安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）合民二终字第00341号
上诉人（原审被告）：安徽政和置业投资有限公司。
法定代表人：姜旗，董事长。
委托代理人：何杰，安徽信拓律师事务所律师。
委托代理人：李勇，上海申蕴和律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：合肥丰汇置业咨询有限公司。
法定代表人：范丹彦，董事长。
委托代理人：冯江山，安徽伟易律师事务所律师。
上诉人安徽政和置业投资有限公司（以下简称政和公司）因与被上诉人合肥丰汇置业咨询有限公司（以下简称丰汇公司）服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院2013年1月8日作出的（2012）蜀民二初字第00614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人政和公司的委托代理人何杰、被上诉人丰汇公司的委托代理人冯江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：政和公司、丰汇公司作为甲、乙方于2009年12月14日签订了西环中心广场招商代理合同，约定甲方聘请乙方为甲方招商代理合作单位，双方合作面积为55000m2（双方合作主要以该项目的商业招商面积为准，具体面积以政府相关部门最终实测为准，具体位置为合同附件），双方合作时间为2009年12月8日至2010年6月8日，每月顾问费为80000元，2010年6月8日至2010年12月9日每月顾问费为90000元。甲方按月支付乙方顾问费，乙方佣金按商品房租赁合同中约定租赁面积的1个半月租金的总额计提，即乙方所招客户与甲方签订合约并缴纳租金后，甲方须在10个工作日内按该项目成功招商的单户月租金的150%（该月租金为不计免租期的平均月租金）的比例向乙方支付招商代理佣金。如发生退铺需退还客户租金或其他已收费用等，乙方须在10个工作日内将该笔佣金退还甲方；成功招商的定义为客户签订商品房租赁合同或其他形式的招商进场合同，并按合同约定付款，但只限于乙方独立完成的招商工作。该合同附件招商代理工作指标对丰汇公司2010年1月1日至2010年12月31日期间招商进度作出了具体约定，其中对南北街铺2010年10月1日前分阶段招商面积、进场装修及开店试营业作出了约定，另约定2010年12月31日前完成南北街铺总进度95%的招商任务并全面开业。双方于2010年12月31日续签合同第二条第（二）项合作时间约定配合甲方全面代理招商工作，筹备百货及南北街铺2011年5月份开业，双方合作时间从2011年1月1日至2011年6月30日止，如因甲方实际工程施工进度等原因，本合同相应顺延至西环广场全面开业；第（三）项项目定位约定合肥西环广场南街、北街为沿街商铺及内铺，招商定位为综合类业态：11号楼百货定位为中高端（招商品牌为国际二线品牌，国内一线及二线品牌）；合同第四条费用及支付方式约定每月顾问月费90000元。每月甲方支付70%顾问月费给与乙方，作为基本月费。其余月费根据招商进度指标完成情况，给与支付。甲方按月支付乙方顾问月费，于每月15日前支付上月顾问月费，不足正月的按照实际天数支付。南北街铺按乙方成功招商总面积的一个半月租金的总额计提佣金。即乙方所招客户与甲方签订合约并缴纳租金、且进场装修营业后，甲方须在10个工作日内按该项目成功招商的单户月租金的150%（该月租金为第一年度发生的平均月租金）的比例向乙方支付招商代理佣金。11号楼西环百货联营部分按总商业面积约定单价的一个半月租金总额计提，即约定均价40元／平米／月×总商业面积（不含北京华联）×150%，百货租赁区按乙方成功招商总面积的一个半月租金的总额计提佣金。即在商场正式营业一个月后，甲方须在10个工作日内按该项目成功招商的单户月租金的150%（该月租金为不计免租期的平均月租金）的比例向乙方支付招商代理佣金。成功招商的定义为客户签订商品房租赁合同或其他形式的招商进场合同，并按合同约定付款，并在正式开业一个月后商家仍在营业。第五条招商进度及业绩指标约定乙方需在2011年1月31日前完成50%业绩指标，在2011年2月28日前完成70%业绩指标，在2011年3月31日前完成95%业绩指标。若乙方在2011年3月31日之前，未能完成合同标的的50%业绩指标，甲方只支付70%的月顾问费，其他所有招商佣金不予支付（已成功招商的南北街铺除外）。若因甲方工程进度滞后，未能如期交房，导致乙方招商不利，甲方将支付乙方全部月费；第六条第3项约定本合同履行期间，如因乙方未能按照双方约定完成招商工作任务或未能按照合同约定完成甲方要求的其他工作，造成项目开业或运营工作明显滞后，严重影响甲方该项目运作成果，甲方有权终止本合同，乙方承担相应的违约责任。如因甲方工程进度延迟等原因直接造成乙方招商工作不能如期开展情况除外。政和公司于2011年12月31日、2012年1月21日分2次支付给丰汇公司佣金共计400000元，另于2009年12月8日至2010年6月8日每月支付给丰汇公司顾问费80000元，2010年7月8日至2011年11月8日每月支付给丰汇公司顾问费90000元。丰汇公司主张的35家商户中，丰汇公司举证的2011年11月3日的已签认租书汇总表及已签合同商家明细表中工商银行有登记，该2份表中写明该商户建筑面积为717.28m2、月租金为140228.24元，政和公司在已签认租书汇总表中该商家处写明未缴费。其余34户中，2011年3月2日至2011年6月1日期间丰汇公司向政和公司呈报8户，2011年6月1日至10月31日期间丰汇公司向政和公司呈报26户。该34户中，丰汇公司举证了煲仔饭煲煲店、招金、凤凰玉石轩3户的签呈且该3户在已签认租书汇总表及已签合同商家明细表中有登记。丰汇公司举证了红豆床品、阿伟便利的进场条款呈报单，且该2户在2011年11月3日的已签认租书汇总表中有登记。丰汇公司举证了招商银行进场条款呈报单。丰汇公司举证了其余27户相对应的进场条款呈报单，且该27户均登记在已签认租书汇总表及已签合同商家明细表中。招金（银楼）2011年10月27日的签呈中写明合同已签，费用已缴，该户原位于10#114商铺、面积102.92m2，因10#114业主要求自营，该户改签至9#109、面积44.48m2，租金第一年、第二年108／m2／月，第三年120／m2／月，2012年1月1日起计租等，已签认租书汇总表及已签合同商家明细表中写明该户月租金为4804元。凤凰玉石轩2011年10月28日的签呈中写明该户位于10#115、面积67.01m2，该商家为此商铺业主，现增加认租10#114、面积51.46m2，需补差价。原一个月租金（定金）7237元（该区域为业主自营），第一、二年108元／m2／月、第三年120元／m2／月，定金5557.7元、三个月16673元，应补22230.7元，已签认租书汇总表及已签合同商家明细表中写明该户月租金为12795元。进场条款呈报单均写明了各招商客户铺位位置、建筑面积、月租金、合同履约保证金、合作期限、合同编号等，政和公司在进场条款呈报单中予以确认。关于政和公司主张与本案无关的25家商户，其中12家商户丰汇公司在本案中没有主张。其余13户中，政和公司举证的2012年3月20日签呈上写明所退包包之家、红豆家纺、彩妆、时尚美甲、阿伟便利款项系该5家的保证金。举证的2012年3月29日逸凌商业管理有限公司出具的情况说明上写明办理租赁户华浔品味领取退款一个月租金27314元的事宜，招金银楼退款事由为退三个月租金33345元，K2快餐店收据上注明退款事由为认租金。德威堡红酒退款收据2张，显示退款时间为2010年10月29日。华浔品味、凤凰玉石轩的承租面积分别为341.42m2、118.47m2，月租金分别为27314元、12795元。华浔品味、招商银行、工商银行、凤凰玉石轩佣金合计为276317元【（27314元＋16669元＋140228.24元＋12795元）×1.5倍】。丰汇公司主张的35家商户佣金总额为1053072元，政和公司已给付400000元佣金。丰汇公司举证的2010年12月1日的签呈中写明：因西环中心广场原定南区购物街2010年11月整体交房，因西环工期整体调整，南区街铺开业具体时间未定，交房时间顺延，申请将南区街铺的交房时间定于2011年3月1日，合同履行时间定于2011年5月1日，以使南区现有商家顺利签约。举证的2011年4月19日签呈是对认租的吉祥粥商家退租进行批示，理由是由于交房时间一再拖延，该商家要求退租。举证的2011年6月29日签呈写明因西环北区整体验收进度影响，交房时间再次拖延，北区已签商家要求尽快明确进场时间，若不得明确，将造成新一轮的退租风潮。已签合同商家履约时间为2011年7月1日，需明确新的合同履行时间等。政和公司签字确认：同意8月1日后进场。丰汇公司于2012年6月25日诉至原审法院，请求判令政和公司支付佣金653072元，并从起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；承担本案诉讼费用。原审法院认为：双方签订的合同合法有效，丰汇公司所举证据不能证明华浔品味、招商银行、工商银行、凤凰玉石轩4家商户属于其招商成功的商户，丰汇公司所举涉及本案其他31家商户的证据能够相互印证，证明该31家商户属于丰汇公司按约履行了合同约定的情形，丰汇公司要求政和公司支付该31户的佣金有事实和法律依据，予以支持。扣除以上4家商户佣金276317元及已支付给丰汇公司的400000元佣金后，政和公司仍需给付丰汇公司佣金376755元（1053072元-400000元-276317元）。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：
一、政和公司于判决生效之日起十日内给付丰汇公司佣金376755元；
二、政和公司于判决生效之日起十日内支付丰汇公司自2012年6月25日起至判决确定的履行期限届满之日止，以376755元为基数，按银行同期贷款利率计算的利息；
三、驳回丰汇公司其他诉讼请求。案件受理费10331元，丰汇公司负担6500元，政和公司负担3831元。政和公司不服上述判决，向本院上诉称：1、丰汇公司作为代理方应依托自身资源优势和渠道优势为政和公司开拓有一定品牌影响力、号召力、可持续经营的商业客户，并在合同约定的期限内达成一定数量、比例的成功签约，且在项目开业运营一个月后上述签约商户仍正常在业，以使政和公司商业项目获得良好的租金收益和口碑效应，政和公司在其成功代理招商的前提下支付约定的报酬。基于合同目的，双方续签合同约定了对招商服务的要求和量化指标及具体付款条件。丰汇公司未履行合同义务，包括没有按期提交工作报表、未提报有操作意义的策划及招商进度、市场相关数据等，丰汇公司不可能完成合同约定的招商目标，丰汇公司独立招商面积仅约为7000多平方米，占总招商面积目标不足20%，西环中心广场商业项目部分大面积空铺，已驻场商户经营困难。丰汇公司未完成合同目标致使政和公司合同目的落空。2、一方面，2010年12月31日的代理招商合同已就工程进度事宜作了约定，丰汇公司应在预期基础上合理制定、安排招商进度并接受退租风险。另一方面，政和公司工程主体及外装修早已完工，仅因其他原因导致竣工验收迟延，根据合同第五条第3项约定，工程迟延并不能成为丰汇公司按全部面积主张佣金的理由，丰汇公司有权主张佣金的仅限于2011年3月31日前已成功招商的南北街铺。按合同约定，丰汇公司未完成50%业绩指标，无权主张佣金。3、案涉合同真实有效，对丰汇公司的佣金及顾问费的核算均应严格按照合同约定履行，原审未在客观基础上全面正确把握合同内容，依法应予撤销。4、丰汇公司一审提交的招商客户明细中，部分商户是政和公司相关负责人的朋友而直接签约，部分商户一直未交纳租金且未开业，另一部分商户开业仅一个月也因经营惨淡而退出，因此上述商户均不能计入其成功招商范畴，不能主张该部分佣金。5、丰汇公司不具备政和公司商业地产规模及招商要求相匹配的资质和能力，合同履行中也没有完成类似工作报表、策划书及市场相关数据等书面工作要求，名义上系代理招商，本质是在政和公司已创造好内外部条件的情况下坐享其成，无论工程进度是否延迟，丰汇公司均无法达到符合合同约定的招商目标。政和公司已累计支付近250万元，不应再向丰汇公司支付款项。请求依法撤销原审判决，驳回丰汇公司的诉讼请求。丰汇公司答辩称：1、政和公司错误理解第二份合同第五条的约定，如果未完成业绩指标，西环百货的佣金不予支付，已招商成功的南北街铺仍然要支付佣金。并未明确政和公司仅支付全额月费，而不支付佣金。如政和公司不能按照工程进度如期交房，即使未达到50%业绩仍要全额支付月费。2、丰汇公司实际招商业绩达到50%以上，本案不适用合同第五条的约定。3、政和公司强行终止合同，双方约定合同履行是到商场全面开业，如丰汇公司继续招商，商城可以做起来。4、政和公司的其他上诉理由无事实和法律依据，也无合同依据。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方均未提交新证据。二审查明：2010年12月31日签订的合同第三条约定，政和公司确定本项目的对接负责人为姜正华（西环百货）、彭星（南北街铺位）。华浔品味、招商银行、工商银行、凤凰玉石轩的佣金为295509.36元［（27314元＋16669元＋140228.24元＋12795元）×1.5倍］。丰汇公司提交的典当行的进场条款呈报单，载明的是合肥嘉陵盛业典当行有限公司品牌（厂家）入驻广场，但根据丰汇公司提交的照片，并不能反映典当行已开业并营业，丰汇公司在其提交的照片上亦注明“正在装修”。丰汇公司认为典当行的租金为24286.05元。丰汇公司提交的进场条款呈报单载明的一笑堂、壹品徽州、时尚美甲的租金分别为12226元、34694元及2453元。丰汇公司主张一笑堂、壹品徽州、时尚美甲的租金分别为20753元、38623元及2649元。丰汇公司一审主张佣金的商户为37家。除本院认定的上述事实，原审认定的其他事实本院予以确认。
本院认为：政和公司与丰汇公司之间签订的合同合法有效，双方均应依约履行。根据双方于2012年12月31日签订的合同第五条第3项的约定，在丰汇公司未完成业绩指标的情况下，招商佣金不予支付的范围并不包括已招商成功的南北街铺。丰汇公司主张南北街铺的佣金并未违反合同约定。在丰汇公司对南北街铺成功招商的前提下，政和公司应按合同约定支付相应的佣金。在此基础上，本案主要审查的是丰汇公司是否按照合同约定完成了南北街铺成功招商的义务。扣除一审确定的华浔品味、招商银行、工商银行及凤凰玉石轩4家商户不属于丰汇公司招商成功的商户，应扣除佣金295509.36元。丰汇公司主张佣金的余下33家商户中，因丰汇公司提交的典当行的照片仅显示为正在装修，不能确定该典当行商户已进驻并正式营业，故丰汇公司向政和公司主张典当行商户的佣金，不符合合同对成功招商定义的约定，本院不予支持。丰汇公司主张的其余32家商户的佣金，其提交的证据能相互印证，证明丰汇公司履行了合同约定的对部分商户的招商义务，唯对一笑堂、壹品徽州、时尚美甲的租金数额确认有误，在此基础上丰汇公司主张的该三户的佣金数额亦存在错误，本院予以纠正。根据权利义务相一致的原则，政和公司应支付丰汇公司已完成招商部分的南北街铺的佣金，佣金数额为302155.56元{（702048元-（24286.05元＋20753元＋38623元＋2649元）＋（12226元＋34694元＋2453元）-（27314元＋16669元＋140228.24元＋12795元）］×1.5倍-400000元}。综上所述，原审认定事实基本清楚，唯对政和公司应支付的部分佣金认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民二初字第00614号民事判决主文第三项，即“驳回合肥丰汇置业咨询有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民二初字第00614号民事判决主文第一项为：安徽政和置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥丰汇置业咨询有限公司佣金302155.56元；
三、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民二初字第00614号民事判决主文第二项为：安徽政和置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥丰汇置业咨询有限公司自2012年6月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以302155.56元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10331元，合肥丰汇置业咨询有限公司负担5552元，安徽政和置业投资有限公司负担4779元。二审案件受理费6951元，合肥丰汇置业咨询有限公司负担1376元，安徽政和置业投资有限公司负担5575元。本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 姚本茹
审判员 程亚娟
二〇一四年一月十日
书记员 邓金晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”