（2013）宿中民终字第0746号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2015-02-05
案件名称
胡金京与侍继芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侍继芳,胡金京
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民终字第0746号上诉人（一审被告）侍继芳。委托代理人吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）胡金京。委托代理人王建。上诉人侍继芳因与被上诉人胡金京房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2012）宿城民初字第2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡金京一审诉称，2011年3月16日，胡金京与侍继芳就位于宿迁市宿城区锦绣佳园B02幢605室房屋签订房屋买卖合同一份，其中约定价款220000元，首付款120000元，余款待房屋产权变更手续完成后给付，否则，双方依约承担相应的违约责任。合同签订当日胡金京向侍继芳支付首付款120000元，侍继芳却未能依据合同约定及时办理房屋产权过户手续。就此双方久商未决，胡金京诉至法院，请求判令：1.侍继芳协助胡金京办理产权过户手续；2.要求侍继芳承担违约金19200元；3.由侍继芳承担本案诉讼费。侍继芳一审辩称，侍继芳与胡金京签订的房屋买卖合同非双方真实意思表示。理由是侍继芳因资金周转之需曾向案外人林树华借款120000元，林树华为保证自己的借款能及时收回，遂要求侍继芳与其雇员胡金京签订了上述房屋买卖合同，以此为上述借款提供担保。后由于侍继芳未能及时偿还该笔借款，胡金京即以房屋买卖为由向法院提起诉讼，要求承担房屋买卖合同之债。请求法院驳回胡金京的诉讼请求。一审法院经审理查明，2011年3月16日，双方当事人就位于宿迁市宿城区锦绣佳园B02幢605室房屋签订《二手房买卖合同》一份。其中约定房屋价款220000元，首付120000元，2011年8月31日前完成房屋产权过户手续。有关违约责任条款约定：若因甲方（侍继芳）原因致使合同无法履行或不能按时交付房屋的，每逾期一天赔偿乙方（胡金京）200元违约金。合同第三条：…在合同签订生效之日并且需丙方（林树华）获得甲方授权《委托书》后，乙方将首付款120000元给付甲方。2011年11月21日，双方就上述房屋的产权过户手续时间达成《二手房买卖合同补充协议》一份，其中约定：房屋产权过户手续办理时间变更为2012年4月5日前完成。另查明，合同签订当天，侍继芳就上述合同约定的委托林树华处理事项在宿迁市公证处办理公证手续，具体内容为：一、还清中行按揭贷款，办理撤销抵押登记手续；二、协助购房人缴纳相关税费（所有税费由购房人支付）；三、办理上述房屋所有权证转籍过户到购房人名下的相关手续；四、代收售房款（还银行按揭款从代收售房款中支出）；五、办理水电有线电视转移等法律事务。受托人林树华在办理上述事项过程中所签署的一切法律文件或有关文书，侍继芳均予以承认…又查明，合同订立当天，侍继芳向胡金京出具《收条》一份，其中载明：今收到胡金京给付购房款计120000元，房产证号15××39号，收款人：侍继芳，2011年3月16日。还查明，2008年8月2日，侍继芳与案外人中国银行宿迁分行签订《房屋抵押借款合同》一份，约定侍继芳以本案争议的房屋作抵押向案外人借款100000元，借款期限20年。双方在房管部门办理了抵押登记，抵押期限为20年。一审法院认为，合法有效的买卖合同受法律保护。本案中，2011年3月16日，胡金京与侍继芳签订的二手房房屋买卖合同，约定侍继芳将其名下的位于宿迁市宿城区锦绣佳园B02幢605室房屋有偿转让给胡金京，并向胡金京出具首付款凭证，表明双方意思表示真实，符合房屋买卖合同的法律特征，依法予以确认。在房屋买卖合同中，协助过户是出卖方的附随义务。但根据法院查明的事实，侍继芳以诉争房屋作为抵押向中国银行宿迁分行借款并办理了抵押登记，至本案判决作出时抵押权尚未消灭，即在争议房屋上设立的他物权没有被依法注销，从而导致该房屋的处置权受到限制。在未取得抵押权人同意的情况下，无法办理产权过户等相关手续。故胡金京要求侍继芳协助其办理争议房屋产权过户手续的主张无法律依据，不予支持。关于胡金京主张的违约金19200元，并不违反相关法律规定，故依法予以支持。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回胡金京要求侍继芳协助其办理产权过户手续的诉讼请求；二、侍继芳于判决生效之日起十日内向胡金京支付违约金19200元。案件受理费180元，保全费1620元，合计1800元，由侍继芳负担。判决后，侍继芳不服，向本院提起上诉称，双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系。侍继芳不认识胡金京，双方从未发生过房屋买卖关系。本案房屋买卖合同名为买卖，实为借贷。侍继芳向专门做抵押借款生意的林树华借款，借款时林树华不仅要求侍继芳向胡金京出具借条，还要求侍继芳在林树华提供的房屋买卖合同上签字。涉案房屋买卖合同并非双方真实意思表示，只是为该笔借款提供保障所用。请求二审法院撤销原判，改判驳回胡金京的诉讼请求。被上诉人胡金京答辩称，双方当事人之间系房屋买卖合同关系，胡金京在一审诉讼中已提供房屋买卖合同、收条等证据加以证实。侍继芳称本案系借贷关系，未提供证据证实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：双方当事人之间签订的房屋买卖合同是否是双方真实意思表示，即该合同是否名为房屋买卖，实为民间借贷。二审诉讼中，双方当事人均未提供新证据。二审诉讼中，本院对林树华进行了调查。林树华称，其和侍继芳之间没有借款经济往来，只是在2011年5、6月份给侍继芳介绍过一笔借款，出借人是杨德龙，金额为10万元，约定月息两分。因杨德龙已经八十多岁，身体行动不便，侍继芳每次就将利息送到林树华的门市（大通经济信息服务站），林树华再转交给杨德龙。侍继芳不是每月都付利息，有时能拖几个月。侍继芳提供的林树华出具的利息收条就是林树华代杨德龙收取利息的收条。胡金京是林树华门市的店员，有时林树华不在店里，林树华就让胡金京代收侍继芳支付给杨德龙的利息款。胡金京与侍继芳也没有借款的经济往来。后来林树华的门市不开了，林树华就将侍继芳的电话给了杨德龙，对后来的情况就不清楚了。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。侍继芳主张其与胡金京之间签订的房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，实质是其向林树华借款的担保，但其未能提供充分证据推翻胡金京提供的房屋买卖合同、购房款收据、委托书等证据，亦未能提供充分证据证实其提供的支付利息款收据与本案具有关联性，故侍继芳应承担举证不能的法律后果，对侍继芳的上诉主张，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费180元，由上诉人侍继芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 兵代理审判员 王晓玲代理审判员 陈 宁二〇一三年九月三十日书 记 员 李 洁第页／共页 来源：