（2013）郾民初字第602号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2018-08-02
案件名称
张丹丹与漯河市天泰建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
漯河市郾城区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丹丹,漯河市天泰建设开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2013）郾民初字第602号原告张丹丹，女，1985年2月23日出生，汉族。委托代理人刘启伟，河南九九律师事务所律师。被告漯河市天泰建设开发有限公司。住所地：漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑*号楼。法定代表人林景艺，该公司总经理。委托代理人王冠周，该公司法律顾问。委托代理人鲍庄红，河南恩达律师事务所律师。原告张丹丹诉被告漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张丹丹及其委托代理人刘启伟，被告天泰开发公司的委托代理人王冠周、鲍庄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丹丹诉称：2011年2月17日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于郾城区××路北段商品房××套，总价值205824元，合同签订后原告按期支付全部房款。合同约定交房时间为2011年10月31日，但被告至今未通知原告交房，被告的种种行为已明显违约。请求判令被告支付违约金61623元（自2011年11月1日计算至2013年3月13日）。本案诉讼费由被告负担。被告天泰开发公司辩称：一、起诉状中依据的房屋交付验收条件与合同不符，合同第八条约定“该商品房验收合格”，不是综合验收。二、被告未能按合同约定交付房屋原因符合合同约定的延期条件。合同第八条约定因国家政策调整或政府原因造成延期的，出卖人可以据实延期。本案中是因为政府未按承诺及时拆迁和供水造成延期的，应据实延期。三、房屋具备交付条件时，被告及时通知原告交付房屋，原告已经接受房屋，接受后如何使用是原告的权利，所谓的损失责任应当由原告自己负担。四、原告请求违约金过高，应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定和17条的规定，予以依法减少。综上，请法院依照事实和法律裁判。经审理查明：2011年2月17日，天泰开发公司（出卖人）与张丹丹（××）签订B022号商品房买卖合同。合同约定：张丹丹购买天泰开发公司在郾城区××路天××艺苑××层××商品房××套，面积72.44平方米，房屋总价205824元，付款方式：签订合同时首付85824元，剩余房款120000元银行按揭。出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。同时约定，出卖人逾期交房不超过30日，按约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之陆的违约金。合同签订后，张丹丹首付85824元，剩余房款120000元银行按揭。2011年8月8日该120000元打到被告账户。到2011年10月31日，天泰开发公司未按合同约定向张丹丹交付所购买的商品房。直到2013年3月13日原告起诉之日仍未从天泰开发公司领到房屋钥匙。被告称曾于2012年7至9月通知原告领取钥匙，但原告不领取，但未提供证据。另查明，本院审理的（2013）郾民初字第850号梁勇涛诉天泰开发公司房屋买卖合同案件和本案属同一类型的案件，而在此案审理过程中，被告天泰开发公司申请对位于郾城区天泰大厦的房产在2011年10月30日至2013年5月25日之间的租金进行评估。评估结论为月租金400元。本院认为：原告张丹丹与被告天泰开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告按合同约定履行了付款义务，被告天泰开发公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，为此，被告天泰开发公司应承担违约责任。虽然被告在庭审中提出其延期交房是由于政府的因素，但凭其提交的供水施工合同及清泉水务公司的通知，不能证明是因为国家政策和政府因素造成的延期交房。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之陆的违约金。”的违约责任，本院予以支持。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为期限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告至2013年3月13日仍未领到钥匙，而约定交房为2011年10月31日。被告称曾于2012年7至9月通知原告领取钥匙，但原告不领取，但未提供证据，对此本院不予采信。原告首付款85824元于2011年2月17日合同签订之日交付，按揭的120000元在2011年8月8日到被告账户，均在合同约定的房屋交付之前支付被告，被告逾期交房时间499天。被告称违约金过高。本院认为，由于被告天泰开发公司迟延交房，造成了××张丹丹不能按时居住，造成了一定的损失，但是就本案来讲，被告延迟交房，原告之损失主要有两种即租房损失和房款利息，庭审中，原告张丹丹未提供损失的相关证据，而被告提交了“天泰大厦房产2011年10月30日至2013年5月25日之间的评估结论为月租金400元。”因此，对于被告申请减少违约金之请求，本院予以支持。结合本案综合情况，参照中国人民银行贷款基准利率标准，本院认为天泰开发公司应以交付房价款的每日万分之三的违约金标准赔偿较为公平、合理，即30814.54元（205842元×499天×3?），其余部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告漯河市天泰建设开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告张丹丹违约金30814.54元。二、驳回原告张丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，被告漯河市天泰建设开发有限公司负担670元，原告张丹丹负担670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长 罗文学审 判 员 徐发文人民陪审员 王春雨二〇一三年九月三十日书 记 员 何 娜 关注微信公众号“”