友银因从第三方购买三层物业多支付40万元的经济损失；4.赵永华返还邹友银为其支付而应由赵永华承担的房产过户税费73430.11元；5.本案诉讼费由赵永华承担。原审法院另查明：广东省中山市中级人民法院（1995）中中经初字第84号民事判决书及广东省中山市中级人民法院（1996）中中执字第26－1号民事裁定书证实，1995年12月10日，中山市神湾大洋科技贸易公司（法定代表人赵永华）因拖欠中山市怡华财务公司借款250万元，中山市中级人民法院判决中山市神湾大洋科技贸易公司返还中山市怡华财务公司借款250万元及利息（利息从1994年11月20日计至还款日止，按月利率9.775%计付），赵永华对上述债务承担连带赔偿责任。1996年8月8日，中山市中级人民法院裁定将赵永华所有的位于中山市宏业大街11号楼房之三层（建筑面积752.28平方米），按中山市价格事务所核定的258.0020万元的价格交给中山市怡华财务公司，以抵偿债务。广东省中山市人民法院（2001）中石经初字第599号民事调解书及广东省中山市人民法院（2003）中一执字第1005号民事裁定书证实，因中山市怡华集团有限公司拖欠广东省第四建筑工程公司工程款1759863.37元，2002年1月23日，该案经双方调解，中山市怡华集团有限公司同意分7个月清还工程款1759863.37元。2003年7月8日，中山市人民法院裁定将中山市怡华集团有限公司的下属公司中山市怡华财务公司所有的位于中山市宏基路宏业大街11号宏业大厦三层，抵偿广东省中山市人民法院（2001）中石经初字第599号民事调解书中确定的中山市怡华集团有限公司所欠广东省第四建筑工程公司工程款1330323.37元，办理过户所需一切税费由广东省第四建筑工程公司负责交纳。2006年，广东省第四建筑工程公司办理了三层物业的过户手续，并取得新的房产证（房产证号：粤房地权证中府字第02110946**号）及新的土地证［土地证号：国（2011）易23078**号］。这时三层物业的地址变更登记为：中山市石岐区宏基路宏业大街7号3层。2011年11月17日，邹友银与广东省第四建筑工程公司签订房地产买卖协议，约定邹友银以230万元购买三层物业。2011年12月13日，三层物业的权属人登记为邹友银［房产证号：粤房地权证中府字第02111062**，土地证号：中府国用（2011）第易2308**号］。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。赵永华、邹友银与家仁公司签订的房地产买卖合同及补充协议，是三方当事人的真实意思表示，合法有效。其中，赵永华与邹友银之间是房地产买卖合同关系，家仁公司与赵永华、邹友银之间是居间合同关系。原审法院针对赵永华的本诉请求及邹友银的反诉请求，分述如下：1.关于赵永华诉求邹友银支付剩余购房款60万元及逾期利息、违约金、没收定金30万元、安装电梯的问题。根据赵永华、邹友银及家仁公司三方当事人签订的房地产买卖合同和补充协议的约定，卖方以成交价380万元向买方出售二层物业及三层物业，买方须于2011年3月18日前付清定金30万元，且补充协议明确二层物业为190万元，三层物业为190万元；第三期房款于2011年12月31日前付清；此外，三方还约定若卖方违约，中介费由卖方承担，与买方无关；买方承诺安装一部可到达四层的电梯。本案中，邹友银按约定于签订合同当日支付赵永华定金10万元，于2011年3月18日支付赵永华二层物业定金20万元，于2011年5月24日支付二层物业购房款100万元及支付家仁公司二、三层物业的中介费76000元，且从国土局的登记资料显示，邹友银于2011年5月26日已取得二层物业的所有权。另一方面，从广东省中山市人民法院（2001）中石经初字第599号民事调解书以及广东省中山市人民法院（2003）中一执字第1005号民事裁定书、国土登记资料等证据显示，2006年，广东省第四建筑工程公司已取得三层物业的所有权，并办理了产权过户手续。从上述事实可知，赵永华在与邹友银以及家仁公司签订的房地产买卖合同及补充协议时，赵永华主观上已明知其不是三层物业的权属人，其对三层物业不具备处分权，但赵永华仍然与邹友银、家仁公司签订房地产买卖合同、补充协议。由此可见，赵永华的行为已构成最先违约。由于赵永华已将二层物业的所有权过户至邹友银名下，因此，邹友银尚欠赵永华二层物业的购房款60万元及逾期利息（自2011年9月1日起计算），邹友银应予支付。由于赵永华违约在先，赵永华诉求按日万分之八支付违约金及没收定金30万元，理据不足，原审法院不予支持。另，由于赵永华只成功出售二层物业给邹友银，并没有按约定将二、三层物业出售给邹友银，违约在先，故赵永华诉求邹友银安装一部可到达四层的电梯，理据不足，原审法院不予支持。综上，赵永华诉求，合理部分，原审法院予以支持。2.关于邹友银反诉请求解除三层物业买卖条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；...”。本案中，赵永华明知其不是三层物业的权属人，仍约定将三层物业出售给邹友银，赵永华的行为已构成违约。由于赵永华的违约行为致使邹友银不能成功购买三层物业，因此，邹友银反诉请求解除房地产买卖合同及补充协议中关于三层物业的买卖条款，理据充分，原审法院予以支持。3.关于邹友银反诉请求赵永华双倍返还定金60万元及赔偿经济损失40万元的问题。根据双方签订的房地产买卖合同约定，买方购买二层物业及三层物业，若买方违约，已付之定金由卖方没收；若卖方违约，卖方须返还双倍定金给买方。补充协议约定，买方购买二层物业、三层物业是分期付款，若买方在2011年8月31日之前无法付清第二期房款，则视为买方自动放弃购买三层物业；买卖双方互不追究责任，买方须付清二层物业的剩余房款；若买方于2011年12月31日前无法付清第三期房款，买方须每日支付剩余房款万分之八作为滞纳金及2011年8月31日之后的银行利息。从上述两个合同文本约定的内容来看，房地产买卖合同对违约责任的承担方式确定为双倍返还定金或没收定金，但补充协议对任何一方违约，均没有约定违约责任的承担方式为双倍返还定金或没收定金。本案中，邹友银所交定金30万元应理解为二层物业及三层物业的定金，从双方当事人的交易情况看，赵永华没有成功出售二层物业及三层物业给邹友银，只是成功出售二层物业给邹友银，并认定赵永华构成违约。在这种情况下，若由赵永华以双倍返还定金的方式承担违约责任，不符合补充协议文本约定的真实意思，亦不合理。据此，原审法院确定赵永华以赔偿邹友银因赵永华违约而导致邹友银另外向他人购买三层物业而多支付的经济损失40万元的方式承担违约责任。因此，邹友银上述反诉请求，合理部分，原审法院予以支持。4.关于邹友银反诉请求赵永华赔偿中介费76000元的问题。根据房地产买卖合同中备注部分约定，“若卖方违约，此次交易，中介费由卖方承担，与买方无关”。本案中，赵永华的行为构成违约，据此，中介费76000元应由赵永华承担，与邹友银无关。故邹友银上述反诉请求，理据充分，原审法院予以支持。5.关于邹友银反诉请求赵永华返还税费73430.11元的问题。从双方签订的房地产买卖合同显示，双方对支付税费没有约定。另一方面，邹友银主张其代赵永华缴交二层物业税费73430.11元，但邹友银对其主张没有提交相应证据予以印证。据此，邹友银请求赵永华返还税费，依据不足，原审法院不予采信。关于赵永华辩称邹友银的反诉请求不成立的问题。赵永华的诉求与邹友银的反诉请求均基于双方签订的房地产买卖合同及补充协议，属于同一法律关系，符合反诉条件。故赵永华上述辩解，于法无据，原审法院不予支持。关于赵永华辩称邹友银将20万元定金收据中“二”涂改为“三”的问题。从2011年3月18日的收据显示，赵永华于2011年3月18日收取邹友银三楼物业定金20万元。赵永华陈述邹友银将该收据中“二”涂改“三”，20万元属于二层物业的定金，不属于三层物业的定金。邹友银确认其将收据中的“二”涂改成“三”。原审法院认为，邹友银的涂改行为不能证实邹友银自愿放弃购买三层物业，事实上，邹友银事后已向广东省第四建筑工程公司购买三层物业，并办理了相应的产权过户手续。因此，原审法院确定赵永华构成违约，应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决：
一、解除邹友银与赵永华签订的房地产买卖合同及补充协议中关于中山市石岐区宏基路宏业大街7号3层的相关买卖条款；
二、邹友银于判决生效之日起7日内支付赵永华剩余购房款60万元及迟延付款利息（自2011年9月1日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至判决确定给付之日止）；
三、赵永华于判决生效之日起7日内赔偿邹友银经济损失40万元；
四、赵永华于判决生效之日起7日内赔偿邹友银中介费76000元；
五、驳回赵永华的其他诉讼请求；
六、驳回邹友银的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12800元（赵永华已预付），由赵永华负担3000元，邹友银负担9800元（于判决生效之日起7日内向原审法院缴纳）；反诉费7572元（邹友银已预付），由邹友银负担4436元，赵永华负担3136元（于判决生效后7日内向原审法院缴纳）。宣判后，赵永华不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、涉案的房地产买卖合同涉及的是两个互相独立的物权，因此本案存在两个独立的房地产买卖民事法律关系。1.根据补充协议的约定“如买方在2011年8月31日前无法付清第二期购房款130万元，则视为买方自动放弃购买三层物业；买卖双方互不追究责任，买方须付清二层物业剩余购房款60万元………”，但至2011年5月24日止，邹友银仅向赵永华支付第二层的购房款130万元（含原已付第二层定金30万元），赵永华已于2011年5月将第二层过户给邹友银，邹友银尚欠第二层购房款60万元。邹友银购买第二层已构成违约，根据补充协议第3条，邹友银应每日支付剩余购房款万分之八的滞纳金，原审仅判令邹友银支付尚欠房款及利息明显不当。2.补充协议第2条约定“如买方在2011年8月31日前无法付清第二期购房款130万元，则视为买方自动放弃购买三层物业；….”，由于邹友银没有依照约定付清第二期房款人民币130万元，根据合同法第九十三条的规定，双方约定解除第三层买卖合同的条件成就，第三层买卖合同已自动解除。
二、原审以邹友银提供的虚假房地产买卖协议认定邹友银向广东省第四建筑工程公司（以下简称省四建公司）购买本案第三层房地产的价款，并据此作为邹友银损失的依据，判决错误。省四建公司取得第三层房地产违法，无权出售第三层房地产给邹友银。经核实，邹友银向省四建公司购买第三层交易价格并非原审认定的230万，而是128万元，故不存在40万元损失的事实。
三、原审判决第三项、第四项没有事实和法律依据。1.赵永华出售第三层房地产时仍享有所有权，依照房产产权档案馆资料，省四建公司取得第三层房地产的时间是2011年11月2日，此时赵永华有权出售第三层房地产。2.中山市人民法院作出的（2003）中一执字第1005-1号协助执行通知书严重违法，赵永华对此不知情，亦与省四建公司也不存在债权债务关系。综上，邹友银拒不支付60万元房款已构成违约，赵永华不存在违约，请求二审法院依法改判，支持赵永华的诉讼请求。邹友银答辩称：
一、赵永华在签订房地产买卖合同时，就已明知自己对第三层房地产不具有处分权，却故意隐瞒这一重要事实，并继续签订补充协议，足以证明赵永华主观恶意非常明显，已构成严重违约，依法应当承担违约责任。
二、从房地产买卖合同可见本次交易的合同标的物是第二层、第三层，且两层是作为整体交易，如果赵永华只出卖第二层或第三层，则邹友银不可能与之交易，因此赵永华应当双倍返还定金60万元。根据合同法的相关规定，如果双倍返还定金尚不足以补偿守约方的损失，守约方可以请求违约方予以赔偿。因赵永华的违约行为导致邹友银无法实现购买第三层的合同目的，为此多付出的成本及费用应由赵永华承担，故赵永华应双倍返还定金同时赔偿损失。家仁公司答辩称：对赵永华的上诉请求无异议。邹友银亦不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院未依法判令赵永华赔偿60万元违约金错误。1.从双方交易情况看，赵永华没有成功出售第二层及第三层物业给邹友银，已构成违约，依据合同约定应双倍返还定金60万元。2.补充协议对邹友银不具有约束力。赵永华非常清楚自己对第三层房地产无处分权，仍以欺骗的手段签订买卖合同，继而又不想承担不能处分第三层房地产的责任，故意与邹友银签订补充协议。邹友银的意思表示均建立在赵永华的虚假陈述上，该补充协议对邹友银不具有约束力。
二、赵永华应依法返还邹友银代其支付的房地产过户费用70968.11元。双方房地产买卖合同对税费没有约定，应当依据法律规定履行。相关部门已明确买卖双方应负的费用，故赵永华应返还邹友银代付的税费。综上，请求二审法院依法改判。赵永华答辩称：
一、邹友银自始至终没有支付过第三层房地产的定金。邹友银对原审第二项判决没有提出上诉，即承认了其支付的30万元定金是第二层房地产的定金，且已转为第二层房地产的购房款。邹友银将定金收据上“二”改为“三”进一步证明了该事实。邹友银没有支付第三层房地产的定金，故不存在返还定金一说。
二、邹友银未如约支付60万元房款已构成违约，赵永华在签订合同时仍享有第三层房地产的产权，不存在违约。
三、邹友银没有按照补充协议支付第二层房地产房款，实际已放弃购买第三层房地产，且其向案外人购买的第三层房地产实际交易价格为128万元，没有任何损失。
四、双方没有对房地产过户税费进行约定，邹友银要求赵永华返还税费没有任何事实和法律依据。家仁公司答辩称：对邹友银的上诉意见无异议。本院
经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：赵永华二审提交信访回复及邹友银与省四建公司在国土局备案的买卖合同、交易发票，拟证明邹友银与省四建公司交易第三层房地产的价格为128万元。经质证，邹友银认为买卖合同及发票证明双方交易不存在违法行为，也证实赵永华无第三层房地产的处分权，但该合同是为办理过户手续适用，如果这样，邹友银也无须支付第二层的差价。家仁公司对上述证据无异议，称发票价格和实际交易价格确实存在不同是行业潜规则，赵永华与邹友银签订合同时其在场，380万元是实收价，当时没有分开第二层、第三层交易价格。二审期间，邹友银将原审反诉请求第4项要求赵永华承担的房地产过户税费73430.11元变更为70968.11元，并提交房地产（土地）转让税费缴款通知书、发票、银行账单拟证明邹友银支付房地产过户税费情况，提交邹友银向省四建公司支付280万元购买第三层的付款凭证。经质证，赵永华认为双方在原审庭审中均确认第二层房地产交易价格为190万元，故过户税费应由邹友银承担。对邹友银提交的向省四建公司支付280万元购买第三层的付款凭证，由于其中五张收据系由吴建波出具，而另外收据均由省四建公司第二分公司出具，故对收款收据均不予确认，并认为房地产交易价格应以在政府部门登记备案的合同价格为准。邹友银对此解释称，由于无法从赵永华处购买第三层房地产，后来与吴建波协商，吴建波承诺保证以230万元价格（包含购房款、佣金、差旅费等）将第三层过户至邹友银名下，邹友银遂以现金及转账方式分多次向其支付230万，购得第三层房产。因此，部分收据由吴建波出具。家仁公司对上述证据无异议。本院再查明：邹友银为证明其损失，提供广东省第四建筑工程公司第二分公司出具的收据两张，2011年11月17日收据载明“今收到邹友银交来购买中山市石岐区宏基路宏业大街7号第三层房屋定金161320.41元（房款捌拾陆万伍仟元待买卖双方手续完善后一次付清）”；2011年12月22日收据载明“今收到邹友银交来购买中山石岐宏基路宏业大街7号第三层房屋尾款500000元”。另提供吴建波出具的内容为“收到邹友银购买中山石岐宏基路宏业大街7号第三层房屋介绍费、业务费、差旅费”收据五张共70万元。上述收据载明款项共计2226320.41元。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。赵永华、邹友银及家仁公司在平等、自愿的基础上签订的房地产买卖合同及补充协议是各方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守约定，诚信履行合同义务。根据赵永华、邹友银的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：
一、买卖双方何方违约；
二、违约责任如何承担；
三、第二层房地产过户税费由何方承担。关于焦点一，买卖双方何方违约的问题。经查，涉案第三层房地产已经法院生效裁判文书裁定过户给省四建公司，并于2006年办理了过户手续。赵永华称对上述事实不知情，有悖常理，本院不予采信。
本院认为，赵永华明知对涉案第三层房地产无权处分，进行买卖交易将导致买受人无法实现合同目的，仍将该层出售给邹友银，原审认定其行为已构成违约并无不当，赵永华上诉认为出售第三层房地产时仍享有所有权，不存在违约，于法无据，本院不予采纳。关于焦点二，违约责任如何承担的问题。如前所述，赵永华已构成违约，邹友银有权向赵永华主张违约责任。但邹友银请求赵永华双倍返还定金60万元并赔偿损失40万元的理据不充分，理由如下：首先，邹友银主张以高出约定价格40万元的价款向省四建公司购得第三层房地产，但赵永华提交的省四建公司与邹友银在国土局备案的房地产合同显示交易价格为128万元，邹友银予以否认称实际交易价格为230万，但未能举证证明双方另有约定，且其提交的省四建公司第二分公司出具的收据不能证实购房款达230万元，而吴建波作为中介方收取“介绍费、业务费、差旅费”高达70万元亦有违正常房地产买卖交易习惯。因此，邹友银提交的证据不足以证实其以230万元的价格向省四建公司购买第三层房地产。其次，合同关于违约责任约定“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金给买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”，同时，合同也约定“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，…..唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失”。由此可见，双方已明确约定如一方违约，则违约责任仅限于适用定金罚则，不可进一步要求赔偿损失。况且该约定所确定的买卖双方权利义务对等，未免除或加重任何一方责任，双方应恪守约定。因此，邹友银向赵永华主张违约责任应仅限于适用定金罚则，另行主张40万元损失无事实和法律依据，本院不予采纳。另，由于赵永华违约在先，故其上诉请求邹友银安装一部可到达四层楼的电梯，于法无据，本院不予支持。至于赵永华应否双倍返还定金60万元的问题。从房屋买卖合同、补充协议关于成交价及付款方式的约定分析，双方是将涉案两层房地产作为一个整体交易。虽然房地产买卖合同第二条约定“定金人民币100000元”，但备注条款又约定“买方须于2011年3月18日前付清定金30万元（今日付壹拾万元整）”，邹友银已交付定金30万元，因此合同定金为30万元。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定。赵永华已将第二层房地产过户至邹友银名下，合同义务已履行一半，故赵永华应双倍返还定金30万元，邹友银主张双倍返还定金60万元，理据不足，本院不予采纳。鉴于赵永华起诉认为邹友银已付房款130万元，也即同意将定金30万元全部抵作房款，本院确认赵永华双倍返还定金30万元中的15万元已用于抵作房款，故赵永华应实际返还定金15万元。原审法院判决不当，本院予以纠正。关于赵永华上诉请求邹友银从2012年1月1日起每日按第二层房地产尚欠余款的万分之八支付违约金的问题，赵永华违约在先，邹友银因此享有先履行抗辩权。由于第二层房地产已于2011年5月26日过户至邹友银名下，邹友银尚欠第二层房款60万元，原审法院已判令邹友银支付余款60万元及承担逾期付款利息损失，赵永华上诉继续主张逾期付款违约金，于法无据，本院不予采纳。至于中介费用由谁承担的问题，合同约定“若卖方违约，此次中介服务费由卖方承担，与买方无关”。
本院认为，尽管赵永华的违约行为导致第三层房地产买卖无法履行，但邹友银已取得第二层房地产所有权，因此邹友银应承担一半中介费即38000元，原审判令赵永华承担中介费76000元不妥，本院予以纠正。关于焦点三，第二层房地产过户税费由何方承担的问题。双方未在合同中明确约定过户税费由何方承担，应当按照相关的国家规定的税费负担办法予以确定各自负担部分。邹友银主张赵永华应返还其垫付的过户税费70968.11元，并提供相关票据为凭，理据充分，本院予以支持。原审法院认定欠妥，本院予以纠正。综上，上诉人赵永华、邹友银上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第463号民事判决第一项、第二项。
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第463号民事判决第三项、第五项、第六项。
三、变更广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第463号民事判决第四项为：赵永华于判决生效之日起七日内赔偿邹友银中介费38000元。
四、赵永华于本判决生效之日起七日内返还邹友银定金15万元。
五、赵永华于本判决生效之日起七日内向邹友银返还过户税费70968.11元。
六、驳回赵永华其他的诉讼请求。
七、驳回邹友银其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元（赵永华已预交），由赵永华负担4267元，邹友银负担8533元（邹友银于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳其负担部分的受理费），反诉费7572元（邹友银已预交），由邹友银负担5868元，赵永华负担1704元（赵永华于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳其负担部分的反诉费）；二审案件受理费13707元（赵永华已预交8440元，邹友银已预交5267），由赵永华负担6624元，邹友银负担7083元（邹友银于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。本判决为终审判决。（此页无正文）
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年一月十日
书记员 郭小琪林蔓娜第1页，共19页 来源：百度搜索“”