（2013）锦江民初字第2270号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-12-08
案件名称
成都嘉馨房地产经纪有限公司与赵蜀新、熊美鸿、袁琴服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都嘉馨房地产经纪有限公司,赵蜀新,袁琴
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第2270号原告成都嘉馨房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区肖家河二环路南四段**号。法定代表人程禄文。委托代理人曾敏。被告赵蜀新。委托代理人袁永福，四川法之识律师事务所律师。被告袁琴。委托代理人邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。原告成都嘉馨房地产经纪有限公司（以下简称嘉馨公司）与被告赵蜀新、袁琴居间合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，依法由代理审判员王涛适用简易程序独任审判，并于2013年7月15日、7月24日、9月10日公开开庭进行了审理。第一、二次庭审中，原告嘉馨公司的法定代表人程禄文和委托代理人曾敏，被告赵蜀新的委托代理人袁永福、被告袁琴的委托代理人邓恒到庭参加诉讼；第三次庭审中，原告嘉馨公司的委托代理人曾敏，被告赵蜀新的委托代理人袁永福、被告袁琴的委托代理人邓恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉馨公司诉称，2011年3月，袁琴将自己位于成都市高新区桂溪路318号7栋1单元23楼4号房屋信息提供给原告，请原告将此房对外租赁或出售并将钥匙交给原告独家保管。期间，公司员工多次带人看房。2011年5月的一天晚上八点过，赵蜀新到原告处查看房屋信息。原告的员工陈思向赵蜀新推荐了桂溪路318号7栋1单元23楼4号房屋。在看房过程中，赵蜀新对该套房屋比较满意，有购买意向，希望陈思联系房主。陈思当晚给袁琴联系，说明赵蜀新想购买其房屋的情况。袁琴同意一并出售房屋和车位。次日，陈思将袁琴的意见转告赵蜀新。之后，陈思又几次带赵蜀新夫妇及家人看房。陈思多次与买卖双方沟通，最终买卖双方认可的价格为1239000元。陈思通知买卖双方于2011年5月22日上午10时在原告办公室给付定金和签订购房合同。当日赵蜀新准时到达公司，但袁琴夫妇因车辆抛锚未按时到达。在处置抛锚车辆的过程中，赵蜀新和袁琴见面并互相交换了联系方式。随后，二人在原告公司办理了1万元购房定金的给付手续。原告要求双方签订购房合同时，双方同时以有急事离开。之后，陈思多次催促双方前来签订购房合同，但双方均以有事为由推脱。后赵蜀新告知陈思其已在其他房地产中介公司办理了该房的交易手续。原告后要求赵蜀新支付中介服务费22302元、袁琴支付中介服务费12390元未果。请求判令：被告赵蜀新支付原告中介服务费22302元，被告袁琴支付原告中介服务费12390元。由被告承担本案诉讼费。被告赵蜀新辩称，原、被告之间并不存在居间服务关系。被告通过另外一家中介机构完成了交易，并未逃避支付佣金。经被告调查，原告没有在相关机构进行备案登记，不具备房屋中介机构的资质。原告所说的工作人员陈思至今未获得房地产经纪人证书，不具备为客户提供房地产中介服务的资格，更不能向客户收取佣金等费用。请求驳回原告对被告赵蜀新的诉讼请求。被告袁琴辩称，被告并未将房屋钥匙交给原告独家保管。原、被告之间也未签订或者达成任何服务合同。原告当初要求帮被告代卖代租房屋时，因其反复告知被告不会向被告收取任何费用，被告才同意将房屋信息提供给原告。同时，按照成都市二手房交易惯例，卖方也不承担中介费用。二被告并未私下交易，涉案房屋最终达成买卖协议、签订合同、产权过户，均由另外一家中介公司提供服务。原告并未在房屋交易过程中提供任何中介服务，无权要求被告支付中介服务费，且原告主张的中介服务费并未提供任何计算方式、依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月12日，袁琴收到人居置业向其送达的《房屋面积确认和结算单》。该《结算单》载明：“东苑D区原房号D7-1-23-04根据成都市公安局最新颁布的《成都市公安局门（楼）牌规范化管理工作规范》（成公发（2008）144号）的要求，现房号调整为D7-1-23-92，原房屋位置、楼层不变。”2011年上半年，袁琴通过多家房屋中介公司挂牌出租出售其所有的上述房屋，其中包括嘉馨公司和四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司。2011年5月，赵蜀新在嘉馨公司了解到上述房屋的信息。经嘉馨公司员工介绍，赵蜀新、袁琴于2011年5月22日在嘉馨公司办公室初步达成房屋买卖意向，赵蜀新向袁琴支付定金10000元，袁琴向赵蜀新出具收条。收条载明：“收到赵蜀新承购成都市高新区桂溪路318号7栋1单元23楼4号房屋定金壹万元整。房屋成交价1239000元。”2011年6月2日，袁琴作为卖方、四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司作为经纪方、赵蜀新作为买方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：袁琴将其所有的位于成都市高新区桂溪乡三瓦窑东苑D区7栋1单元23楼92号（即高新区桂溪路318号7栋1单元23楼4号）房屋和该物业1栋负一楼74号车位出售给赵蜀新，房屋和车位总价为1239000元。合同第八条约定：“基于经纪方已促成买卖双方买卖合同的成立，买方应在签订本合同时向经纪方支付中介服务费9390元。”同时，袁琴在其2011年5月22日出具的收条末尾添加“此价格含车位（号数74号）”的内容。同日，赵蜀新向袁琴支付房屋和车位款1200000元，向四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司支付中介服务费9390元。2012年7月7日和2013年8月27日，赵蜀新分别向袁琴支付尾款19000元和10000元。2012年7月24日，赵蜀新取得位于高新区桂溪路318号7栋1单元23楼4号房屋的所有权登记。2013年9月2日，赵蜀新取得位于高新区桂溪路318号1栋-1层74号车位的所有权登记。另查明，四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司成立于2010年10月9日，2012年6月28日被核准注销。营业期间，该公司登记地址为成都高新区天顺路222号6栋1层5号，并在东苑D区设立了临时经营点。以上事实，有原告提交的原告企业法人营业执照复印件、被告的常住人口信息和身份证复印件、收条复印件，被告提交的四川伊城房产中介管理系统房源列表、房屋信息及名片、业主委托书、《房地产买卖合同》、收款收据、收条2份、《房屋面积确认和结算单》、重庆银行开户交易明细单、个人汇款凭证、收费凭证、房产证、车位产权证、户口本、工商登记查询单、情况说明及当事人庭审陈述在案为证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。嘉馨公司作为依法领取营业执照的房地产经纪机构，其是否到主管部门进行备案，其工作人员是否具有经纪人资质，属于行政管理的范畴。赵蜀新以嘉馨公司不具备房地产经纪资质，不能向客户收取佣金的辩解意见，本院不予采纳。嘉馨公司提交的定金收条从内容上看，只能证明赵蜀新与袁琴就房屋买卖达成了初步意向，二人之间并未就涉及房屋买卖的一系列具体内容达成一致，双方还未成立房屋买卖合同关系。嘉馨公司以此主张促成了双方买卖合同成立的意见，本院不予采纳。袁琴作为房屋出售方，在将其所有的位于成都市高新区桂溪路318号7栋1单元23楼4号房屋委托嘉馨公司挂牌出租出售时，嘉馨公司并未与袁琴签订《房地产经纪服务合同》约定房屋出租或出售后将收取袁琴中介服务费。双方在其后也并未签订任何协议约定嘉馨公司促成《房屋买卖合同》成立后，可向袁琴收取中介服务费以及服务费的收取标准。嘉馨公司亦未提供证据证明其促成《房屋买卖合同》成立后向卖方收取中介服务费是行业惯例。相反，房地产经纪行业的惯例是房地产经纪机构未将房屋出租或出售的，不得向出租方或出售方收取任何费用。故无论本案所涉房屋的交易是否在嘉馨公司的促成下完成，嘉馨公司均无权要求袁琴支付中介服务费。赵蜀新作为房屋买受方，虽从嘉馨公司了解到该房的出售信息，但在嘉馨公司，买卖双方仅达成初步买卖意向。从定金收条的内容看，双方在嘉馨公司达成的成交价只包含房屋，而在四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司的服务下，双方达成了进一步的买卖意向，即在嘉馨公司达成的成交价不仅包含了房屋，还增添了一个车位。四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司提供的中介服务使得双方最终签订《房地产买卖合同》，完成房屋交易。赵蜀新因此向四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司支付中介服务费9390元。赵蜀新作为买方，在袁琴将其所有的房屋通过包括嘉馨公司和四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司在内的多家中介公司挂牌出租出售时，有权选择报价低、服务好的中介公司促成其与卖方之间《房屋买卖合同》的成立。从本案看，赵蜀新在四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司与袁琴达成的成交价相比二人在嘉馨公司达成的成交价，同样的价格，前者多了一个车位；四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司向赵蜀新收取的中介服务费亦远低于嘉馨公司在本案中所主张的中介服务费。因此，有理由相信赵蜀新选择在四川满城房地产经纪有限责任公司第十一分公司完成房屋买卖的正当性。嘉馨公司关于赵蜀新、袁琴为逃避支付中介服务费而私下成交的主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上，嘉馨公司作为经纪方，并无证据证明其促成了赵蜀新与袁琴之间《房屋买卖合同》的成立，更无证据证明其与赵蜀新、袁琴约定了中介服务费的支付标准。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，嘉馨公司要求赵蜀新、袁琴二人支付中介服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告成都嘉馨房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取354元，由原告成都嘉馨房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王 涛二〇一三年九月三十日书 记 员 丁勤琴