广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛城法民一初字第1211号原告佛山市绿茵物业管理有限公司。法定代表人林美玉，系该公司经理。委托代理人张楠，男，汉族，1990年7月4日出生。委托代理人纪翁连，男，汉族，1962年6月19日出生。被告苏慧冰，女，汉族，1971年9月23日出生。
原告佛山市绿茵物业管理有限公司诉被告苏慧冰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由
代理
审判员杨玲玲适用小额诉讼程序独任审判，并于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张楠到庭参加诉讼，被告苏慧冰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是禅城区弼唐村村民，通过抽签分户方式成为弼唐村农民公寓2座203房、173#汽车位业主。弼唐村村委会代表弼唐村农民公寓全体业主与原告于2009年6月11日签订《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》（《弼唐村农民公寓前期物业管理协议》及《业主临时管理规约》作为合同附件），原告按合同于2010年5月1日起至2013年10月31日止，为弼唐村农民公寓提供包括公共设备设施运行管理、治安联防、消防管理、停车场管理、清洁绿化管理及客服等相关服务，但被告一直拖欠原告的物业管理费、公共水电分摊费、电梯年审分摊费等。根据《弼唐村农民公寓前期物业管理协议》第5条及《业主临时管理规约》第18条，业主欠费的，从欠费日起按每日2‰的标准计收滞纳金，与欠费本金可一同通过法律途径在欠费业主当年的分红中抵扣。原告特向法院起诉，请求法院判令：1、被告支付弼唐村农民公寓2座203房所欠的2013年2月1日至2013年10月31日的物业管理费1266.30元及逾期滞纳金387.20元；2、被告支付弼唐村农民公寓173#汽车位所欠的2013年2月1日至2013年10月31日的物业管理费225元及逾期滞纳金68.80元；3、被告支付弼唐村农民公寓2座203房所欠的2013年2月至2013年9月的公共水电分摊费213.60元及逾期滞纳金66.10元；4、被告支付弼唐村农民公寓2座203房所欠的2013年电梯年审分摊费96.60元及逾期滞纳金17.80元；5、全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确上述滞纳金暂计至2013年10月31日，要求法院判决滞纳金计至被告实际付款之日止。被告苏慧冰未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、原告组织机构代码证、资质证书、被告身份证复印件、被告人口信息查询表，证明原、被告的诉讼主体资格。2、弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同、弼唐村农民公寓物业管理服务协议书、弼唐嘉和邨业主临时管理规约、弼唐村民公寓抽签分户确认登记表（2）座（被告确认表）、弼唐村民公寓抽签分户确认登记表（2）座（村委确认表），证明原、被告的物业服务关系，被告是涉案物业所有权人。3、2013的电梯年审通告、弼唐嘉和公共水电分摊明细、交款通知书、公共分摊水电发票、电梯年审票据，证明被告的欠费情况以及原告已经预先垫付公摊水电费、电梯年审费的事实，原告向被告催收其所欠费用。4、公告，证明原告已于2013年10月31日撤场。被告苏慧冰未提交证据，亦未发表质证意见。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据材料均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年6月11日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社作为甲方与原告作为乙方签订《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》，由原告为佛山市弼唐村农民公寓提供物业管理服务，双方约定：“……合同期限为三年，自公寓第一次正式交楼日起计，其中试用期一年，村民业主满意，自动延续剩余的两年，否则解除本合同。期间合法成立业主委员会的，合同仍然生效，合同甲方自动变更为业主委员会，由业主委员会履行本合同甲方的权利义务责任。……本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方米1.10元；地下停车场汽车位管理费按每个每月25元计，空置汽车位不收管理费，摩托车管理费按每辆每月5元计。以上收费以佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社作向村民发出的首次收楼日开始计收。……”，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社与原告盖章确认。后原告作为甲方与被告作为乙方签订《弼唐村农民公寓物业管理服务协议书》，协议书第三条约定：“一、本物业采用包干制方式收取物业管理服务费和提取酬金。1、住宅物业管理服务费由被告按其总建筑面积交纳，具体标准为1.10元／月·平方米，无论入住与否，业主均须按此标准交纳物业管理服务费。……二、乙方使用的停车场收费分别采取以下方式：2、停车场车位所有权或使用权由被告专属的，被告应按汽车位25元／个·月、摩托车位5元／个·月的标准向原告交纳车位物业管理服务费。……三、被告应从签收房屋之日或合法交付日起缴交物业管理服务费。在收楼时被告先以现金方式缴交首月及第二个月的管理费，以后每次缴交物业管理服务费的时间为每月10号前，每月通过银行扣收。……第四条公共水电分摊方式1、所有公共水电费不分入住与否均须与其他业主共同分摊；2、电梯电费由本梯全体业主共同分摊，各栋实际发生数额先以各栋总户数结合分摊系数计算出平均值，其中二至六楼取平均值再加权分摊系数0.90、七至十二楼取平均值再加权分摊系数1.00、十三至十七楼取平均值再加权分摊系数1.10；3、二次供水用电费及二次供水总表与分表水损由5楼及5楼以上业主按实际发生数额以用水量分摊；4、其他公共用水用电费按实际发生数由全体业主按户分摊。……第五条其他费用处理3、电梯年审费每年分摊一次，按实际发生额由全体业主按户分摊（不另加权系数）……第十三条违约责任五、逾期交费责任：1、被告不按约定的标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日按每日千分之二追缴逾期付款违约金，直至循法律途径要求在业主当年分红中偿还。……3、如被告拖欠由原告代收代缴的水、电、燃气、有线电视、生活垃圾处理或其他应由被告分摊的费用，原告有权向被告追讨，被告应及时清偿并支付相应的违约金（按每日千分之二计），否则原告可循法律途径要求在业主当年分红中偿还。……”。该协议书经原告盖章与被告签名确认。上述协议书附《弼唐嘉和邨业主临时管理规约》，主要约定：“……十七、物业管理服务费是物业管理服务工作正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应自觉按时交费，同时积极倡导欠费业主履行交纳物业管理服务费用的义务。
十八、违约责任……2、业主不按规定缴交物业管理服务费、公共设备设施维修改造分摊费、公共水电分摊费、停车费、赔偿金、电梯年审费等费用，物业管理企业有权加收每日2‰的滞纳金，直至循法律途径追索在当年业主分红中抵扣。……”2013年8月1日，原告向广东省特种设备检测院佛山分院支付涉案公寓电梯年审费40860元。2013年8月16日，原告向涉案公寓全体业主发出《关于分摊2013年度电梯年审费用的通告》，上载：“根据《嘉和邨前期物业管理服务合同》，电梯年审费由全体业主按户分摊。2013年度电梯年审费用40860元，分摊至423户业主折合每户96.60元，我公司将于2013年8月随物业管理费一并向业主扣收……”。另查明，佛山市禅城区张槎街道弼唐村民委员会曾向涉案公寓全体业主发出《公告》一份，上载：“为做好嘉和邨的物业管理交接手续，便于日后正常的物业管理与维护，现向全体业主作出如下公告：1、与佛山市绿茵物业管理有限公司为期三年的《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》，将于2013年10月31日终止，届时，将有新的物业管理公司进驻小区进行管理。2、请拖欠物业管理费的业主，于本公告发出之日起，尽快清偿所拖欠的物业管理费，请各拖欠费用的业主存入足够的金额到相关的银行账户上。特此公告”。诉讼中，原告向本院提供欠费明细及公共水电分摊明细，显示：被告拖欠原告2013年2月至10月的物业管理费1266.30元及173#汽车位的管理费225元，2013年电梯年审分摊费96.60元，2013年2月至9月电梯电费118.60元、路灯电费75.50元、公共分摊水费19.50元，上述费用合计1801.50元。庭审中，原告陈述相关公告、收费标准及公用费用明细均以在公告栏贴公告方式进行公示，由原告代为垫付后再依据合同约定的标准于每月10日前向业主分摊收取。现原告主张从2013年2月1日起分段累计被告逾期交纳物业管理费、汽车位管理费、公共分摊水电费的滞纳金，从2013年8月16日起分段累计被告逾期交纳电梯年审费的滞纳金。另查明，涉案佛山市禅城区江湾一路弼唐东二街12号嘉和邨公寓是佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社兴建的农民公寓，无产权登记信息，由被告等业主通过购买公寓享有使用权。被告签订弼唐村农民公寓（嘉和邨）交收书，对涉案嘉和邨2座203房公寓及173#汽车位进行签收。经查，嘉和邨2座203房公寓建筑面积127.953平方米，并配套汽车位，编号为173。再查明，原告是三级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理及家政服务，物业中介代理、停车场管理服务。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告苏慧冰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社与原告签订的《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》、原告与被告签订《弼唐村农民公寓物业管理服务协议书》均系双方当事人真实意思表示，合同及协议书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告应按照上述合同及协议书的约定善意全面地履行各自承担的义务。诉讼中，原告陈述被告拖欠2013年2月至10月的物业管理费1266.30元及173#汽车位的管理费225元、2013年电梯年审分摊费96.60元、2013年2月至9月公共分摊水电费213.60元，合计1801.50元，并提供公共水电分摊明细、用水情况表、欠费明细、发票等作为证据，虽公共水电分摊明细、用水情况表、欠费明细系原告单方制作，但由于被告未到庭抗辩，且原告陈述上述材料均以在公告栏贴公告方式予以公告，因此对被告拖欠费用的情况，本院依法予以确认，被告应依据协议书约定向原告支付拖欠的费用。2013年2月至10月被告应交纳的物业管理费为1266.73元（1.10元／月·平方米×127.953平方米×9个月），原告主张向被告收取物业管理费1266.30元，系原告对其权利的自由处分，本院予以确认；2013年2月至10月被告应交纳的汽车位管理费为225元（25元／月×9个月）。综上，被告需向原告交纳：物业管理费1266.30元、汽车位管理费225元、电梯年审费96.60元、2013年2月至9月公共分摊水电费213.60元，合计1801.50元。关于逾期滞纳金。
原告与被告签订的《弼唐村农民公寓物业管理服务协议书》约定：“……每次缴交物业管理服务费的时间为每月10号前，……被告不按约定的标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日按每日千分之二追缴逾期付款违约金；如被告拖欠由原告代收代缴的水、电、燃气、有线电视、生活垃圾处理或其他应由被告分摊的费用，原告有权向被告追讨，被告应及时清偿并支付相应的违约金（按每日千分之二计）”，《弼唐嘉和邨业主临时管理规约》约定：“……十八、违约责任……2、业主不按规定缴交物业管理服务费、公共设备设施维修改造分摊费、公共水电分摊费、停车费、赔偿金、电梯年审费等费用，物业管理企业有权加收每日2‰的滞纳金，直至循法律途径追索在当年业主分红中抵扣。……”依据上述约定，被告需从逾期之日即2013年2月11日起以欠费金额作为本金分段累计向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金，原告主张从2013年2月1日起分段计收被告逾期支付物业管理费的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。另因双方未在协议书中约定收取公共水电费的日期及计收被告逾期交纳公共水电费、电梯年审费的滞纳金的起始日期，且原告亦无证据证明已向被告有效催收欠费，因此原告主张从2013年3月1日起分段计收被告逾期支付公共水电费的滞纳金及从2013年8月16日起分段计收被告逾期支付电梯年审费的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持，本院酌定自原告起诉之日即2013年11月21日起以被告拖欠的公共分摊水电费、电梯年审费欠费金额为本金、以日千分之二的标准计算逾期滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席
判决如下：
一、被告苏慧冰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司交纳2013年2月至2013年10月的物业管理费1266.30元、汽车位管理费225元，合计1491.30元及滞纳金（滞纳金以每月165.70元为本金，按日千分之二从2013年2月11日起分段计至本判决确定的付款之日止）；
二、被告苏慧冰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司交纳2013年的电梯年审费96.60元、2013年2月至9月公共分摊水电费213.60元，合计310.20元及滞纳金（滞纳金以310.20元为本金，按日千分之二从2013年11月21日起计至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回原告佛山市绿茵物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告苏慧冰如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告苏慧冰负担。（该款原告起诉时已预交，因原告同意由被告直接向其支付，被告应在支付上述费用时一并迳付原告，本院不另收退）本判决为终审判决。
代理
审判员 杨玲玲
二〇一四年一月十日
书 记 员 江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”