（2013）杭江民初字第1166号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2016-05-25
案件名称
杭州鸿晟物业管理有限公司与杭州商业资产经营（有限）公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州鸿晟物业管理有限公司,杭州商业资产经营（有限）公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第1166号原告杭州鸿晟物业管理有限公司，住所地杭州市上城区耀江福村6幢2单元102室。法定代表人卢文军，该公司经理。委托代理人徐天舒，浙江汉鼎律师事务所律师。被告杭州商业资产经营（有限）公司，住所地杭州市上城区解放路211号。法定代表人应雪林，该公司董事长。委托代理人叶舒，浙江星韵律师事务所律师。原告杭州鸿晟物业管理有限公司（以下简称鸿晟物业）诉被告杭州商业资产经营（有限）公司（以下简称商业资产公司）物业服务合同纠纷一案，原告鸿晟物业于2013年7月31日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2013年9月11日公开开庭进行了审理。原告鸿晟物业的委托代理人徐天舒、被告商业资产公司的委托代理人叶舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿晟物业诉称，被告系三里新城橘苑小区业主，名下有五套房屋，分别是三里亭村东南面粉厂宿舍1单元201室，建筑面积为95.64平方米；2单元201室，建筑面积为60.63平方米；2单元202室，建筑面积为65.57平方米；4单元602室，建筑面积为58.33平方米；4单元702室，建筑面积为58.33平方米。原告于2011年与被告所在小区的三里新城橘苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同期限为2011年1月1日至2013年12月31日止，合同约定由原告为三里新城橘苑小区提供物业管理服务，物业管理服务费住宅用房按建筑面积每月每平方米0.50元收取，收费方式为按月计算，每半年缴纳，如业主和物业使用人逾期交纳物管费，物业公司可从逾期之日起按照每半年应缴纳的物管费为基数，再乘千分之三加收滞纳金。原告尽职尽责，对三里新城橘苑小区提供了全面的管理和服务，但被告却一直拖欠交纳物管费，经原告多次催讨仍拒不交纳，故请求：1、判令被告向原告交纳2011年1月1日至2012年12月31日所产生的物业管理费4062.01元（（95.64＋60.63＋65.57＋58.33＋58.33）＊0.5＊24）、滞纳金5160.77元（以每半年应缴纳的物管费为基数，再乘日千分之三，2011年上半年的滞纳金从2011年7月1日暂计算至2013年5月30日，2011年下半年的滞纳金从2012年1月1日暂计算至2013年5月30日，依此类推，实际计算至付清物管费之日止）。被告商业资产公司辩称，一、东南面粉厂宿舍楼不属于三里新城橘苑小区。且案涉五套房屋的实际居住人并非被告。从时间先后看，东南面粉厂宿舍建造在先，小区在后。东南面粉厂宿舍作为国有资产，国资委和政府都没出过文件说划入小区，宿舍卖给职工和被告后，出售人也没有签过协议说同意宿舍楼归入小区管理。在2011年鸿晟物业进场前的物业也是不向宿舍楼收费的。二、东面面粉厂职工宿舍楼的居民没有享受到原告的物业服务。小区业主开会，从来不通知宿舍楼住户，选举业委会和物业公司会议也没有参加过。这幢楼的快递小区门卫也是拒收的。其他幢楼的水电费是物业公司代收的，宿舍楼的水电费物业是不代收的，由东南面粉厂老职工汤祝祥退休后义务当起了这幢楼的楼道支部书记，代收物业费和社区联络等物业服务工作都是由支部书记来做的。且居民自己打扫自己门前的垃圾。绿化带可随处停车，消防通道堵塞，住房电瓶车、自行车多次被偷。三、原告滞纳金计算错误。我方认为过高，应予调整。为证明自己的主张，原告鸿晟物业向本院提供了下列证据：1、房屋权属登记信息查询记录5份，拟证明被告系三里新城橘苑的业主，三里亭村东南面粉厂宿舍1单元201室、2单元201室、2单元202室、4单元602室、4单元702室的产权登记在被告名下的事实；2、物业管理服务合同1份，拟证明原告与三里新城橘苑业主委员会签订物业服务合同，约定了物业管理费的收费标准及双方违约责任的事实；3、物业费催缴通知书、公告各1份、照片4张，拟证明原告多次上门向被告催缴过物业费，之后曾两次张贴公告催收物管费的事实；4、情况说明1份，拟证明三里亭东南面粉厂宿舍与橘苑5幢是同名，该楼是橘苑小区的一部分；5、物业维修清单1份（节选），拟证明原告为5幢的业主提供了维修服务。上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，查档记录显示案涉房屋属于三里亭村东南面粉厂宿舍，并不是橘苑小区房屋，本院认为，该证据可以证明待证事实，本院依法予以确认。对原告提交的证据2，被告对三性均有异议，本院认为，该证据由橘苑业主委员会盖章并由该业主委员会代表人签名、盖章，能证明原告欲证明的事实，本院依法予以确认。对原告提交的证据3，被告对三性均有异议，本院对被告曾两次在小区内张贴催讨物业费的公告的事实予以确认。对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该情况说明系江干区地名办出具，可以证明待证事实，本院依法予以确认。对原告提交的证据5，被告对三性均有异议，认为系原告单方制作，且维修记录上没有案涉5户房屋的记录，不能以此证明向被告提供了服务。本院认为，该证据能证明原告提供物业服务的事实，本院予以确认。被告商业资产公司未向本院提交证据。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：被告商业资产公司系三里亭村东南面粉厂宿舍1单元201室、2单元201室、2单元202室、4单元602室、4单元702室的所有权人。建筑面积分别为95.64平方米、60.63平方米、65.57平方米、58.33平方米、58.33平方米。“三里新城橘苑5幢”与“三里亭村东南面粉厂宿舍”为同一处地址。2011年7月1日，原告鸿晟物业作为乙方与甲方杭州市江干区三里新城橘苑业主委员会签订《物业管理服务合同》1份，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定。该合同约定：物业类型为三里新城橘苑属普通（多层）住宅型物业。小区内共有多层住宅11幢（其中5幢为原东南面粉厂宿舍）。委托管理期限自2011年1月1日零时起至2013年12月31日16时止。物业的管理服务费标准为本物业区域内的住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元的标准向业主收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。物业服务费收费按月计算，每半年缴纳。等等。上述合同签订后，鸿晟物业履行了合同义务。被告未支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业服务费4062.01元。2013年2月25日，鸿晟物业在三里新城橘苑小区内张贴催缴物业费通知一份，载明：请尚未交清物业费的业主在接到本通知后尽快到物业管理处交纳，如有不便我们可以派人上门收取，如还是不按规定缴纳的，我公司回（会）走法律途径，为我司维权。2013年3月29日，鸿晟物业在三里新城橘苑小区内再次张贴公告一份，载明：凡是没有交纳2011年、2012年物业费的业主，请于10日之内到物业办公室交清欠费，否则我司将没交纳物业费的业主上诉至江干区人民法院。本院认为，业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，橘苑业主委员会与鸿晟物业签订的物业管理服务合同，系橘苑业主委员会代表全体业主而签订，在该合同被依法撤销或确认无效前，对被告商业资产公司及鸿晟物业均有约束力。商业资产公司作为物业业主接受了物业服务，理应按照合同约定支付物业服务费，商业资产公司未交纳2011年1月1日至2012年12月31日的物业服务费4062.01元，而该期间的物业服务费至本案庭审时均已届支付期限，故鸿晟物业主张商业资产公司交纳上述期间的物业服务费，本院予以支持。被告辩称东南面粉厂宿舍楼不属于三里新城橘苑小区，且案涉五套房屋的实际居住人并非被告，但未提供证据证明，故本院对被告该项辩称不予采纳。被告辩称其未享受物业服务，不应交纳物业服务费，本院认为，鸿晟物业已提供证据证明其提供物业服务，现被告仅以未享受相关物业服务为由不予支付物业服务费，本院对被告该项辩称不予采纳。对原告主张的滞纳金，若按物业服务合同约定计算，则被告应承担的滞纳金明显高于原告的实际损失，故被告请求降低滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。考虑本案实际情况，酌情确定为从原告第二次张贴公告给予的期限届满之日开始，每日按应付物业费的万分之二计算，经计算，从2013年4月9日起至判决之日被告应支付的滞纳金为4062.01＊175天＊0.0002=142元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杭州商业资产经营（有限）公司向原告杭州鸿晟物业管理有限公司支付自2011年1月1日至2012年12月31日期间物业服务费人民币4062.01元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告杭州商业资产经营（有限）公司向原告杭州鸿晟物业管理有限公司赔偿逾期支付物业服务费的滞纳金人民币142元（暂计算至2013年9月30日，此后以4062.01元为基数，按日万分之二计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止）于本判决生效后十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杭州鸿晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告杭州商业资产经营（有限）公司负担，被告杭州商业资产经营（有限）公司应负担的案件受理费25元，应于本判决生效后三日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 单婧婧二〇一三年九月三十日代书 记员 李石燕 更多数据：