（2013）深宝法民三初字第766号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-05-19
案件名称
周小静与张东梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周小静,张东梅,深圳市如意家园房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第766号原告（反诉被告）周小静，女，汉族，1989年6月7日出生。委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人龙李平，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张东梅，女，汉族，1980年11月23日出生。委托代理人郭琳，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人许文晋，广东深金牛律师事务所律师。第三人深圳市如意家园房地产投资顾问有限公司。法定代表人余春香，总经理。委托代理人伍正友，男，汉族，1982年9月8日出生，系该公司经理。原告周小静与被告张东梅、第三人深圳市如意家园房地产投资顾问有限公司（下简称如意家园地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告张东梅在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ，被告委托代理人郭琳、许文晋，第三人委托代理人伍正友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月30日，在第三人的居间下，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同编号为0500027。合同约定被告同意将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园第1栋D单元1803房转让给原告，房产转让价格为人民币2，200，000元。此外，该合同还对房款支付方式、赎楼、资金监管、按揭贷款、房产过户及其他合同履行的相关问题做了详细的约定。原告在签订合同后的当日即向被告支付购房定金人民币30，000元。被告收到购房定金后却拒绝在合同规定的期限内办理房屋买卖委托公证书及其他合同约定的义务，并将涉案房产在其他中介公司另行出售。原告为了积极履行合同，在被告拒绝办理房屋买卖委托公证书的情况下仍然向被告支付购房定金人民币20，000元，并托管在第三人处。2013年7月12日，原告委托律师向被告发出履约催促函，要求被告按合同约定履行相应的义务，该函发出后，被告未作任何回应。其后，原告及第三人又多次催告，要求被告按合同履行相应的义务，但被告仍拒绝履行合同规定的义务，导致了双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。综上所述，被告拒绝履行合同义务的行为已构成根本违约，为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除被告与原告2013年6月30日签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还购房定金人民币50，000元；3、被告向原告支付违约金人民币440，000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩并反诉称：本案为原告未遵守《二手房买卖合同》约定履行合同义务，构成违约。原告主张被告违约并要求被告承担违约责任无任何事实及法律依据。被告在与原告签订《二手房买卖合同》后，即开始履行合同义务，多次与中介联络确定办理公证等手续事宜。由于被告预产期临近行动不便，但还是于2013年7月9日到深圳市公证处办理赎楼担保的委托公证手续。但2013年7月9日当天无论是原告或者第三人，都无任何人按约定前往公证处。仅由一名叫徐亮的自称为担保公司的职员到场，然而该名人员未携带任何工作证件，也无任何资料表明该名人员系由原告聘请，根本无法确认其身份，且其仅一味的要求被告为其签署全权委托授权书，拒绝在授权书上说明买受人为原告，又不说明担保费用由谁承担，其身份更令人怀疑。鉴于合同约定赎楼的公证是由买卖双方与第三方一起办理，且赎楼、公证等所产生的费用全部由原告承担，因此在原告与第三人都未按约定到公证处一起完成公证手续的情况下，被告配偶立即联系中介希望能要求原告或第三人前来确认徐亮的身份并一同完成公证手续，但中介及原告都推脱不肯按约定到公证处，最终导致未能在合同约定的期限完成公证。在公证未能按期完成后，被告的配偶多次与原告联络，希望确认继续履行合同的事宜，但原告持推诿态度，完全不予配合，并告知被告直接与第三人联系。然而第三人亦不肯积极撮合，无法推进合同履行。被告多次向第三人及原告发函要求其履行合同，但函件都被拒收。且至合同约定的交付首期款的时间，原告也没有按时付款。后被告了解得知，原告因更改购买意向并购买了其他处的房产，因此不愿再继续履行合同。本案中，违约方为原告，所产生的违约责任也应由原告承担。原告不按约定履行合同违约在先，反而捏造事实，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。另，原告的违约行为损害了被告的合法权益，故被告提起反诉。请求判令：1、解除原告与被告2013年6月30日签订的《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金人民币440，000元；3、本案诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，1、被告主张的反诉请求没有任何事实依据和法律依据，双方签订的二手房买卖合同第5条第2款明确约定买卖双方与第三方应于2013年7月9日前（不含7月9日）到公证处做全权委托公证。根据合同约定公证是卖方的义务，原告作为买方是没有任何义务，也不需要原告配合，被告没有履行该义务的原因是房价上涨过快。另外，作为中介方最大的愿望是为促成房产成交，中介即第三人才能拿到佣金。被告在诉状中称中介方不配合是没有依据的；2、合同第5条第4款约定原告只承担全部税费，对买卖合同公证费没有进行约定，由于被告没有按照合同约定办理全权委托公证书，导致买卖双方签订的二手房买卖合同无法继续履行，并且在原告及第三人的多次催促下，被告仍然没有任何表示。被告行为已经构成违约，导致了买卖双方就涉案房产无法进行交易，被告应当按照合同的第11条承担违约责任。第三人辩称，第三方已履行了居间义务，原告也履行了相应的义务。合同约定是2013年7月9日前被告去做委托公证手续，但当天被告并没有到公证处。合同约定7月9日做完公证后买方再补交2万元定金，原告于2013年7月9日是以刷卡的方式支付了2万元定金。经审理查明：2013年6月30日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园第1栋D单元1803号房屋转让给原告，转让成交价为人民币2，200，000元；2、原告在本合同生效之日内向被告支付定金人民币30，000元，原告在签订本合同生效后起7日内（含当日）再向被告支付定金人民币20，000元。原、被告在附加条款中又约定，被告做完赎楼委托公证当日，原告应将定金人民币20，000元支付被告，定金共计人民币50，000元；3、双方约定的付款方式为银行按揭付款，原告在2013年8月10日前将首期房款交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续。另，买卖双方与第三方约定在2013年7月9日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料，买卖双方在履行合同过程中不得无故撤销委托公证，否则视为违约；4、原、被告约定的赎楼方式为担保赎楼；5、包括全权委托公证费等费用由原告负担；6、如原告逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为，被告可以解除合同并要求原告按转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已经支付的定金；7、如被告逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为，原告可以解除合同并要求被告按转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或向原告双倍返还已经支付的定金。合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币30，000元，2013年7月9日，原告又将定金人民币20，000元托管在第三人处。合同签订后，一直未办理委托公证手续和按揭贷款手续。2013年7月12日原告向被告发出《律师函》，告知被告应当在收到本律师函三日内联系委托人到双方约定的公证处办理全权委托公证，但该《律师函》因“拒收”未实际送达至被告处。2013年7月15日被告向原告和第三人发出通知，告知原告和第三人应当在7个工作日内安排赎楼担保公司与被告办理委托公证手续，逾期则视为放弃购买涉案房产。7月19日被告又向原告和第三人发出通知，告知原告和第三人应当在7月28日之前安排赎楼担保公司与被告办理委托公证手续，并向被告提供原告的通讯地址。被告向原告和第三人发出的上述通知均被退回，未实际送达至原告和第三人处。原、被告均主张对方违约，均请求解除合同，并由对方承担违约责任，故向本院提起本诉和反诉。另查，1、原告主张被告违约的理由是被告未在约定的期限内办理委托公证手续。被告主张原告违约的理由是原告未在约定的期限内和被告一起前往公证处办理委托公证手续，且原告未在约定的期限内支付首期款。2、原告主张由于是被告的原因未办理委托公证手续，原告提供了《律师函》等证据证明其该主张；被告主张是由于原告的原因导致其未办理委托公证手续，2013年7月9日被告去了公证处，但原告和第三人未去，致使被告无法核实担保公司的工作人员的身份，而未与担保公司工作人员办理委托公证手续，被告提供了录音录像光盘、电话清单、通知等证据证明其该主张，原告对被告提供的上述证据均不予认可。3、第三人称办理委托公证手续是被告的义务，无需原告协助，原告不需要去现场，且第三人于2013年7月9日当天前往公证处办理委托公证手续，是被告不到场配合办理委托公证手续。4、原、被告均认为对方主张的违约金过高。以上事实，有二手房买卖合同、收据、收款收据、律师函、特快专递详情单、通知等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告均应当依法全面履行合同约定的义务。原、被告签订的合同中约定的赎楼方式为担保赎楼，且约定的委托公证时间为“买卖双方与第三方约定在2013年7月9日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料”，虽然原、被告均以向对方发出《律师函》和通知的形式拟延长全权委托公证的时间，但双方关于延长全权委托公证的时间的意思表示均未到达对方，故关于办理委托公证的时间的以合同约定为主。结合庭审中查明的事实，以及社会经济生活的客观情况，本院认为原、被告在《二手房买卖合同》中约定的“全权委托公证”，是指被告将房产交易中的相关事宜委托给担保公司的工作人员，并对该授权委托办理公证手续，由此可见，办理该委托公证是被告的合同义务，必须要被告和担保公司工作人员到场，原告没有到场并不能导致无法办理委托公证手续，即原告是否到场并不实际影响合同中该部分的履行。双方虽然约定委托公证费用由原告承担，但双方对于该费用的支付方式并未明确约定，即双方并未明确约定原告应当在办理委托公证时当场支付委托费用。另，被告未能提供充分有效证据证明第三人未到场。综上，被告未在合同约定的期限内办理公证委托手续，且被告以原告和第三人未到场办理委托公证手续作为未办理委托公证手续的抗辩理由不成立，故被告已经构成违约，原告有权选择主张解除涉案《房地产买卖合同》并请求被告依约承担违约责任。关于合同的解除时间，按照合同约定，原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日，即本院2013年8月28日将起诉状送达至被告之日解除。关于违约金的标准，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按转让成交价百分之五支付违约金，即被告应当向原告支付违约金人民币110，000元（2，200，000×5%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。先履行一方履行债务不符约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，虽然按照原、被告签订的《二手房买卖合同》约定，原告应在2013年8月10日前将首期房款交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续，但是在被告未在合同约定的2013年7月9日前办理公证委托手续的情况下，原告有权拒绝履行支付首期款以及办理按揭申请手续的义务。原、被告及第三人在庭审中均确认：合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币30，000元，2013年7月9日，原告又将定金人民币20，000元托管在第三人处。涉案合同解除后，被告和第三人应当将定金返还给原告，故被告应当向原告返还定金人民币30，000元，第三人应当向原告返还定金人民币20，000元。原告的其他诉讼请求和被告的其他反诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周小静与被告张东梅于2013年6月30日签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2013年8月28日解除；二、被告张东梅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周小静支付违约金人民币110，000元、返还定金人民币30，000元；三、第三人深圳市如意家园房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周小静返还定金人民币20，000元；四、驳回原告周小静的其他诉讼请求；五、驳回被告张东梅的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4，325元，由原告承担人民币2，913元，由被告承担人民币1，412元；反诉受理费人民币1，975元，由被告负担。本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一三年九月三十日书记员 李婷霞书记员 边秋红附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 百度搜索“”