（2013）奎民一初字第198号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2015-09-06
案件名称
陈翠翠与山东金庆建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊市奎文区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈翠翠,山东金庆建设集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2013）奎民一初字第198号原告陈翠翠。委托代理人郝光全、王俊杰，山东联邦律师事务所律师。被告山东金庆建设集团有限公司。法定代表人庄明良，董事长。委托代理人马恒明、孙明江，山东求是和信律师事务所律师。原告陈翠翠与被告山东金庆建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈翠翠委托代理人郝光全、王俊杰，被告山东金庆建设集团有限公司委托代理人马恒明、孙明江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠翠诉称，2010年10月12日，原告与被告签订房屋认购协议，并向被告交纳了房款定金6000元，由原告认购被告在潍坊市奎文区开发的金都时代新城××号楼×单元1×××室，该房屋预测面积为89.61平方米，房屋单价为2500元/平方米，总价为224025元。协议签订后，原告依约向被告交纳了配套费、公共维修基金、担保费、抵押登记费等费用，但被告未向原告交付房屋。被告的违约行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告继续履行2010年10月12日双方签订的协议，被告向原告交付金都时代新城50号楼4单元604室，赔偿原告逾期交房的房屋租金9000元，并由被告承担诉讼费用。被告山东金庆建设集团有限公司辩称，双方签订的认购协议对被告不发生效力，原告与被告间不存在商品房买卖关系，原告要求继续履行协议交付房屋及支付逾期交房房屋租金损失的诉讼请求不成立。双方至今未签订商品房买卖合同，依据相关法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，本案因犯罪行为导致双方未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，故被告只返还原告定金及收取的费用。经审理查明，2010年3月25日，被告与案外人河北鼎杰房地产经纪有限公司签订金庆地产“金都时代新城”项目全程策划、广告推广及房屋独家销售代理合同书，约定河北鼎杰房地产经纪有限公司作为被告销售金都时代新城项目的独家销售代理商，具体范围为一期高层产品销售总建筑面积为39884平方米。双方约定本项目一期高层产品销售均价的底价为3300元/平方米，河北鼎杰房地产经纪有限公司不得低于均价底价销售。同时该合同对代理佣金等进行了约定。2010年10月12日，原告与被告签订金都时代新城内部认购协议，约定原告自愿认购被告所开发的潍坊金都时代新城50号楼即金都A派公馆项目4单元1904室，该套商品房预测建筑面积为89.61平方米。同时双方约定按建筑面积计算，该套商品房单价为2500元，总房价款为224025元。对于付款双方约定认购人已交房款定金5000元，首付款68025元，于2012年3月31日前全部交清，并在交清首付房款20个工作日内交齐全部贷款资料。认购人逾期未能付清购房款或逾期未提供按揭贷款资料，该房屋另行出售，已缴房款定金不予退回。同时合同约定预计在2012年6月30日之前可将该商品房交付认购人使用，考虑到目前处于建设初期阶段，项目进度如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期。被告在取得该项目50号楼的《商品房预售许可证》后通知认购人，自通知之日起双方20日内签订正式《商品房买卖合同》，逾期不签订合同，出卖人有权将其房屋另行出售。2010年10月12日，原告向被告交纳定金5000元；2010年10月16日，原告向被告交纳维修基金8064.9元、配套费13969元、保费2340元、抵押登记费310元、备案登记费80元，共计29763.9元。2010年9月28日，被告开发的本案所涉金都时代新城50号楼取得潍坊市住房和城乡建设局颁发的潍（2010）房预售证第00002039号商品房预售许可证。2011年11月14日，本院作出（2011）奎刑初字第345号刑事判决书，载明被告人陈明系河北鼎杰房地产经纪有限公司“金都时代新城”项目负责人，负责该项目全面工作；被告人唐勃系河北鼎杰房地产经纪有限公司“金都时代新城”项目销售经理，负责该项目房产销售工作，被告人姜淑娜、周静均系河北鼎杰房地产经纪有限公司“金都时代新城”项目售楼员。该案查明，2010年5月，被告人唐勃、陈明在负责销售“金都时代新城”50号楼期间，授意被告人姜淑娜、周静等售楼员，在客户购房时，虚构“特价房”已被他人定购，现原价转让，但购房者需向定房者缴纳转让费的事实，以此骗取购房者转让费。因上述事实四被告人构成诈骗罪，被本院依法判处有期徒刑。2010年10月，被告发现陈明和唐勃销售了单价低于2700元的房子，被告和河北鼎杰房地产经纪有限公司终止了合同。2012年10月18日，被告向原告发出通知，载明：由于原告与被告于2010年10月12日签订认购协议是基于代理公司销售人员的诈骗犯罪行为所签订，此协议所涉及的房屋价格等内容并非被告的真实意思表示，故该协议为无效合同。据此，被告通知原告，如原告仍愿意继续购买该套房屋，请于收到本函后3日内携带身份证、交款单据、协议合同等资料原件到被告办理，除原告已交纳的购房定金等款项外，按市场现行价（每平方米4730元，一次性付款每平方优惠400元，贷款优惠300元）交纳剩余房款，并与被告重新签订购房合同。如原告不想购房，可于收到本函后3日内携带上述资料原件到被告公司办理定金的退还手续。如原告迟延履行，将视为放弃该项权利，由此造成的所有不利后果均由原告自行承担。原告认可其于2012年10月18日收到该通知。原告提供其称原告买房人代表张象亮于2012年3月30日与被告单位陈祥生经理的通话录音一份，证明原告到被告处交纳首付款，被告不收。被告质证后称录音资料中通话双方当事人不明确，且该通话中反映出被告告知原告，因房产涉嫌刑事犯罪，认购协议不能履行。本案庭审中，原告称要求被告支付自2012年7月1日起至2012年12月31日止，按同地段、同类房屋的租金标准计算每月1500元的租金损失，共计9000元。被告认为双方不存在商品房买卖合同，没有约定交付时间，被告不应支付租金。2013年4月7日，原告诉至本院，要求判令被告继续履行2010年10月12日双方签订的协议，被告向原告交付金都时代新城××号楼×单元1×××室，赔偿原告逾期交房的房屋租金9000元，并由被告承担诉讼费用。以上事实，有原告提供的内部认购协议、收款收据5份、录音资料一份，被告提供的（2011）奎刑初字第345号刑事判决书、销售代理合同、被告给原告的通知1份及当事人的陈述在案为证。本院认为，2010年10月12日原告与被告签订的内部认购协议性质上是对本案所涉房产的认购书，被告也已于2010年9月28日取得金都时代新城50号楼商品房预售许可证，故被告与原告于2010年10月12日签订该内部认购协议符合相关法律规定。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。原、被告签订内部认购协议后，原告按约向被告交纳定金5000元，原、被告均应按协议约定于条件成就时签订房屋买卖合同。但本案中，被告与河北鼎杰房地产经纪有限公司签订的销售代理合同中约定，河北鼎杰房地产经纪有限公司为被告山东金庆建设集团有限公司销售的“金都时代新城”50号楼的房产均价的底价为3300元，而原告与被告于2010年10月12日签订关于潍坊金都时代新城××号楼×单元1×××室房产的内部认购协议约定的单价为2500元，该单价少于被告委托河北鼎杰房地产经纪有限公司销售房产的销售底价，应认定原、被告签订内部认购协议中约定的单价不是被告的真实意思表示。且该事实也已经本院（2011）奎刑初字第345号刑事判决书确认。原告作为购房户，其与被告签订内部认购协议后，被告向原告收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但双方并未订立商品房买卖合同。对此，作为原告，对被告与河北鼎杰房地产经纪有限公司间销售代理行为及双方约定的销售底价事宜并不知情。而被告虽与原告在河北鼎杰房地产经纪有限公司代理下签订了内部购房协议，但河北鼎杰房地产经纪有限公司销售人员以低于销售底价销售被告开发房产的行为并不是被告的真实意思表示，也违反公平交易原则。且被告在河北鼎杰房地产经纪有限公司销售人员涉及刑事案件案发后，及时通知原告并与原告就价格进行了协商。虽原、被告双方未就签订房屋买卖合同的主要条款达成一致意见，致使双方未签订正式的房屋买卖合同，但原、被告未签订商品房买卖合同的原因不可归责于当事人双方，因此，被告应将所收取原告的定金5000元及维修基金8064.9元、配套费13969元、2340元、抵押登记费310元、备案登记费80元，以上共计29763.9元返还原告。虽未签订商品房买卖合同的原因不可归责于当事人双方，但因原告于2010年10月便将上述款项交至被告处，被告也收取该款项，因此，被告应支付原告自交款之日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的利息损失。原、被告签订的内部购房协议并未约定具体的房屋交付时间，且原、被告也未签订房屋买卖合同，原告也未提供有效证据证明其因被告逾期交房造成损失，因此，原告要求被告支付逾期交房损失9000元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告山东金庆建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告定金5000元及维修基金8064.9元、配套费13969元、2340元、抵押登记费310元、备案登记费80元，以上共计29763.9元，并支付利息（其中5000元自2010年10月12日起至本判决生效之日止，余款24763.9元自2010年10月16日起至本判决生效之日止，均按同期银行贷款利率计算）。二、驳回原告陈翠翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，由原告负担4065元，被告负担595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 吴 萍代理审判员 李方晓代理审判员 姜志伟二〇一三年九月三十日书 记 员 李永永 来自