（2013）长民三（民）初字第208号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-02-27
案件名称
赵秋兰与陈东栋等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵秋兰,陈东栋,张莉,华夏银行股份有限公司上海南汇支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第208号原告赵秋兰，女，住上海市。委托代理人张文飞，上海市中和律师事务所律师。委托代理人李甲三，上海市中和律师事务所律师。被告陈东栋，男，住上海市。被告张莉，女，住上海市。委托代理人王麒麟，上海市恒洋律师事务所律师。第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行，住所地上海市。负责人沈志军，职务行长。委托代理人王强，该单位员工。委托代理人吴伟，该单位员工。原告赵秋兰诉被告陈东栋、张莉、第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月24日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵秋兰的委托代理人张文飞、李甲三，被告陈东栋，被告张莉及其委托代理人王麒麟，第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行的委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵秋兰诉称，2010年8月11日，案外人叶某某、曹某某以融资为由取得了赵秋兰的涉案房屋产权证、身份证、户口本。事后赵秋兰向叶某某、曹某某索要三证。二人于2010年8月20日向赵秋兰承诺：“借用三证仅用于去银行办假融资（抵押贷款），最多二个月银行贷款就会下来。银行资金下来后会给赵秋兰两万元正（人民币20，000元）好处费，但赵秋兰必须按叶某某、曹某某的要求到相关部门在相关文件上签字，到时候才能把把所借证件还给赵秋兰。我们也决不会把赵秋兰房子卖掉，因为此事都是假的，不受法律保护的”，继续欺骗、胁迫、利诱赵秋兰以持有赵秋兰的证件并让其签字。当日，二人拿了赵秋兰的证件找到中介曾某某，将此房抵押贷款人民币55万，去掉手续费，叶某某、曹某某共拿到35万元用于开店、进货、还高利贷，并给赵秋兰好处费2万元。叶某某、曹某某在与曾某某约定的还款期限内还不出钱，2010年9月19日，叶某某、曹某某二人又找了一个中介刘某某，让其出钱还了曾某某贷款，接盘抵押贷款，并继续欺骗、胁迫赵秋兰在系争房屋上办理了55万元的抵押借款。其实，叶某某、曹某某一直想通过做假二手房买卖套取按揭贷款，但一直没找到合适的中介，后来认识张莉，张莉自称人头熟，可以做，愿意接盘，张莉分别从其自身与陈某某账户转给赵秋兰账户60万并当即将这60万转给刘某某，并撤销刘某某抵押登记，叶某某、曹某某、张莉并让赵秋兰向张莉出具65万借条和收条（实付60万，另5万元是出门息）。因假买卖需要时间，而张莉又急着要钱，同叶某某商量找来一个周某某的人先来做持证抵押借款，2011年5月30日，让周某某给赵秋兰账号汇了55万后，张莉、叶某某马上将55万转给张莉、陈某某并支取了部分现金，张莉、叶某某给了赵秋兰5，000元好处费并让赵秋兰出具借条并办理抵押登记。2011年6月上旬，张莉、叶某某终于找来可以做假二手房买卖套取按揭贷款的中介，张莉、叶某某与贷款中介一起，找来陈东栋作为买受人，找了已经注销的居间方打印买卖合同，找来黄某某垫资撤销周某某的持证抵押，让赵秋兰签假买卖合同和过户，并以假首付、假户口本等套取银行67万二手房按揭抵押贷款，付给垫资方本息604，000元，张莉、叶某某将余款用作贷款中介等相关费用，张莉、叶某某又给了赵秋兰5，000元好处费。叶某某通过张莉一直在还陈东栋的二手房抵押贷款。直至叶某某、曹某某因涉嫌诈骗被刑事拘留。张莉在得知叶某某、曹某某被刑事拘留并停止支付银行抵押贷款，便找到赵秋兰，想假戏真做，要将赵秋兰赶出系争房屋。同时，张莉为防止陈东栋转让房屋，也为给赵秋兰设置障碍，在没有实际债权债务的基础上，让陈东栋在涉案房屋上为张莉设定了债权额为45万元的虚假抵押登记。据此，原告诉至本院，诉请：判令撤销原告赵秋兰与被告陈东栋于2011年6月2日签订的《上海市房地产买卖合同》。庭审中，原告明确合同应当判决撤销还是判决无效由法院决定并将房屋产权恢复登记至原告名下，被告张莉的抵押权应当予以撤销，第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行的抵押权合法有效，但应由两被告负责清偿并涤除登记的抵押权。被告陈东栋辩称，其与被告张莉是朋友关系，当时被告张莉要买房，因政策原因张莉限购，所以房屋买在自己名下。所有的房屋买卖过程，被告张莉清楚，自己只是代持。被告张莉辩称，原告在起诉书中所提及的原告与案外人叶某某、曹某某的事不清楚。就被告所知，原告要涤除房屋的抵押就向被告张莉接口，用以撤销刘某某的抵押，由于原告无法还款，因此将房屋出售给被告张莉。而周某某的持证抵押是在被告张莉购房时还掉的。因此，不同意原告的全部诉讼请求。第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行陈述，其与被告陈东栋的借款合同合法有效，其余的事实并不了解。经审理查明，涉讼房屋原系原告赵秋兰承租的公有住房。2002年，原告赵秋兰通过公有住房买卖，取得涉讼房屋产权，其户籍亦在涉讼房屋内。一、案外人叶某某、曹某某之承诺：2010年8月11日，案外人叶某某向原告赵秋兰出具收条一份“本人收到赵秋兰身份证、户口本、产证各一本，融资、资金、办好后，仅回给赵秋兰（20，000）贰万正。”2010年8月20日，案外人曹某某、叶某某向原告赵秋兰出具“承诺”一份，内容为“今借赵秋兰，产证、户口簿、身份证各一本，去办假融资，资金下来给赵秋兰两万元正（20，000）所有证件给我们到银行办假贷二个月下来，赵秋兰必须签字。放把一切证件还给赵秋兰，我曹某某和叶某某向赵秋兰承诺这一切都是假的。我们决不会把赵秋兰房子卖了。因为此事都是假的不受法律保护的。”二、刘某某持证抵押登记及注销之过程：2010年9月19日，案外人刘某某在涉讼房屋上设定了债权金额为55万元的持证抵押。为注销上述持证抵押，2011年1月19日，案外人陈某某向原告赵秋兰转账36.9万元；同日，被告张莉向原告赵秋兰转账23.1万元。以上合计60万元。同日，原告赵秋兰向被告张莉出具65万元的收条、借条各一张。2011年1月24日，案外人刘某某注销了其登记在涉讼房屋上的持证抵押。三、周某某持证抵押的登记、钱款去向及抵押注销过程：2011年5月30日，案外人周某某在涉讼房屋上设定了债权金额为55万元的持证抵押，并于当日向原告赵秋兰转账55万元。同日，原告赵秋兰向案外人陈某某转账支付36.9万元。同日，原告赵秋兰向被告张莉转账支付9万元。同日，原告赵秋兰在上述同一帐户取现金8.6万元。2011年8月1日，案外人周某某注销了其登记在涉讼房屋上的持证抵押。原告自述，注销持证抵押的款项源于案外人黄某某的垫资。四、赵秋兰与陈东栋签订买卖合同的情况及银行按揭贷款的钱款去向：2011年5月31日，原告赵秋兰向被告陈东栋出具2万元收条。2011年6月2日，原告赵秋兰与被告陈东栋就涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》即本案讼争合同，该合同约定，原告赵秋兰将涉讼房屋以人民币112万元的价格出售给被告陈东栋；付款方式为：2011年5月30日前支付2万元，2011年6月20日前支付32万元，2012年1月31日前支付78万元。2011年6月9日，被告陈东栋向原告赵秋兰转账32万元；同日，原告赵秋兰向案外人林某某转账32万元。原、被告确认，该笔32万仅形式上的走账，无实际付款行为。2011年7月21日，被告陈东栋与华夏银行股份有限公司上海南汇支行签订《个人房屋抵押借款合同》，借款67万元。2011年8月29日，第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行发放贷款67万元至原告赵秋兰帐户。2011年8月30日，原告赵秋兰同城转账取604，000元存至案外人黄某某帐户。同日，原告赵秋兰在该放款帐户取款66，010元。2011年9月5日，被告陈东栋被核准登记为涉讼房屋产权人。同日，第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行被核准登记为涉讼房屋抵押权人，债权数额67万元。2011年10月27日，被告张莉被核准为涉讼房屋抵押权人，债权数额45万元。目前房屋仍由原告赵秋兰占有使用。五、案外人叶某某、曹某某涉嫌刑事案件的侦查情况：2012年11月7日，犯罪嫌疑人叶某某在接受上海市公安局虹口分局对其讯问中回答，“在2010年8月左右，我要开一家保健品商店，没有本金，因为我和赵秋兰关系好，就和赵秋兰商量借她的房产证做抵押贷款，借钱出来给我开商店，说好借二年，给她好处费二万。……。我拿了赵的房产证、身份证等物，通过曹某某找到中介“曾某某”（沪阳房产工作人员），将此房抵押贷款55万，……，后来，与曾某某约定的还款期限还不出钱，曹又找了一个中介“刘某某”，出60万还了以前的贷款，接盘抵押贷款，后来，又到还款日期，我还是没钱还，曹又找到张莉来接盘，赵此时不乐意了，说要加好处费，我和张都同意了。后来怎么操作的我忘了，只是记得是最后是赵将房子卖给了张，所得的钱借给了我，张付的钱包括顶以前抵押贷款的钱和后来付的钱，……，张还对她（赵秋兰）儿子说：“你母亲的房子我买下来了，你母亲将房款借给了小叶（我叶某某），我将房子抵押贷款把钱收回，由小叶还银行贷款，贷款还清，我把房子还给你们家。”自此之后，我就每月还款。因为贷款是张办的，我就每个月汇款到张莉的工行、建行的账户上，由张去还贷款，一直到我被抓。……。我被抓前，张和我算过总账，我目前已欠张一百九十几万元，我写了一张总欠条给她。”2012年11月7日，犯罪嫌疑人曹某某在接受上海市公安局虹口分局对其讯问中回答，“2010年8月左右，叶某某找到我，说她开保健品店缺钱，她向她的老客户赵秋兰借房产证做抵押贷款，让我帮忙找房产中介。……我、叶、赵找到一家房产中介的工作人员曾某某，将赵的房产证抵押借款35万元，去掉手续费、利息，拿到手只有20万左右，赵拿了好处费2万，我拿了好处费1万或2万，剩下的钱叶拿去开店了。后来，我就到新疆去了，具体情况不清楚，只知道最后是张莉接盘了。……。”经法庭向虹口区人民检察院了解，被告人叶某某、曹某某诈骗罪案件已经作出一审判决，该案的犯罪事实并不包含本案事实。上述事实，有上海市房地产权证、职工家庭购买公有住房协议书、户口簿、收条、承诺书、讯问笔录、房屋登记信息、银行交易凭证、《上海市房地产买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》、收条、以及当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执己见，本案调解不成。本院认为，原告赵秋兰与被告陈东栋就涉讼房屋虽签订了书面买卖合同，但从该合同履行的过程来看与正常的房屋交易不同。1、合同约定的付款方式与被告所陈述的付款方式不同。除订金2万元外，合同约定首付款32万元，余款78万元；但据被告陈述，首付款为赵秋兰对张莉所负欠款，余款为银行贷款67万；2、没有证据证明买受人陈东栋已足额支付了首付款。合同约定的首付款32万元，已由原、被告确认为形式上的走账。而被告张莉主张的所谓欠款：首先与合同的付款主体不一致；其次，即便由张莉代陈东栋付款，从银行转账凭证来看，张莉仅转账赵秋兰23.1万元，而后赵秋兰又转账张莉9万元。因此，数额上与首付款也不匹配。只能认为是张莉与赵秋兰之间的个人债权债务；3、涉讼房屋的交易缺少事先看房，事后交接房屋、迁移户口等一般交易的正常手续。基于以上三点，可以确定原、被告双方并不具有真实的房屋买卖交易的意思表示。而结合本案中所查明的多重抵押借款，后账清前账的过程；以及案外人叶某某、曹某某向公安机关所作的供述，可以认定双方的真实意思表示是套取银行贷款结清前手债务。综合以上，原告赵秋兰与被告陈东栋之间就涉讼房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》应当被确认为无效。合同无效则自始无效，关于合同无效的后果如下：1、被告陈东栋、张莉应将张莉在涉讼房屋上所设定的持证抵押予以注销。两被告已经明确，陈东栋是涉讼房屋产权代持人，真正权利人系被告张莉。而权利人在自己的房屋上登记抵押权，显然不符合常理，亦无真实借款事实予以印证。这一抵押权应系被告张莉作为隐名产权人为自己所作的权利保障，非真实抵押。因此，基础买卖合同被确认无效后，两被告理应注销这一抵押登记；2、原告赵秋兰应当返还被告陈东栋其所支付的银行贷款67万元。在交易过程中，陈东栋向第三人借款67万元是真实的，该款项由第三人直接发放至原告名下账户也是真实的。虽然证据显示，原告赵秋兰收到银行贷款后将60万余元直接转账给案外人黄某某。但这一事实与本案所讼争的房屋买卖合同关系无涉，各方可就其债权债务另行结算；3、被告陈东栋亦应当及时结清第三人的贷款余额，涤除涉讼房屋的抵押登记，并将房屋产权恢复登记至原告名下；4、因本案所讼争的房屋买卖合同非真实交易，仅凭原告赵秋兰出具的2万元收条，不能认为有真实的付款行为。以及原、被告双方所确认形式上走账的32万元房款，均不存在返还的依据。而原告赵秋兰与被告张莉的其他债权债务关系，亦非本案处理范围，各方另行结算。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告赵秋兰与被告陈东栋就本市长宁区凇虹路某某房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告陈东栋、张莉应于本判决生效之日起十日内注销被告张莉在某某房屋上所设定的个人持证抵押登记；三、原告赵秋兰应于本判决生效之日起十日内返还被告陈东栋人民币670，000元；四、被告陈东栋应于本判决生效之日起三十日内在涤除第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行在本市长宁区凇虹路某某房屋上所设定的抵押登记的基础上将本市长宁区凇虹路某某房屋恢复登记至原告赵秋兰名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14，880元，由原告赵秋兰负担人民币7，440元，被告陈东栋负担人民币7，440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章晨煜代理审判员 朱佳伟人民陪审员 王伟芬二〇一三年九月三十日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……。（三）以合法形式掩盖非法目的；……。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：