（2013）白民初字第1213号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-11-18
案件名称
吴美群与龚成师房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴美群,龚成师
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市白下区人民法院民 事 判 决 书（2013）白民初字第1213号原告吴美群，女，1946年4月1日生，汉族。委托代理人唐迎鸾，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人蔡婕，江苏圣典律师事务所律师。被告龚成师，男，1988年3月8日生，汉族。委托代理人谢炎，江苏冠文律师事务所律师。原告吴美群与被告龚成师房屋买卖合同纠纷一案，原告吴美群于2013年4月1日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法由代理审判员濮瑞宝适用简易程序于2013年5月29日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告吴美群的委托代理人唐迎鸾、蔡婕，被告龚成师的委托代理人谢炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美群诉称，2010年4月中旬原告的同事张俊因知原告想开一家康宝莱保健品店，便怂恿原告将自己的房屋白下区琥珀巷8幢某室（以下简称某室）做抵押贷款作为开店资金，还称自己可以找到做抵押贷款的人。原告出于对张俊的信任予以同意，张俊便联合胡杰、龚成师等人联合设局，在原告以为是房屋抵押贷款合同的错误意识下，和龚成师签订了房屋买卖合同。张俊等人还利用原告年纪较大，对繁琐的程序没有概念，欺骗原告将房屋过户给龚成师，致使原告上当受骗。房屋过户给龚成师后，龚成师将房屋抵押给银行贷款45万元，而发放贷款的银行卡也被张俊以贷款发放需要一段时间为由从原告处骗走重设密码并交给了胡杰等人。2010年6月25日、26日，胡杰去银行将45万元贷款提取一空。原告曾多次询问张俊贷款是否发放下来，但张俊均以各种理由搪塞，之后便无法联系。原告觉出事情不对，向公安局报案，这才发现房屋已被卖掉，而房款自己分文未得。中央门派出所、瑞金路派出所对张俊、龚成师等人进行询问，原告才知道自己被骗的事实。后了解，张俊因欠龚成师当时所在公司的钱，于是想出该方法骗钱还债，并且原告还了解到胡杰因诈骗事件已被判刑（现于浦口监狱服刑），这更说明胡杰、张俊、龚成师等人谋取巨额不正当利益的事实不容置疑。故而该房屋买卖合同是原告在受到张俊、龚成师等人联合欺骗，不知情的情况下签订，并非自己的真实意思表示，根据我国《民法通则》、《合同法》规定，订立合同，双方当事人应当以平等主体身份、协商约定，其中合同约定的每一条款都应当是双方当事人的真实意思表示。通过龚成师在派出所的询问笔录可以看出，他是明知此行为是恶意骗取银行贷款而愿意帮“朋友”的忙，可以看出，龚成师以合法形式掩盖非法目的，在明知该合同背后存在非法目的情况下，还让原告误以为是抵押贷款合同与之订立了房屋买卖合同，必然导致原告以及银行等其他第三人的合法权益受到损害。该合同应认定无效，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方，因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的数额应相当于无过错方的实际损失。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告之间房屋买卖合同无效，被告赔偿因房屋买卖合同无效给原告造成的损失45万元和利息以及办理过户时需支付的费用；2、请求法院判令被告将白下区琥珀巷8幢某室房屋重新过户给原告；3、被告承担全部诉讼费用。被告龚成师辩称：1、合同不涉及无效，应当继续履行。从原告起诉的事实理由部分可以看出，原告是与张俊、胡杰等产生了买卖房屋获取银行贷款的相关法律事实，且该所获取的银行贷款已在胡杰诈骗案中予以报案、备案。该笔贷款被告并没有私自截留使用，被告不应当承担偿还银行贷款、利息、罚息的相关责任。被告在购买某室之后，一直在偿还银行贷款，直到原告向法院起诉后，被告才暂停偿付贷款，其目的是为了督促原告尽快迁让某室。2、被告对于胡杰、张俊等人的行为并不全部知情，本案中原告的证据没有直接证明被告参与前期策划过程的证据，被告仅仅参与了房产过户的法律行为环节，该房屋自始至终均由原告控制，被告亦未主张过权利，被告并不存在与胡杰等人恶意串通的行为。3、本案中原告的损失45万元等系其与胡杰等人意图谋取银行贷款所致，与被告无任何关系。从另一个角度来讲，贷款实际已经发放至原告账户，理应由其承担偿还该笔贷款的责任。该笔贷款无论实际使用流向，都是经过原告同意的，原告是成年人，不能以不懂法来逃避自己行为带来的不利后果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，吴美群曾在案外人张俊经营的保健品店工作。为了向银行贷款获得资金，经张俊介绍找到案外人胡杰办理贷款。2010年4月5日，吴美群（甲方）与龚成师（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》。合同约定：甲方自愿将南京市白下区琥珀巷8幢某室房屋出售给乙方，房屋价款800000元，其中首付款300000元，2010年4月13日支付，剩余500000元向银行贷款支付。办理房屋所有权转移登记、土地使用权变更等手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担。2010年4月13日，吴美群在《南京市房屋权属登记申请书》上签字，申请将某室权属转移登记给龚成师。龚成师（借款人）与中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市分行（贷款人）签订《个人购房借款及担保合同》。该合同约定借款人向贷款人贷款450000元用于购买南京市白下区琥珀巷8幢某室，贷款期限为240个月，年利率4.455%。2010年6月22日，龚成师与中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市分行签订《南京市房地产抵押合同》将某室抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市分行作为上述借款的担保，并于2010年6月29日办理了抵押登记。2010年6月24日，中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市分行向吴美群的60301000XXXXXX银行账号汇入450000元。2010年6月25日，胡杰以吴美群代理人的身份从该银行账号取走100000元。次日，胡杰又以同样方法取走剩余350000元。2011年8月18日，吴美群向南京市公安局白下分局瑞金路派出所报警称被张俊诈骗。胡杰因刑事犯罪行为已被南京市鼓楼区人民法院判决集资诈骗罪。2012年7月11日，在南京市公安局鼓楼分局中央门派出所对龚成师的询问笔录中，龚成师陈述是称“2010年4月初的时间胡杰通过朋友找到我，帮他做个银行贷款、这个要贷款的老太岁数比较大，不能在银行做贷款，我想朋友需要帮忙，我应该帮忙，而且房产过户到我的名下，每个月贷款由胡杰本人还，在这样的情况下我同意了。2010年4月13日下午快到下班的时候，胡杰、吴美群、还有一个叫张俊的男子和我一起来到华侨路房产局交易大厅，我和吴美群在房屋权属登记申请书、买卖合同上签了字，进行了房产假的过户手续，将白下区琥珀巷8幢某室房屋过户到了我的名下，合同上写的房价一共是800000元，实际上没有付首付款300000元。”2013年5月20日，龚成师在我院的谈话笔录中陈述：“首付款没有给吴美群，我不要买本案的这个房子。”另查明，案件审理过程中，原告吴美群向法院出具《承诺书》承诺在2013年10月15日前清偿中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市分行在某室上的全部抵押贷款，并将该房屋上设立的抵押权涤除。原告先行偿付的银行贷款，原告将另行主张不要求法院在本案中处理。以上事实有《南京市房屋权属登记申请书》、《南京市存量房买卖合同》、取款记录、《个人购房借款及担保合同》、《房地产抵押合同》、南京市公安局鼓楼分局中央门派出所询问笔录、南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓刑二初字第249号《刑事判决书》、谈话笔录、《承诺书》及当事人陈述等予以证实。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，无论是吴美群所述的其以为签订的是房屋抵押合同而不是买卖合同还是龚成师陈述的吴美群系通过签订房屋买卖合同骗取银行贷款，双方都认可卖房人吴美群没有出卖将、某室的意思。买房人龚成师本人在法院的谈话笔录中承认自己亦没有购买某室的意思，更没有支付任何购房款。房屋所有权人作为名义出卖人与名义买受人虚构买卖事实，订立买卖合同，通过名义买卖向信贷机构办理抵押贷款的，名义出卖人与名义买受人之间签订的买卖合同无效。吴美群与龚成师虽签订了书面的房屋买卖合同，但双方均没有买卖房屋的真实意思，故对于原告要求确认双方买卖合同无效的诉请，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。某室已过户至被告龚成师名下，买卖合同无效后，原告吴美群有权要求被告龚成师协助将某室恢复登记至其名下，但现某室上设定了抵押，案外人中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市分行对某室享有抵押权，某室过户涉及到抵押权人的利益。现原告吴美群明确表示将在2013年10月15日前将该抵押权涤除，若原告吴美群按照承诺将该抵押权涤除，则中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市分行在某室上的利益就得到了实现，被告龚成师将某室返还给原告吴美群亦将不存在法律上的障碍，故若原告吴美群按其承诺的期限将某室上的抵押贷款还清、抵押权消灭的情况下，要求被告龚成师返还产权，办理产权过户登记，本院予以支持。本案中，450000元银行贷款的借款人为被告龚成师，银行贷款法律上的还款义务人亦为龚成师，原告吴美群在诉请中既要求被告龚成师将某室重新过户，又主张龚成师向其赔偿450000元及利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。且根据原告吴美群提供的证据，银行贷款450000元发放至了吴美群的银行账户后，贷款银行也将该银行卡交给了吴美群，系张俊将该银行卡交给了胡杰并将初始密码修改。该笔贷款最终系被胡杰分两次取走，吴美群的实际损失可另案向相关责任人主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴美群与被告龚成师签订的关于南京市白下区琥珀巷9幢某室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。二、被告龚成师于原告吴美群2013年10月15日前将南京市白下区琥珀巷9幢某室房屋上设立的抵押权涤除后十日内，协助原告吴美群将该房屋恢复登记至原告吴美群名下。三、驳回原告吴美群的其他诉讼请求。案件受理费7000元，诉讼保全费2420元共计9420元，由原告吴美群负担5920元，被告龚成师负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10105901040001276）。审 判 长 濮瑞宝人民陪审员 陈贵林人民陪审员 张学珍二〇一三年九月三十日见习书记员 许梦姣 来自