（2013）金牛民初字第3489号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-12-17
案件名称
舒延生与招商银行股份有限公司成都分行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第3489号原告舒某某。委托代理人张强，四川众友律师事务所律师。被告招商银行股份有限公司成都分行。负责人王某某。委托代理人周永勇，四川发现律师事务所律师。委托代理人王心旋，四川发现律师事务所律师。第三人成都煌基商贸有限公司。法定代表人苏某某。委托代理人陈斌。原告舒某某与被告招商银行成都分行租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案适用简易程序，由审判员蒋文军独任审理，并于2013年6月19日公开开庭进行审理，原告舒某某及其委托代理人张强、被告招商银行成都分行的委托代理人周永勇到庭参加了诉讼。庭审过程中原告舒某某申请追加煌基公司为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2013年8月21日第二次公开开庭审理，原告舒某某及其委托代理人张强、被告招商银行成都分行的委托代理人周永勇、王心旋到庭参加了诉讼。第三人煌基公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告舒某某诉称，从2000年开始原告便在被告的成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附四号及仓库从事经营活动，其间出租人数次变化，但承租人一直系原告，被告方与原告方形成事实上的租赁关系，该关系被（2012）金牛民初字第661号民事判决书所认定。原告的租赁期限至2011年9月30日到期，被告方却于2011年3月将铺面与仓库出租给孔凡华，严重侵犯了原告的租赁房屋的使用权。直到2011年9月28日原告的租赁期满后，被告不再将房屋出租给原告经营。原告就该事宜数次找被告并告之其要继续续租，也愿意交纳租金，可被告不予理睬。被告全然不顾原告对该租赁房屋享有的优先承租权，在未征得原告同意下侵犯了原告的权利，应予纠正。遂起诉来院要求被告立即停止侵犯原告的优先承租权，与原告按照被告与其他承租人签订的标准签订新的租房合同。被告招商银行成都分行辩称，首先，被告曾于2012年初向法院就同一事实与本案原告舒某某提起过诉讼，要求其返还房屋、支付房屋占用费并赔偿损失。在那次诉讼过程中，舒某某提出的主要抗辩理由便是招商银行成都分行侵犯了他的优先承租权。法院已经进行过审理并通过（2012）金牛民初字第661号民事判决书支持了招商银行成都分行的诉求。本案在立案前，（2012）金牛民初字第661号民事判决书已生效并进入执行阶段。此次舒某某又转换身份，作为原告且基于同一事实和理由提起新的诉讼，显然违背了一事不再理的原则。其次，就优先承租权而言，我国现行法律法规并未赋予承租人享有优先承租权。再次，原告舒某某的起诉也没有合同依据。经查阅，原告舒某某与第三人煌基公司的租赁合同以及第三人煌基公司与被告招商银行成都分行签订的租赁合同都没有优先承租权的约定，且两个租赁合同都明确约定了合同到期后，出租方有权收回房屋。因此，合同到期后，被告再次进行整体招租是被告行使经营自主权的体现，而作为次承租人的原告拒绝交房，侵犯了被告的所有权、使用权、自主经营权等相关权利，应驳回原告的诉讼请求。第三人煌基公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院说明其正当理由。经审理查明，2005年8月，被告招商银行成都分行将其所有的位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼和二楼的营业用房，共计957平方米出租给成都莱柯建材有限公司经营使用。2006年9月，成都莱柯建材有限公司将本案诉争房屋转租给第三人煌基公司使用，并由第三人煌基公司交付租金。成都莱柯建材有限公司与煌基公司未重新签订《租赁协议》，第三人煌基公司按成都莱柯建材有限公司与被告招商银行成都分行签订《租赁协议》的租金标准继续履行承租人义务。庭审过程中，被告招商银行成都分行对成都莱柯建材有限公司将诉争房屋转租给第三人煌基公司一事表示清楚并认可。2010年9月18日，第三人煌基公司与原告舒某某签订《租赁合同》，又将本案诉争房屋转租给原告舒某某使用。合同约定：“租赁期限为2010年10月1日至2011年9月30日止；租赁期满后，本合同即将终止，届时舒某某须将房屋退还煌基公司，如原告舒某某要求继续租赁，则须提前一个月书面向煌基公司提出，煌基公司在合同期满前一个月内向舒某某正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”2011年9月30日《租赁合同》约定的租赁期限届满，原告舒某某未在租赁期限届满前向第三人煌基公司或被告招商银行成都分行递交书面续租申请，亦未提交证明被告招商银行成都分行同意其续租的证据。2012年1月4日被告招商银行成都分行以租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求原告舒某某返还房屋、支付房屋占用费并赔偿损失。本院于2012年4月1日作出的（2012）金牛民初字第661号《民事判决书》判决“一、限舒某某在判决生效后五日内腾空成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附四号铺面及集晶大厦二楼仓库房屋，并返还招商银行成都分行，……”。该判决现已生效并进入执行阶段。另查明，原告舒某某至今未搬离诉争房屋。上述事实，有房屋租赁合同、（2012）金牛民初字第661号判决书及当事人的陈述在案佐证。本院认为，被告招商银行成都分行对第三人煌基公司与原告舒某某的转租事实在转租行为发生后6个月内未提出异议，且在庭审中予以认可，其行为是对转租事实的追认，故第三人煌基公司与原告舒某某之间的转租行为合法有效。2011年9月30日租赁合同届满前，原告舒某某没有向第三人煌基公司或被告招商银行成都分行递交书面续租申请，且没有证据证明第三人煌基公司或被告招商银行成都分行同意其续租。根据原告舒某某与第三人煌基公司签订的《房屋租赁合同》约定，2011年9月30日租赁期届满，租赁合同关系终止，原告舒某某与第三人煌基公司以及第三人煌基公司与被告招商银行成都分行的租赁关系也已终止。原告舒某某主张的承租优先权没有事实依据，因此原告舒某某要求被告招商银行成都分行立即停止侵犯其优先承租权、与原告舒某某按照被告招商银行成都分行立与其他承租人约定的租金标准签订新的租房合同的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告舒某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告舒某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 蒋文军二〇一三年九月三十日书记员 高妮娜 关注公众号“”