（2013）胶民初字第1994号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-08-21
案件名称
鹿文光与惠海秋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鹿文光,惠海秋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2013）胶民初字第1994号原告鹿文光，男，汉族，住胶州市。委托代理人冷传武，山东凯恩律师事务所律师。被告惠海秋，男，汉族，住胶州市。委托代理人朱文平，男，汉族，住胶州市。原告鹿文光与被告惠海秋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹿文光及委托代理人冷传武、被告惠海秋及代理人朱文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年3月原告将其所属的位于胶州市扬州路东段门头房两间出租给被告，租金为每年3000年。2010年3月原告又将此处另两间门头房及院子出租给被告，年租金为4000元。自2010年9月份至今被告未交纳租金合计17500元。现诉至法院请求判令：一、解除原被告之间签订的租赁合同，要求被告限期腾出所租赁房屋；二、被告向原告支付所欠租赁费17500元；三、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、位于胶州市扬州路东端的两间门头房是无证房，是违法建筑，不具有合法性；二、被告自2010年9月份未与原告签订房屋租赁合同，原告称被告欠租赁费是无中生有。退一步讲，即使双方签订租赁合同，该出租房在2010年6月10日已停止供电供水，原告也没有履行合同约定的义务；三、原告于2010年10月3日与胶州市阜安办事处三河整治拆迁办公室签订了拆迁补偿协议，原告在2010年3月8日向被告书面承诺，北两间后“厦子”地上部分建筑物与拆迁所有赔偿归被告所有，但原告拒绝兑现其承诺。被告自2010年6月12日在无水、无电、无道路的情况下，致生产经营停产歇业至今，对被告带来了无法估量的损失。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年3月5日原告鹿文光与被告惠海秋、案外人杨玉军签订租赁协议书一份，约定原告将位于胶州市扬州东路门头房两间出租给惠海秋、杨玉军使用，租金为每年3000元，租期暂定为3年，如无大的改建或集体规划可使用5年。该协议书还约定了其他内容。租期结束后被告继续租用该房屋。2010年3月8日原告与被告另签订租房协议一份，约定原告将位于胶州市扬州东路另一处门头房出租给被告，约定租期为半年，租金为每年4000元。该协议该约定了其他内容。另查明，2010年10月3日原告鹿文光与胶州市阜安街道办事处三河整治拆迁办公室签订胶州市房屋拆迁补偿协议书一份，约定对位于胶州市扬州路东南侧、云溪河北岸、胶黄铁路以西三角地块、房屋所有权人鹿文光的房屋进行拆迁。又查明，本案所涉出租房屋于2010年6月份断水断电至今，现该房屋处被告占有下。庭审中，原告提交证据如下：一、租赁协议书一份，签订时间为2002年3月5日，证明原告于2002年3月5日将位于胶州市扬州路东端的四间门头房的北两间出租给被告和杨玉军，年租金3000元，租赁期限为5年。合同期满后双方未继续签订租赁合同，但被告继续使用，继续缴纳租赁费。二、租房协议一份，签订时间为2010年3月8日，证明原告把南两间出租给被告，被告只支付了半年的租赁费2000元。被告欠房租自2010年9月8日至2013年3月8日共计17500元。三、赵福津出具的证明一份，证明院子里的厦子是被告承租以前就存在，不是被告加盖的。被告对以上证据质证时称，对证据一无异议，但证明事项与本案无关；对证据二无异议；对证据三的真实性有异议，不能排除是恶意串通。庭审中被告提交证据如下：一、胶州市阜安办事处三河整治拆迁办公室的拆迁协议一份，证明涉案房屋是无证房，2010年6月30日前要求拆迁。二、原告出具的承诺书一份，证明北两间后厦子地上部建筑物拆迁赔偿归被告所有。原告对以上证据质证时称，对证据一真实性无异议，但对证明事项有异议。该房是否为无证房与本案无关，被告租赁使用就要缴纳租赁费。原被告是租赁合同纠纷，被告未缴纳租赁费是事实，要求解除合同、腾出房屋理由正当。对证据二真实性无异议，但对证明内容不认可。原告给被告出具该证明时，被告称该两间厦子已从赵福津处购买，后经原告落实，该购买事实不存在。后原告申请撤回要求被告向原告支付所欠租赁费17500元的诉讼请求。以上事实，有租赁协议书、租房协议、证明、房屋拆迁补偿协议书、承诺书及庭审笔录所证实，证据经当庭对质及本院审查，可以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案审理过程中原告不能提供所出租房屋系经批准建设或已取得所有权证书的证据，其与被告所签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律拘束力，被告应将房屋腾退给原告。另，原告申请撤回要求被告向原告支付所欠租赁费17500元的诉讼请求，系原告对其权利的处分，并不违反法律相关规定，本院予以认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：原告鹿文光与被告惠海秋关于位于胶州市扬州东路房屋的租赁协议无效，被告惠海秋于本判决生效之日起十五日内腾出该房屋。案件受理费238元，由原告鹿文光负担119元，被告惠海秋负担119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 关宏刚审 判 员 管清娟代理审判员 王佑录二〇一三年九月三十日书 记 员 李 涛 搜索“”