（2013）武民初字第391号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-06-19
案件名称
武宣锦兴实业有限公司诉覃立旭土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武宣县人民法院
所属地区
武宣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武宣锦兴实业有限公司,覃立旭
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2013）武民初字第391号原告武宣锦兴实业有限公司。法定代表人许则锋。委托代理人李鸿明，广东卓正律师事务所律师。委托代理人杨云杰，广西思齐律师事务所律师。被告覃立旭。原告武宣锦兴实业有限公司与被告覃立旭土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月25日受理后，依法适用普通程序审理，由审判员徐海莉、钟朝振与人民陪审员李建辉组成合议庭于2013年9月17日公开开庭对本案进行了审理，审判员徐海莉担任审判长，书记员廖晓师担任法庭记录。原告武宣锦兴实业有限公司的委托代理人杨云杰到庭参加诉讼，被告覃立旭经公告传唤期满后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武宣锦兴实业有限公司（以下简称锦兴公司）诉称，2011年9月25日，原、被告签订了《租赁协议书》，协议对租赁标的、租金、租期、双方权责等均有约定。2012年10月10日，原告曾以书面形式要求与被告解除合同。2012年12月14日，原告委托广西思齐律师事务所向被告发出律师函，再次通知被告解除《租赁协议书》。被告收到通知后，不但未向原告交还租赁物，还继续占用租赁物至今不予返还。另外，被告在原告通知解除合同后停付租金，继续生产经营，同时并未向原告返还由原告代付的水电费。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。本案中原被告双方签订的《租赁协议书》第四条第一款第二项明确约定“租赁期限届满前，如甲方（即原告方）单方解除本协议，应提前三个月通知乙方，通知期满后，本协议即终止。”原告已经按照协议约定提前三个月以书面形式通知了被告解除合同，即双方约定“提前三个月通知乙方”的解除条件已经成就，甲方已经依法、依约行使了解除权，另外，从被告停止支付租金的行为可以得知，被告亦认可双方合同关系已经解除！退一步讲，依据双方签订的《租赁协议书》第四条第一款第一项，双方明确约定被告方拖欠租金及费用累计达十五天的，原告仍有权解除合同。本案中，被告停付租金以及拖欠水电费的时间远远超过前述约定的期限，被告的前述行为亦构成根本违约，原告据此亦有权与被告解除合同。综上，本案中无论是依据双方约定的解除权还是被告的违约行为，原告均有权与被告解除租赁合同关系，原告的诉讼请求事实充分、于情合理、于法有据，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁协议书，证明：（1）双方之间订立了租赁协议的事实；（2）合同约定了原、被告双方的合同解除权的行使，即任何一方要解除合同的，均提前三个月通知对方即可解除，该约定公平、合法、有效，依法应当遵守；（3）合同约定了被告如有违约行为则原告有权解除合同的情形，其中一种情形明确约定如被告拖欠租金及相关费用累计达到十五天的，原告有权解除合同。2、《律师函》及广西区内特快专递详情单，证明2012年12月14日，原告委托广西思齐律师事务所再次以律师函的形式函告被告解除合同，至起诉之日已超过三个月。3、《南国今报》2013年2月18日第五版的报导，证明记者在经调查后核实原告自2012年10月份起已经陆续与承租人（包括被告）解除合同。4、武宣县人民法院的送达回证。证明被告与2013年1月25日收到原告向武宣县人民法院起诉的材料，也就是被告知道了原告通过诉讼的方式要求解除双方之间的租赁合同。第一次起诉至今已经超过三个月。5、水电费缴费凭证发票，证明2012年11月至2013年4月，原告以其名义向供水、供电部门缴纳水费、电费，其中包括有代被告交纳的水费、电费，而被告没有按时向原告清缴每个月的水费、电费。被告覃立旭未出庭参加诉讼，也未作书面答辩及提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告覃立旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证权利。原告锦兴公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告锦兴公司提交的证据予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年9月25日，原告作为合同的甲方与作为合同乙方的被告签订了一份《租赁协议书》，协议书约定：1、乙方租赁甲方厂房面积576平方米用来开办电源电器加工厂；2、租赁期从2011年11月1日至2016年10月31日止；3、每月租金为2880元，乙方应于每月10日前支付给甲方下个月租金及缴纳上月费用（费用包括但不限于水电费、自来水处理费、设备税、租赁税等费用。）水费、电费、自来水处理费、税费等费用由乙方自行承担，按乙方实际使用量和规定每月另行结算，由甲方代付的，乙方于支付租金及费用时一并返还）；4、在协议租赁期内，乙方有拖欠租金及费用累计达15天的，甲方可单方终止本协议，收回租赁物；5、租赁期限届满前，如甲方单方解除本协议，应提前三个月通知乙方（被告），通知期满后，本协议即终止；6、租赁期限届满前，如乙方单方解除本协议，应提前三个月通知甲方，通知期满乙方应向甲方清付全部租金及税费，乙方向甲方支付全部租金及税费后，本协议即终止；7、合同还作了其他约定。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告如约利用所租赁场所进行生产电源电器。2012年12月14日，广西思齐律师事务所以其受原告的委托为由向被告发出解除合同的律师函，通知被告解除《租赁协议书》。被告收到律师函后，至今没有与原告达成书面的协议，也没有在规定期限内向仲裁机构申请仲裁或者向法院起诉提出异议。被告已向原告交纳租金至2012年9月，于2012年11月份起没有向原告交纳过水电费。2013年1月22日，原告将被告起诉至法院，后因其在法定代表人上有瑕疵而于同年4月11日向本院申请撤诉，本院予以准许。2013年4月26日原告又将被告起诉至法院，请求法院判决解除原告与被告签订的《租赁协议书》，判令被告立即退出租赁场所并向原告交还租赁物。另查明，锦兴公司成立于2007年9月，股东有余国峰、余国尧、余国琳，法定代表人为余国峰，2012年9月28日股东发生变化后法定代表人由余国峰变更为许则锋，股东有余国峰、许则锋、樊超勇、郑新明，2012年12月12日股东余国峰把其股权转让给许则锋、樊超勇、郑新明，转让后股东变更为许则锋、樊超勇、郑新明，法定代表人为许则锋。根据查明的事实和原告的诉讼请求，本案争议的焦点是：双方签订的《租赁协议书》（合同）是否应予解除。针对本案争议焦点，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，但是当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告与被告签订的合同是当事人的真实意思表示，协议书的内容没有违反法律法规规定，且双方当事人已实际履行了该协议，对合同的效力又无异议，因此，该协议是合法有效的，而且原被告双方在协议中约定的一方解除合同的条件已成就，因此，原告要求解除合同有事实根据和法律依据，本院应以支持。之所以说原告要求解除合同的条件已成就，是因为如下几个方面的原因：1、双方有约定。即双方在签订的租赁合同里对于单方解除合同的条件和情形都作了明确约定，其中甲方的权责中第一个条款就约定了如乙方有四种违约情形之一的（即乙方有拖欠租金及费用累计达15天的），甲方可以单方解除合同；第二个条款则约定了租赁期限届满前，如甲方单方解除本协议，应提前三个月通知乙方（即被告），通知期满后，本协议即终止。2、法律有规定。即当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。3、原告已依据合同的约定和法律的规定履行了通知义务。2012年12月14日，原告委托广西思齐律师事务所向被告发出解除合同的律师函，已通知被告解除《租赁协议书》。4、被告没有按法律的规定处理。即被告收到原告的解除合同的律师函后，至今没有与原告达成书面的协议，也没有在规定期限内向仲裁机构申请仲裁或者向法院起诉提出异议。因此，原告提出解除合同的律师函已发生法律效力，合同自通知到达对方时解除。5、被告有违约行为。即被告收到律师函后，没与原告达成书面解除《租赁协议书》之前，确实存在没按约定缴纳水电费和租金累计达15天以上的行为，已构成违约。依照《租赁协议书》的约定，甲方可单方终止本协议，收回租赁物。综上所述，原告的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院应以支持。被告覃立旭经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告武宣锦兴实业有限公司与被告覃立旭于2011年9月25日签订的《租赁协议书》。二、被告覃立旭应于本判决生效后20天内退出租赁场所，返还租赁物给原告武宣锦兴实业有限公司。本案案件受理费50元，公告费560元，合计610元，由被告覃立旭承担。义务人应按指定的期限履行判决义务，逾期则应加倍支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：148101040016700。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐海莉审 判 员 钟朝振人民陪审员 李建辉二〇一三年九月三十日书 记 员 廖晓师处理依据：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。武宣锦兴实业有限公司诉覃立旭土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书（2013）武民初字第391号原告武宣锦兴实业有限公司。法定代表人许则锋。委托代理人李鸿明，广东卓正律师事务所律师。委托代理人杨云杰，广西思齐律师事务所律师。被告覃立旭。原告武宣锦兴实业有限公司与被告覃立旭土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月25日受理后，依法适用普通程序审理，由审判员徐海莉、钟朝振与人民陪审员李建辉组成合议庭于2013年9月17日公开开庭对本案进行了审理，审判员徐海莉担任审判长，书记员廖晓师担任法庭记录。原告武宣锦兴实业有限公司的委托代理人杨云杰到庭参加诉讼，被告覃立旭经公告传唤期满后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武宣锦兴实业有限公司（以下简称锦兴公司）诉称，2011年9月25日，原、被告签订了《租赁协议书》，协议对租赁标的、租金、租期、双方权责等均有约定。2012年10月10日，原告曾以书面形式要求与被告解除合同。2012年12月14日，原告委托广西思齐律师事务所向被告发出律师函，再次通知被告解除《租赁协议书》。被告收到通知后，不但未向原告交还租赁物，还继续占用租赁物至今不予返还。另外，被告在原告通知解除合同后停付租金，继续生产经营，同时并未向原告返还由原告代付的水电费。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。本案中原被告双方签订的《租赁协议书》第四条第一款第二项明确约定“租赁期限届满前，如甲方（即原告方）单方解除本协议，应提前三个月通知乙方，通知期满后，本协议即终止。”原告已经按照协议约定提前三个月以书面形式通知了被告解除合同，即双方约定“提前三个月通知乙方”的解除条件已经成就，甲方已经依法、依约行使了解除权，另外，从被告停止支付租金的行为可以得知，被告亦认可双方合同关系已经解除！退一步讲，依据双方签订的《租赁协议书》第四条第一款第一项，双方明确约定被告方拖欠租金及费用累计达十五天的，原告仍有权解除合同。本案中，被告停付租金以及拖欠水电费的时间远远超过前述约定的期限，被告的前述行为亦构成根本违约，原告据此亦有权与被告解除合同。综上，本案中无论是依据双方约定的解除权还是被告的违约行为，原告均有权与被告解除租赁合同关系，原告的诉讼请求事实充分、于情合理、于法有据，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁协议书，证明：（1）双方之间订立了租赁协议的事实；（2）合同约定了原、被告双方的合同解除权的行使，即任何一方要解除合同的，均提前三个月通知对方即可解除，该约定公平、合法、有效，依法应当遵守；（3）合同约定了被告如有违约行为则原告有权解除合同的情形，其中一种情形明确约定如被告拖欠租金及相关费用累计达到十五天的，原告有权解除合同。2、《律师函》及广西区内特快专递详情单，证明2012年12月14日，原告委托广西思齐律师事务所再次以律师函的形式函告被告解除合同，至起诉之日已超过三个月。3、《南国今报》2013年2月18日第五版的报导，证明记者在经调查后核实原告自2012年10月份起已经陆续与承租人（包括被告）解除合同。4、武宣县人民法院的送达回证。证明被告与2013年1月25日收到原告向武宣县人民法院起诉的材料，也就是被告知道了原告通过诉讼的方式要求解除双方之间的租赁合同。第一次起诉至今已经超过三个月。5、水电费缴费凭证发票，证明2012年11月至2013年4月，原告以其名义向供水、供电部门缴纳水费、电费，其中包括有代被告交纳的水费、电费，而被告没有按时向原告清缴每个月的水费、电费。被告覃立旭未出庭参加诉讼，也未作书面答辩及提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告覃立旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证权利。原告锦兴公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告锦兴公司提交的证据予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年9月25日，原告作为合同的甲方与作为合同乙方的被告签订了一份《租赁协议书》，协议书约定：1、乙方租赁甲方厂房面积576平方米用来开办电源电器加工厂；2、租赁期从2011年11月1日至2016年10月31日止；3、每月租金为2880元，乙方应于每月10日前支付给甲方下个月租金及缴纳上月费用（费用包括但不限于水电费、自来水处理费、设备税、租赁税等费用。）水费、电费、自来水处理费、税费等费用由乙方自行承担，按乙方实际使用量和规定每月另行结算，由甲方代付的，乙方于支付租金及费用时一并返还）；4、在协议租赁期内，乙方有拖欠租金及费用累计达15天的，甲方可单方终止本协议，收回租赁物；5、租赁期限届满前，如甲方单方解除本协议，应提前三个月通知乙方（被告），通知期满后，本协议即终止；6、租赁期限届满前，如乙方单方解除本协议，应提前三个月通知甲方，通知期满乙方应向甲方清付全部租金及税费，乙方向甲方支付全部租金及税费后，本协议即终止；7、合同还作了其他约定。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告如约利用所租赁场所进行生产电源电器。2012年12月14日，广西思齐律师事务所以其受原告的委托为由向被告发出解除合同的律师函，通知被告解除《租赁协议书》。被告收到律师函后，至今没有与原告达成书面的协议，也没有在规定期限内向仲裁机构申请仲裁或者向法院起诉提出异议。被告已向原告交纳租金至2012年9月，于2012年11月份起没有向原告交纳过水电费。2013年1月22日，原告将被告起诉至法院，后因其在法定代表人上有瑕疵而于同年4月11日向本院申请撤诉，本院予以准许。2013年4月26日原告又将被告起诉至法院，请求法院判决解除原告与被告签订的《租赁协议书》，判令被告立即退出租赁场所并向原告交还租赁物。另查明，锦兴公司成立于2007年9月，股东有余国峰、余国尧、余国琳，法定代表人为余国峰，2012年9月28日股东发生变化后法定代表人由余国峰变更为许则锋，股东有余国峰、许则锋、樊超勇、郑新明，2012年12月12日股东余国峰把其股权转让给许则锋、樊超勇、郑新明，转让后股东变更为许则锋、樊超勇、郑新明，法定代表人为许则锋。根据查明的事实和原告的诉讼请求，本案争议的焦点是：双方签订的《租赁协议书》（合同）是否应予解除。针对本案争议焦点，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，但是当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告与被告签订的合同是当事人的真实意思表示，协议书的内容没有违反法律法规规定，且双方当事人已实际履行了该协议，对合同的效力又无异议，因此，该协议是合法有效的，而且原被告双方在协议中约定的一方解除合同的条件已成就，因此，原告要求解除合同有事实根据和法律依据，本院应以支持。之所以说原告要求解除合同的条件已成就，是因为如下几个方面的原因：1、双方有约定。即双方在签订的租赁合同里对于单方解除合同的条件和情形都作了明确约定，其中甲方的权责中第一个条款就约定了如乙方有四种违约情形之一的（即乙方有拖欠租金及费用累计达15天的），甲方可以单方解除合同；第二个条款则约定了租赁期限届满前，如甲方单方解除本协议，应提前三个月通知乙方（即被告），通知期满后，本协议即终止。2、法律有规定。即当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。3、原告已依据合同的约定和法律的规定履行了通知义务。2012年12月14日，原告委托广西思齐律师事务所向被告发出解除合同的律师函，已通知被告解除《租赁协议书》。4、被告没有按法律的规定处理。即被告收到原告的解除合同的律师函后，至今没有与原告达成书面的协议，也没有在规定期限内向仲裁机构申请仲裁或者向法院起诉提出异议。因此，原告提出解除合同的律师函已发生法律效力，合同自通知到达对方时解除。5、被告有违约行为。即被告收到律师函后，没与原告达成书面解除《租赁协议书》之前，确实存在没按约定缴纳水电费和租金累计达15天以上的行为，已构成违约。依照《租赁协议书》的约定，甲方可单方终止本协议，收回租赁物。综上所述，原告的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院应以支持。被告覃立旭经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告武宣锦兴实业有限公司与被告覃立旭于2011年9月25日签订的《租赁协议书》。二、被告覃立旭应于本判决生效后20天内退出租赁场所，返还租赁物给原告武宣锦兴实业有限公司。本案案件受理费50元，公告费560元，合计610元，由被告覃立旭承担。义务人应按指定的期限履行判决义务，逾期则应加倍支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：148101040016700。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长徐海莉审判员钟朝振人民陪审员李建辉二○一三年九月三十日书记员廖晓师处理依据：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。