（2013）赣中民一终字第189号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-09-04
案件名称
李刚与孙声浪等房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李刚,孙声浪,黄金凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第189号上诉人（原审原告）李刚。委托代理人吴玉晖，江西钨都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙声浪。被上诉人（原审被告）黄金凤。上述被上诉人共同的委托代理人李其祖。上述被上诉人共同的委托代理人孙国英。上诉人李刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服安远县人民法院（2012）安民一初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月2日，原告李刚与被告孙声浪、黄金凤签订一份《房屋买卖合同》。合同约定，被告孙声浪、黄金凤将位于安远县欣山镇建设局院内第二层的一套分层式住房转让给原告李刚，房屋价款为350000元，购买款应于合同签订日一次性付清，被告孙声浪、黄金凤应在合同签订之日起三个月内将房屋过户到原告李刚名下，任何一方违约均应向对方支付违约金50000元。同日，两被告书写了收条一张给原告李刚，收条上载明“今收到李刚购房款计币叁拾伍万元整（￥350000元），此据，收款人：孙声浪、黄金凤，2012年1月2日”。同时两被告将房屋所有权证交给原告李刚保管。当天原告李刚还与两被告及其亲戚另外签订了三份买卖合同，即：与被告孙声浪、黄金凤签订《果园买卖合同》一份，金额为20万元；与李其祖、孙国英签订《果园买卖合同》一份，金额为10万元；与孙美英、高汉斌签订《房屋买卖合同》一份，金额为30万元。其余三份买卖合同，原告李刚也起诉至法院要求解除合同并返还购买款（另案处理）。另查明，两被告女婿李其祖、女儿孙国英在安远县东江豪景开超市期间陆续向原告李刚借款500余万元，同时原告李刚还为李其祖向他人借款100万元进行担保。至今为止，李其祖归还了约383.8万元的借款本金及利息。2012年2月13日，李其祖为向案外人肖深借款200万元，李其祖将其自己的果园、两被告的果园的相关手续，和从原告李刚手上拿回来的两被告及孙美英夫妇（李其祖妻子的妹妹）的房屋所有权证二本一并抵押给肖深。借款当天李其祖将所借到的借款200万元打入原告李刚的账户上用于归还借款。之后，李其祖归还了部分借款给肖深，肖深将两被告的房屋所有权证退回给两被告。2012年6月，两被告又以40万元的价格将该房屋卖给曾文婷，曾文婷购买后将该房屋进行了装修并入住。上诉人李刚的诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即返还购房款350000元；3、判令被告支付违约金100000元；4、诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告双方尽管签订了房屋买卖合同，但双方对是否存在房屋买卖合同关系及原告是否向被告支付了房屋买卖款35万元存在较大争议。一、关于原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系问题。被告辩称其与原告之间不存在房屋买卖合同关系，被告女婿李其祖因开办超市资金周转困难，陆续向原告借款，原告要求被告提供担保，被告以全家人的房屋及果园作为抵押，原告为避免抵押登记手续，要求以买卖的形式作为抵押，被告女婿李其祖因急需资金只好答应原告。原告在本案审理过程中先是主张受让被告房屋的事实，否认被告以房屋为借款提供抵押；但却在2013年4月9日庭审提交的意见书中认可被告与其签订房屋、果园买卖合同形式为李其祖借款担保，由此可认定原、被告签订的房屋买卖合同目的不是买卖房屋，而是欲为借款提供抵押，但又为规避抵押登记而签订买卖合同，故原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。二、关于原告是否向被告支付了房屋买卖款35万元的问题。原告主张按双方签订的房屋买卖合同已向被告支付35万元的购房款并提供了两被告书写的35万元的收据。原告仅凭被告孙声浪、黄金凤书写的收据不能证明其向被告支付了房屋买卖款35万元，理由是：一是被告辩称是应原告要求写下的收据但没有收到35万元的房款；二是原审法院查明原告在与被告签订本案的房屋买卖合同当天还与被告的亲戚签订另外二份果园买卖合同及一份房屋买卖合同，四份合同标的为95万元，原告陈述95万元的合同款都是现金交付给被告及被告亲戚的。审理过程中，原审法院要求原告在指定期限内提供95万元的资金来源及已支付的相关证据，原告拒绝说明95万元的资金来源亦不提供相关证据；三是原告对支付95万元的时间前后陈述不一致：2012年10月19日原审法院询问原告李刚时，其陈述是在签合同的前两天付25万元，其余的是在签合同当天付的；2012年12月19日询问愿告李刚时，其陈述签合同的当天付了一笔，之后付了一笔。综上，原、被告虽然签订了名为房屋买卖的合同，但本意是双方欲为被告女婿李其祖向原告李刚借款提供抵押。同时原、被告双方均未履行房屋买卖合同中约定的义务，故原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告提出解除原、被告签订的房屋买卖合同、返还购买房屋款35万元、支付违约金10万元的诉求无事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回原告李刚的诉讼请求。案件受理费8050元，财产保全费2770元，共计10820元由原告李刚承担。上诉人李刚不服该判决提出上诉，请求撤销原判，发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：一、原审判决认定事实错误。上诉人主张受让房屋的事实，并未否认是为借款作抵押，且上诉人主张的是解除合同。上诉人根据查明的事实申请追加李其祖为被告，原审法院裁定驳回上诉人追加被告的申请，剥夺了上诉人的诉权，致使本案事实未能查清。另，上诉人提供的35万元收据证明被上诉人收取了房屋转让款，被上诉人对该证据的“三性”均无异议，表示认可。二、原审判决违反法律规定，枉法裁判。原审判决认为“原、被告虽然签订了名为房屋买卖的合同，但本意是双方欲为被告女婿李其祖向原告借款提供抵押”，原审法院既然认为案外人李其祖与本案有明显的利害关系，却又拒绝上诉人提出追加李其祖为被告的申请，属枉法裁判，剥夺了上诉人追加被告的诉权，使上诉人的合法权益得不到程序正义的保障。三、上诉人的诉求是解除与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，原审判决驳回上诉人的诉请，也就是说上诉人与被上诉人之间存在买卖合同关系。原判如此处理，根本没有解决纷争。被上诉人孙声浪、黄金凤答辩称：1、一审判决认定双方签订买卖协议时为了担保债务，非真正的买卖关系是事实。双方对李其祖向上诉人借了几百万的债务没有异议。上诉人在2013年4月9日的庭审意见书中也认可双方不是买卖关系，而是为了规避法律的强制性规定，用买卖协议来对李其祖的几百万借款进行担保。上诉人在上诉状中也认可是为借款作抵押。2、一审判决驳回上诉人的请求正确。既然双方都认可非买卖关系而是借款抵押，因此房屋买卖是以合法形式掩盖非法目的，自始没有法律效力。上诉人若要主张房屋问题则要与主债务一并主张，上诉人只主张房屋买卖，意图获得双倍钱财。被上诉人对自己写的收条是没有异议，但当时就提出上诉人并没有付钱，因为双方不是买卖，上诉人不可能付钱给被上诉人。请求二审法院驳回上诉人的诉请。二审期间，上诉人与被上诉人双方对以下事实不持异议，本院予以确认：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖是为李其祖向上诉人的借款做担保。二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。本院认为：《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，均具有完全民事行为能力的上诉人与被上诉人虽然签订了《房屋买卖合同》，但双方当事人达成合意的意思表示并非买卖房屋，而是被上诉人提供房屋为案外人李其祖向上诉人借款做担保。故双方当事人签订房屋买卖合同的民事行为无法产生预期的民事法律后果，即不能达到房屋转让的预期结果。而上诉人系基于房屋买卖合同法律关系并以房屋买卖为诉由主张解除合同、返还购房款、支付违约金，与本案查明的实际法律关系即担保法律关系并不一致。且案外人李其祖为向案外人肖深借款200万元，于2012年2月13日将其本人的果园、被上诉人的果园的相关手续，以及从上诉人手上拿回来的被上诉人和案外人孙美英夫妇（李其祖妻子的妹妹）的房屋所有权证一并抵押给了案外人肖深，后将向案外人肖深所借的200万元打入上诉人的账户上用于归还借款。因此，上诉人在本案中的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应予以支持。但上诉人可提供相关的证据并依据与相关权利义务人之间形成的其它法律关系另行主张权利。同理，因上诉人系依据房屋买卖法律关系主张权利，而案外人李其祖并非本案房屋买卖合同法律关系的当事人，故原审法院依法驳回上诉人追加李其祖为本案共同被告的申请并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8050元，由上诉人李刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 黄中林代理审判员 施 赛二〇一三年九月三十日书 记 员 王 佳书 记 员 曾 慧 更多数据：