（2013）平民二初字第81号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-10-31
案件名称
原告李克生诉被告广西南方鸿基投资有限公司商铺租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
平果县人民法院
所属地区
平果县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李克生,广西南方鸿基投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2013）平民二初字第81号原告李克生。委托代理人张潇，平果县法律服务所法律工作者。被告广西南方鸿基投资有限公司。法定代表人袁智伟，董事长。委托代理人吴伟。原告李克生诉被告广西南方鸿基投资有限公司（以下简称“南方鸿基公司”）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月15日受理后，依法由代理审判员廖丽萍适用简易程序于2013年5月9日公开开庭，因原告另行提交新的证据，本案依法由简易程序转为普通程序，并由审判员唐靖钧担任审判长，与代理审判员廖丽萍、人民陪审员方翔组成合议庭，于同年7月22日公开开庭审理了本案，书记员蓝惠瑛担任法庭记录。原告李克生及其委托代理人张潇到庭参加诉讼，被告南方鸿基公司的委托代理人吴伟在第一次开庭时到庭参加诉讼，被告在第二次开庭时经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李克生诉称，原告与被告经协商一致于2011年11月16日签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于平果县中环商业广场南区二楼的商铺，租赁期限为5年，即从2012年4月18日起至2017年4月17日止。场地的实用面积为330㎡，第一年的租金为30元／月／㎡，从第二年开始每年租金递增百分之五。被告应于2012年4月18日交付场地，装修免租期为2012年4月18日起至2012年10月17日（共计6个月）。合同第三条第2款第2项规定“乙方应于签署本租赁合同的次日向甲方交纳人民币陆万元整，其中叁万元整是履约保证金，履约保证金作为租金从计租金之日起开始抵扣，叁万元作为押金由甲方无偿保管……”合同第九条第二款规定“甲方应按本合同约定的时间将租赁场地交给乙方装修使用，逾期每日按年租金总额的1‰向乙方支付违约金，场地交付时间以甲方书面通知为准。逾期超过30日，甲方同意支付给乙方违约金人民币叁万元整，违约金可抵扣租金；若甲方交付场地逾期两个月以上的，甲方同意支付给乙方违约金人民币陆万元整，违约金可冲抵租金；若甲方交付场地逾期五个月以上的，或非因不可抗力因素甲方违约导致合同不能履行的，甲方同意支付给乙方违约金贰拾万元整，同时，乙方有权解除本合同。”合同签订后，原告即按合同的约定，于2012年10月28日，将60000元现金给付被告，作为承租商铺的保证金和押金。但被告没有履行合同，至今没有将商铺交付给原告使用，致使原告多次培训的人员无法上岗工作，这不仅影响了原告的声誉，也给原告造成损失。由于被告违约，依合同约定，被告应承担违约责任。特此请求法院判令1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》为有效合同，并依法解除该《商铺租赁合同》；2、被告返还保证金、押金共60000元给原告；3、被告支付违约金200000元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。原告李克生对其陈述事实提供如下证据：1、被告的营业执照复印件，证明被告的主体身份；2、授权委托书，证明被告的法定代表人袁智伟授权委托马建林与原告签订《商铺租赁合同》；3、原、被告签订的《商铺租赁合同》，证明双方存在商铺租赁合同关系，合同约定被告应于2012年4月18日交付商铺给原告使用及违约金支付方式，现被告违约应按合同约定的违约金支付给原告；4、2011年10月28日被告出具给原告的收据及中国建设银行客户回执单，证明原告已通过银行转账缴纳合同履约保证金30000元及押金30000元共计60000元给被告；5、原告招录15名员工的《录取登记表》，证明原告为经营讼争的店面而做的前期培训员工工作；6、接受培训的15名员工的工资表，证明原告为培训该15名员工所发放的工资；7、原告自行制作的《员工培训、集训期间全部费用清单》，证明因被告违约给原告造成的实际损失，包含原告为经营讼争店面做的前期培训员工所花费的培训费、员工工资、生活费、产品材料费及原告原有的正在经营的“一生有你美发店”店面租金等共计281025元。被告南方鸿基公司答辩称，我们认为《商铺租赁合同》是合法有效的，同意解除该合同并退还履约保证金及押金共计6万元，但原告请求支付违约金20万元过高，我们同意按原告所交的合同履约保证金及押金的总额6万元，从2012年4月18日起按中国人民银行贷款利率1至3倍支付违约金给原告。被告南方鸿基公司未为其辩解提供证据。经庭审质证，被告南方鸿基公司对原告李克生提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议；被告在第二次公开开庭时，经本院合法传唤未到庭，其对原告的证据5-7没有发表质证意见。本院结合双方举证和质证，认证如下：因被告南方鸿基公司对原告李克生提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院对证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认；根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告南方鸿基公司经本院合法传唤，第二次公开开庭时，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告证据5-7质证的权利。证据5-7原告在第一次庭审时未能提交，且未向本院提出延迟举证的理由和说明。而原告已经营且正在经营“一生有你美发城”，其所招录的15名员工中有部分尚在该美发城工作，且所招录的15名员工中有12名是在被告未能按约定时间即2012年4月18日交付商铺之后才招录的，因此该15名员工无法认定是否是原告为经营本案讼争商铺而招录的员工，另外，原告在证据7中所列的“生活材料费”并没有提供书面的依据，“铺面租金”系其已经营且正在经营“一生有你”美发城店铺的租金，与本案不具有关联性，因此，本院对证据5-7的真实性、关联性不予以认定。根据原、被告的诉辩意见和双方的举证、质证及本院的认证情况，本院确认以下法律事实：原告李克生是“一生有你美发城”美发店的店主，为了扩大经营欲在平果县中环商业广场南区二楼商铺开设分店。2011年10月26日，李克生与被告南方鸿基公司经协商一致签订《商铺租赁合同》。合同约定南方鸿基公司（甲方）将其位于平果中环商业广场南区二楼商铺出租给李克生（乙方）；租赁期限为5年，即从2012年4月18日起至2017年4月17日止；场地租用的实用面积为330平方米，第一年租金为30元／月／㎡，从第二年开始每年租金递增5%；乙方应于签署本租赁合同的次日向甲方交纳人民币6万元，其中3万元作为履约保证金，履约保证金作为租金从计租日起开始抵扣，3万元作为押金由甲方无偿、无息保管；甲方应于2012年4月18日将所出租的场地移交乙方；甲方应按本合同约定的时间将租赁场地交给乙方装修使用，逾期每日按年租金总额的1‰向乙方支付违约金，逾期超过30日，甲方同意支付给乙方违约金人民币3万元，逾期两个月以上，甲方同意支付给乙方违约金人民币6万元整，若逾期五个月以上的，或非因不可抗力因素甲方单方违约导致合同不能履行的，甲方同意支付给乙方违约金人民币20万元，同时，乙方有权解除本合同。另外，双方还对各自的权利义务予以约定。2011年10月28日，原告李克生依约支付履约保证金3万元及押金3万元共计6万元给被告。被告南方鸿基公司至今未交付商铺给原告李克生使用。原告特诉至本院，请求判如所请。本院认为，李克生与南方鸿基公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。诉讼中双方对于解除《商铺租赁合同》并由南方鸿基公司退还履约保证金及押金共计6万元给李克生均没有异议，本院依法照准。李克生已依约履行了自己的义务，而南方鸿基公司未依约于2012年4月18日将所出租的场地移交给原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。在诉讼中，被告同意支付违约金，但认为双方在合同中约定的20万元违约金过分高于给原告造成的损失，请求予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额为确认基础。原告虽诉称其多次培训人员无法上岗工作，被告的违约行为给原告造成不应有的损失，但原告在第一次庭审中已明确表示没有该方面的证据提交。第一次庭审后，原告虽重新提交该方面证据，但又未向本院出具延期举证的书面说明。且原告所提交的证据中，所招录的15名员工中有部分尚在原告已经营且正在经营的“一生有你美发城”工作，并有12名是在被告未能按约定时间即2012年4月18日交付商铺之后才招录的，因此，无法认定该15名员工是否是原告为经营本案讼争商铺而招录的。另外，原告所举的“生活材料费”并没有提供书面的依据，“铺面租金”系其已经营且正在经营“一生有你”美发城店铺的租金，与本案不具有关联性。因此，应当认定原告并未提供有效的证据证实因被告违约给其造成实际损失的数额。故本院认为应当以6万元（履约保证金3万元＋押金3万元）为基数，从合同约定交付商铺之日即2012年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率来计算原告的实际损失。双方在合同中约定“若被告交付场地逾期五个月以上的，应支付原告违约金20万元整”的违约金确实过高，因此，被告认为约定的违约金过高，请求予以减少符合法律规定，本院予以支持。第一次庭审中，被告同意以6万元为基数，从2012年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率的1至3倍计算违约金。综合双方合同履行情况及过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为应当以6万元（履约保证金3万元＋押金3万元）为基数，从2012年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率的3倍计算违约金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告李克生与被告广西南方鸿基投资有限公司于2011年10月26日签订的《商铺租赁合同》合法有效；二、解除原告李克生与被告广西南方鸿基投资有限公司签订的《商铺租赁合同》；三、被告广西南方鸿基投资有限公司退还履约保证金30000元及押金30000元共计60000元给原告李克生；四、被告广西南方鸿基投资有限公司支付违约金（违约金计算：以6万元为基数，从2012年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率的3倍计算利息计付）给原告李克生。本案受理费5200元，由被告南方鸿基公司负担（此款原告已预交，被告在履行债务时一并支付给原告）。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 唐靖钧代理审判员 廖丽萍人民陪审员 方 翔二〇一三年九月三十日书 记 员 蓝惠瑛 来自