（2013）青民一终字第1675号

裁判日期: 2013-09-30

公开日期: 2014-01-02

案件名称

陈伟华与青岛金实房地产开发投资有限公司商品房预售合同纠纷民事二审判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈伟华

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2013）青民一终字第1675号上诉人（原审原告）陈伟华，男委托代理人王仕清，山东江河海律师事务所律师。委托代理人刘健健，山东江河海律师事务所律师。上诉人（原审被告）青岛金实房地产开发投资有限公司法定代表人常青委托代理人孟令燕，山东畅海律师事务所律师。委托代理人杨财基，山东畅海律师事务所律师。上诉人陈伟华、上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司（以下简称“金实公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第1193号判决，分别于2013年6月17日、2013年6月26日向本院提起上诉。本院于2013年7月23日受理后，依法组成由代理审判员安太欣担任审判长并主审本案、代理审判员徐镜圆、代理审判员马喆参加评议的合议庭，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人陈伟华及其委托代理人王仕清、刘健健，上诉人金实公司的委托代理人孟令燕、杨财基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伟华在原审中诉称：双方于2009年12月4日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），陈伟华向金实公司购买坐落于青岛市李沧区金水路xxx号春和景明x号楼x单元xxx户的房屋。合同约定房屋交付的时间为2011年9月30日，但金实公司不断拖延，直至2011年11月23日才向陈伟华交付。因双方签订的合同违约金条款显失公平且不足以弥补陈伟华因此受到的损失，故诉诸法院，请求依法判令：1、金实公司支付陈伟华因逾期交房造成的自2011年9月30日至2011年11月23日的房款利息损失5611元。2、诉讼费用由金实公司承担。原审庭审中，陈伟华主张，涉案房屋实际竣工验收时间为2012年4月18日，因此，将第一项诉讼请求变更为：金实公司支付陈伟华逾期交房违约金10000元（以已付房款601964.45元为本金，自合同约定的交房之日2011年9月30日起至竣工验收备案之日2012年4月18日止，按日万分之一计算）。金实公司辩称：其不存在逾期交房的情形，应依法驳回陈伟华的诉讼请求。原审查明，2009年12月4日，陈伟华与金实公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同同时含附件六份、补充条款一份，另有一份《春和景明项目赠送室内装修明细》（以下简称“《赠送装修明细》”）作为合同附件。《预售合同》的主要内容为：1、陈伟华向金实公司购买坐落于青岛市李沧区金水路xxx号春和景明x号楼x单元xxx户住宅1套。2、陈伟华购买该房屋的总价款暂定为601964.45元，陈伟华应于2009年12月4日支付首付款181964.45元，于2009年12月18日前支付剩余房款42万元。3、除不可抗力外，金实公司定于2011年9月30日前将该房屋交付给陈伟华，交付的房屋必须竣工验收合格。逾期金实公司按陈伟华已支付的房价款日万分之一向陈伟华支付违约金，违约金自2011年10月1日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，若陈伟华选择不退房，金实公司按照陈伟华已支付的房价款日万分之一标准向陈伟华支付违约金，合同继续履行。4、房屋竣工验收合格后，金实公司应在交付之日前7日书面通知陈伟华办理交付该房屋的手续，陈伟华应在收到该通知之日起7日内，会同金实公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为陈伟华验收房屋后签署的交付验收单或金实公司发出的交付通知满30日。补充条款第四条对交付时间进行了补充约定，约定除双方协商同意或合同变更外，金实公司可延期交房的原因：1、遭遇不可抗力，且金实公司在发生之日起15日内告知陈伟华的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的。2、因政府职能部门、地方公建设施及配套工程等非金实公司原因造成工程延误。3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致金实公司延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。4、交房期限届满，陈伟华未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至陈伟华付清相应款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，金实公司有权书面通知陈伟华领房，陈伟华应在金实公司寄发的《入住通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。6、陈伟华未在《入住通知书》中规定的领房时间内办理该房屋的验收交接手续，按合同第十五条约定，金实公司应当发出书面催告书一次，陈伟华未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由陈伟华承担……。合同签订后，陈伟华于2009年12月4日支付了首付款181964.45元，于2009年12月18日前支付了剩余房款42万元。庭审中，双方确认2011年11月23日为金实公司交付房屋的日期，交付时房屋已经精装修。另查明，2011年8月16日，金实公司对下王埠旧村改造F区项目进行了竣工验收消防备案，同时明确了未被确定为抽查对象。2011年11月28日，金实公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对下王埠旧村改造F区9号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，并出具了同意验收的竣工验收报告。2012年4月13日，青岛市城乡建设委员会为下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目F7、F9号楼核发了青建竣备字第2012-061号建设工程竣工验收备案证。金实公司称，金实公司于2011年11月19日通知陈伟华于2011年11月21日交房，根据商品房买卖合同纠纷有关司法解释的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，金实公司已将涉案房屋按期交付给陈伟华。金实公司提交《大宗邮件交寄清单》以及《交房通知书》证明其主张。陈伟华称：1、金实公司的证据不能证明陈伟华已经签收了《交房通知书》这份函件。2、金实公司所引用法条后面还有一句，即“合同另有约定的除外”。本案中，《预售合同》约定房屋竣工验收合格为房屋交付的必要条件。3、该房屋的单体验收时间是2011年11月28日，综合验收时间是2012年4月18日，而金实公司通知陈伟华于2011年11月21日交房，这说明房屋没有验收合格就交房，金实公司的先期交付行为违反法律法规的强制性规定，即使金实公司发出了交房通知书，陈伟华领取了钥匙，也不代表房屋的正式交付使用。金实公司称，金实公司未能于2011年9月30日交付房屋系因客观原因所致，根据合同补充条款第四条的约定，金实公司可以据实延期交付，不构成逾期交房，即使存在逾期交房，也无需向陈伟华支付违约金，因为自2009年至今房屋的增值已远远大于违约金，其逾期交房并未给陈伟华造成任何损失。金实公司提出以下主张及证据：1、根据《预售合同》第二条、第十条的约定，该房屋建筑结构、装修及设备标准以合同附件三为准，显然金实公司交付给陈伟华的房屋系毛坯房。金实公司于2011年9月30日已经具备合同约定的交房条件，但此时只能交付毛坯房。根据《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，金实公司赠送陈伟华室内装修，金实公司考虑到如果在未装修前将房屋交付给陈伟华，势必给陈伟华带来不便，因此，金实公司只能牺牲自己的利益来降低陈伟华的损失。同时，青岛市建筑工程质量监督站验收的只能是毛坯房，精装房屋不予验收。因此，工程竣工之后，金实公司并未立即交付给陈伟华，只能在质监站验收后再进行装修，而等待质监站验收是延期交房的原因之一。因政府职能行为导致延期交房不属于违约，金实公司可以据实延期交房。此外，精装修系金实公司赠送给陈伟华，陈伟华无需支付对价。陈伟华已经实际接收金实公司赠与的精装修房屋，但房屋精装修所需要的时间合同中并没有明确约定，依据《合同法》的规定，陈伟华应给予金实公司履行义务以合理和必要的期间。春和景明整个小区1000多户房屋在3个月内装修完毕属于合理装修期间，金实公司的交房时间应该相应顺延。装修完毕后，金实公司立即通知陈伟华交房，陈伟华也实际接收房屋，并交纳物业管理费。陈伟华称，根据合同附件，金实公司交付的房屋明显系精装房，不是毛坯房，而且不管是毛坯房还是精装房，都应在竣工验收合格后交付。2、金实公司称，其在施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天，受日食影响停工1天，配合“为考生送安静”活动于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜间停止施工，由于上述原因导致金实公司延期交房，符合补充条款第四条的约定。金实公司提交以下证据证明其主张：《青岛市崂山区气象局2009年－2011年气象资料统计》、《关于加强冬季建筑施工安全生产的通知》（青李生态办发（2010）131号）、《关于启动全市防汛Ⅱ级应急响应的紧急通知》、《青岛市建筑工程管理局紧急通知》、《青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于转发省建管局﹤关于做好夏季高温季节建筑施工安全生产工作的通知﹥的通知》（青建管质字（2011）78号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2011）50号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2012）35号）、《我市启动“为考生送安静”活动》等网络新闻打印件两份。陈伟华称，金实公司提供的都是格式条款，其逾期交房的事由都是不成立的；至于金实公司所提出的高考、噪音原因以及高考时间每年都是确定的，应当是在金实公司考虑范围之内的，其提交的气象资料统计也没有多少天，而且大雾是不影响施工的。原审认为：陈伟华、金实公司就涉案房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，陈伟华依约交纳了全部购房款，金实公司亦应当按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于金实公司是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：一、房屋交付的条件何时成就；二、金实公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气及高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。一、关于房屋交付的条件何时成就。根据《预售合同》约定，房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。陈伟华主张以房屋综合验收合格后备案机关核发《建设工程竣工验收备案证》的日期为房屋竣工验收合格日期。金实公司先后主张以《单位（子单位）工程综合验收记录表》和《建设工程竣工验收报告》出具的日期2011年11月28日、《建设工程竣工验收备案证》记载的竣工验收日期2011年11月18日为房屋竣工验收合格日期。原审法院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。在案件审理中，金实公司于2011年11月28日组织设计、施工、监理单位对争议房屋所在9号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，因此应认定2011年11月28日房屋交付条件成就。陈伟华主张以备案机关核发《建设工程竣工验收备案证》的日期为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据，原审法院不予采纳。二、关于金实公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。原审法院认为：1、《预售合同》第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”根据上述约定，《赠送装修明细》作为合同附件系双方所签合同的组成部分。另据金实公司所述，《赠送装修明细》系《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，则《赠送装修明细》关于装修的约定有优先适用于《预售合同》中相关条款及其他附件的效力，其所约定之条款亦当然成为交付房屋之必备要件。但是，《预售合同》及《赠送装修明细》均未约定装修时间，金实公司作为建设单位，对于此等合同条件变更对自身商业风险之影响，应具有相当的经验与应对。故原审法院对金实公司关于因赠送室内装修导致合理延期交房的主张不予采纳。2、金实公司主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，不符合补充条款约定的可延期交房的情况，故原审法院对金实公司上述主张亦不予采纳。综上，双方约定的最后交付期限为2011年9月30日，但金实公司于2011年11月23日才向陈伟华交付房屋，而房屋交付条件于2011年11月28日方才成就。金实公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约承担自2011年10月1日起至2011年11月28日止的逾期交房违约金3551.59元（601964.45元×0.01％×59天）。陈伟华的诉请，在此范围内的部分予以支持，超出部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，原审判决：青岛金实房地产开发投资有限公司于判决生效之日起10日内给付陈伟华自2011年10月1日起至2011年11月28日止的逾期交房违约金3551.59元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（陈伟华已预缴），减半收取25元，由金实公司负担，金实公司于判决生效之日起10日内给付陈伟华25元。宣判后，双方均不服一审判决，分别向本院提起上诉。陈伟华上诉称：一、原审认定事实不清。商品房竣工验收合格唯一有效的法定证明文件是《建设工程竣工验收备案证》，原审认定“至于备案与否不影响竣工验收合格的效力”，不符合相关法律、法规的规定，其认定涉案房屋符合交付条件的时间以金实公司组织竣工验收的时间2011年11月28日为准是错误的，应以金实公司取得《建设工程竣工验收备案证》的时间即2012年4月13日为准。而且，金实公司在交房时未向陈伟华提供合同第十条约定的房屋具备交付条件的证明文件及实测面积的有关资料，该事实也证明了其交付的房屋不具备交付条件。二、原审适用法律错误。根据《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，开发商交付房屋时应当取得建设工程竣工验收合格证明。尤其是，2009年6月15日实施的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》更是明确规定开发商应当向购房者提供竣工综合验收备案证明，未经综合验收，不得交付使用。因此，原审未依照上述规定作出判决是错误的。故请求二审撤销原判，依法改判金实公司支付陈伟华违约金至2012年4月13日，并承担本案一、二审全部诉讼费用。金实公司答辩并上诉称：1、陈伟华的上诉理由不成立。2、金实公司于2011年11月19日即通知陈伟华将于2011年11月21日交房，而陈伟华却于2011年11月23日收房，故涉案房屋的交付时间应当按照合同约定以金实公司通知的交房时间即2011年11月21日为准。而且，依照相关司法解释的规定，陈伟华于2011年11月23日接收房屋应视为房屋交付使用，故原审认定涉案房屋于2011年11月28日具备交付条件与事实不符。3、金实公司在施工过程中，遭遇恶劣天气34天，属于不可抗力的情形；因中高考、日食等原因，政府通知停止施工61天，属于合同约定的可以延期交房的其他情形。在上述情况下，金实公司均可以依约据实延期交房。4、涉案房屋于2011年9月30日前已竣工并具备交房条件，但此时金实公司只能交付毛坯房，而双方补充协议约定赠送室内精装修，且陈伟华并未为此支付任何费用。因双方并未约定装修期间，依照合同法的相关规定，陈伟华应给予金实公司一定的装修前间。涉案小区1000多户房屋的精装修在3个月内完工属于合理期间，金实公司可以据此顺延交房日期。而且，青岛市建筑工程质量监督站（以下简称质监站）验收的只能是毛坯房，而对精装房则不予验收，故金实公司在房屋竣工后并未立即将房屋交付陈伟华，而是等待质监站验收后再装修，而等待质监站验收也是造成延期交房的原因，金实公司依据双方合同补充条款第四条的约定可以据实延期交房。综上，金实公司不存在逾期交房的事实，故请求二审撤销原判，依法改判。陈伟华答辩称，1、关于房屋交付时间问题。根据合同约定，房屋交付的条件应该是房屋经竣工验收合格，而直到2012年4月13日，金实公司才取得了《建设工程竣工验收备案证》，并于2012年6月28日取得《建设工程竣工规划验收合格证》，才具备了房屋交付条件。2、关于金实公司上诉所称的“不可抗力及其他可以延期交房”的情形，原审对此认定正确，这些因素都是开发商金实公司应当提前考虑的问题，不属于其可以延期交房的情形。3、关于金实公司提出的“合理及必要的装修期间”的问题，原审认定也是正确的。《赠送装修明细》系预售合同的附件，系预售合同的组成部分，合同约定的交房时间是针对整个合同而言，当然包括《赠送装修明细》。二审期间，陈伟华提交如下证据：1、青岛市规划局出具的《建设工程竣工规划验收合格证》，以证明金实公司承建的下王埠社区改造项目一直到2012年6月28日才取得《建设工程竣工规划验收合格证》，该合格证的“遵守事项”第二条规定：凡竣工后未取得本证的建设工程不得组织竣工验收，故截止2012年6月29日金实公司仍不具备房屋验收合格的条件；2、《青岛市建设工程竣工验收备案表》，该备案表第六条规定：备案表没有加盖备案机关公章应视为无效，以证明金实公司提交的验收备案表在2011年11月28日并未生效，原审法院据此认定的竣工时间是错误的。金实公司质证称：该两份证据并不属于新证据，陈伟华完全可以在一审期间取得。而且，该证据并不能证明陈伟华所主张的证明事项。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，在验证文件齐全后应当在工程竣工验收备案表上签署“文件收讫”，根据该规定工程竣工验收与工程竣工备案系处于不同阶段，由不同主体参与的行为。备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否并不影响竣工验收合格的效力。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，陈伟华与金实公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。综合双方的诉辩主张，本案当事人争议的焦点问题是：1、涉案房屋的交付时间如何确认；2、金实公司主张的“可延期交房”事由是否成立。现根据本案查明的事实，评判如下：一、关于房屋交付时间的认定问题。陈伟华主张应以涉案房屋综合验收合格后备案机关核发《建设工程竣工验收备案证》的日期即2012年4月13日作为房屋竣工验收合格日期，因双方合同约定涉案房屋交付的条件为“竣工验收合格”，而非“竣工验收备案”，且根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，竣工验收备案是在工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，故原审对其该项主张不予采纳并无不当。金实公司称涉案房屋的交付时间应以其通知的交房时间即2011年11月21日或者陈伟华实际接收房屋的时间即2011年11月23日作为房屋交付的时间，因无合同及法律依据，本院不予采纳。二、关于金实公司所主张的“可延期交房”事由问题。虽然双方在商品房预售合同之外另行约定金实公司向陈伟华所购房屋赠送室内精装修，但当事人并未就此约定装修期间，应视为金实公司同意按照商品房预售合同约定的期间履行交付精装修房屋的义务，故原审对其请求给予“合理及必要装修期间”的主张不予采纳，并无不当。至于金实公司主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等妨碍其按期交房的原因，因上述情况均属于其在施工过程中可以预见的情形，而不属于双方合同补充条款约定的可延期交房的情况，故其据此请求延期交房本院不予采纳。综上所述，陈伟华依约支付全部购房款后，金实公司未按照约定于2011年9月30日前向陈伟华交付符合合同约定条件的房屋，应当依约承担相应的违约责任。虽然陈伟华于2011年11月23日接收涉案房屋，但该房屋2011年11月28日经竣工验收合格，方具备双方合同约定的“交付的房屋必须竣工验收合格”的交房条件，故原审判决金实公司向陈伟华支付自2011年10月1日起至2011年11月28日止的逾期交房违约金3551.59元，符合双方合同约定，本院予以确认。陈伟华、金实公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈伟华、上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司均担。本判决为终审判决。审　判　长　　安太欣代理审判员　　徐镜圆代理审判员　　马　喆二〇一三年九月三十日书　记　员　　王媛媛书　记　员　　孔　怡关注公众号“”