（2013）芙民初字第1353号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2014-07-09
案件名称
长沙先锋置业有限公司诉言争艳商品房销售纠纷判决书一审
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙先锋置业有限公司,周峰,言争艳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2013）芙民初字第1353号原告长沙先锋置业有限公司，住所地长沙市开福区四方坪98号。法定代表人张利民，董事长。委托代理人冯正元，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告周峰，男，1979年3月10日出生，汉族。被告言争艳，女，1981年1月4日出生，汉族。原告长沙先锋置业有限公司（以下简称“先锋置业”）与被告周峰、言争艳商品房销售合同纠纷一案，于2013年5月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成由代理审判员杨惠担任审判长，人民陪审员左回云、人民陪审员喻方芳参加的合议庭，于2013年9月23日公开开庭进行了审理，代理书记员熊鹏担任记录。原告先锋置业的委托代理人冯正元到庭参加了诉讼，被告周峰、言争艳经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告先锋置业诉称：2009年4月12日，周峰、言争艳与先锋置业签订一份《长沙市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），周峰、言争艳购买先锋置业开发的东外滩家园2栋1单元4层402号住宅，建筑面积121.36平方米，总价款441622元。双方约定采取银行按揭方式付款，周峰、言争艳应当首付91622元，余款35万元采用银行按揭支付。合同第七条第3款约定：“由于买受人的原因中途退房的，买受人须向出卖人支付总房款20%的违约金，并承担相关退房费用。”《商品房买卖合同》签订后，周峰、言争艳仅支付首付款11622元。2009年4月13日周峰与工商银行长沙北站路支行（以下简称工行北站路支行）签订一份《个人购房借款／抵押合同》，借款人民币35万元，借期20年，年利率为4.158%，采用按月等额本息还款法，每月应还本息2150.18元。如借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，要求借款人提前清偿贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同。并约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。周峰、言争艳以所购买的东外滩家园2栋1单元4层402号住宅作抵押，先锋置业为周峰、言争艳银行按揭借款承担连带保证责任。《个人购房借款／抵押合同》签订后，银行依约放款35万元到周峰帐上，但周峰并未按时履行还款义务。截止2011年9月14日，周峰已连续拖欠贷款本息3期，累计拖欠9期。截止2011年11月3日起诉前，周峰仅归还银行按揭贷款24283.14元。工行北站路支行将周峰、言争艳诉至长沙市开福区人民法院，要求解除合同，偿还本息及实现债权的律师费，并对抵押房屋享有优先受偿权。同时将先锋置业列为被告要求承担连带保证责任。开福区人民法院于2012年7月26日作出判决，判决解除《借款担保合同》，偿还借款本金325716.88元并支付到实际归还之日止的利息及罚息2856.43元，支付案件受理费6721元，公告费400元，律师费16428.67元判决先锋置业承担连带保证责任。开福区人民法院判决书送达后，周峰、言争艳拒不履行法院判决。先锋置业在没有办法的情况下，只得承担连带保证责任，代为偿还周峰、言争艳应当履行判决的各项债务，即代周峰、言争艳向工行北站路支行清偿借款本金322800元、利息及罚息20500元。并代为支付了诉讼费6910元、公告费450元、律师代理费16428.67元。上述五项合计367088.67元，减去工行北站路支行发放的按揭贷款35万元，先锋置业损失17088.67元。周峰、言争艳至今未向先锋置业偿还上述款项，先锋置业因与周峰、言争艳联系协商未果，故诉至本院，请求判决：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，周峰、言争艳返还房屋；2.周峰、言争艳赔偿先锋置业因承担连带保证责任，履行（2011）开民二初字第3437号判决书支付的利息罚息、诉讼费、公告费、律师代理费等损失17088.67元；3.周峰、言争艳承担违约责任，按合同约定支付违约金88324.4元；（以上2、3项合计105413.07元）4.周峰、言争艳承担本案的诉讼等费用。被告周峰未出庭答辩，也未提交书面答辩意见及证据材料，本院视其放弃举证、质证和答辩等诉讼权利。被告言争艳未出庭答辩，也未提交书面答辩意见及证据材料，本院视其放弃举证、质证和答辩等诉讼权利。经审理查明：2009年4月12日，周峰、言争艳与先锋置业签订了一份《商品房买卖合同》，周峰、言争艳购买先锋置业开发的位于芙蓉区晚报大道548号的东外滩家园2栋1单元4层402号住宅，建筑面积121.36平方米，总价款441622元。双方约定采取银行按揭方式付款，周峰、言争艳应当首付91622元，余款350000元采用银行按揭支付。合同第七条第3款约定：“由于买受人的原因中途退房的，买受人须向出卖人支付总房款20%的违约金，并承担相关退房费用。”《商品房买卖合同》签订后，周峰、言争艳仅向先锋置业支付首付款11622元。2009年4月13日，周峰与工行北站路支行签订了一份《个人购房借款／抵押合同》，周峰向工行北站路支行借款人民币35万元，借期20年，年利率为4.158%，采用按月等额本息还款法，每月应还本息2150.18元。双方约定如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，要求借款人提前清偿贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同。并约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。周峰、言争艳以所购买的东外滩家园2栋1单元4层402号住宅作抵押，先锋置业为周峰、言争艳银行按揭借款承担连带保证责任。《个人购房借款／抵押合同》签订后，银行依约向周峰发放贷款35万元，但周峰并未按时履行还款义务。截止2011年9月14日，周峰已连续拖欠贷款本息3期，累计拖欠9期，共拖欠工行北站路支行借款本金2981.44元，未到期借款本金322735.44元，利息（包括罚息）2856.43元，借款本息共计328573.31元。2011年11月3日，工行北站路支行将周峰、言争艳诉至长沙市开福区人民法院，要求解除合同，偿还本息及实现债权的律师费，并对抵押房屋享有优先受偿权，同时将先锋置业列为被告要求承担连带保证责任。开福区人民法院于2012年7月26日作出（2011）开民二初第3437号判决，判令解除双方签订的《借款担保合同》，周峰、言争艳偿还工行北站路支行借款本金325716.88元并支付截止到2011年9月14日的利息及罚息2856.43元（2011年9月15日至借款实际归还之日的利息、罚息比照原《中国工商银行个人购房借款／担保合同》约定计算），支付案件受理费6721元，公告费400元，律师费16428.67元，判决先锋置业承担连带保证责任。判决书送达后，周峰、言争艳拒不履行法院判决，先锋置业为承担连带保证责任，代为偿还周峰、言争艳应当履行判决的各项债务，即代周峰、言争艳向工行北站路支行清偿借款本金322800元、利息及罚息20500元，并代为支付了诉讼费6910元、律师代理费16428.67元。上述四项合计366388.67元，减去工行北站路支行发放的贷款35万元，先锋置业损失16388.67元。周峰、言争艳至今未向先锋置业偿还上述款项，故酿成纠纷。另查明，周峰、言争艳系夫妻关系。上述事实，有先锋置业的陈述、《长沙市商品房买卖合同》、《首付款收款凭证》、《中国工商银行个人购房借款／担保合同》、《记账联》、《住房贷款还款明细表》、《中国工商银行网上电子回单》、《个人按揭贷款归还证明》、（2011）开民二初第3437号《民事判决书》、《诉讼费缴款书》、公告费发票、律师代理费发票等证据证实，本院予以认定。本院认为，一、先锋置业与周峰、言争艳所签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有侵害国家、集体或者第三人合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该买卖合同合法有效，双方均应根据合同约定履行自己的义务。现先锋置业已按合同约定将商品房交付周峰、言争艳使用，周峰、言争艳未按合同约定按时足额交纳首付款及归还贷款，导致其与工行北站路支行的借款合同关系解除。先锋置业承担连带清偿责任为周峰、言争艳向工行长沙北站路支行归还清了贷款本金、利息、罚息343300元，之后周峰、言争艳一直未向先锋置业偿还该笔款项。周峰、言争艳以其行为表明不再履行合同约定的付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，当事人可以解除合同，故本院对先锋置业要求解除《商品房买卖合同》及由周峰、言争艳返还房屋的请求予以支持；二、周峰与工行北站路支行签订了《中国工商银行个人购房借款／担保合同》时，先锋置业自愿向工行北站路支行为周峰偿付全部借款本金及工行北站路支行实现债权费用、其他应付费用提供担保，并约定放弃针对工行北站路支行选择清偿顺序的抗辩权。在周峰未归还贷款债务时，作为保证人先锋置业承担连带清偿责任向工行北站路支行支付了周峰所欠的贷款本金、利息及罚息343300元，诉讼费6910元，律师代理费16428.67元，共计366638.67元，扣除周峰向工行北站路支行贷款支付的35万元，先锋置业损失16638.67元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，周峰应支付先锋置业承担保证责任造成的损失16638.67元。三、周峰与言争艳系夫妻关系，周峰在婚姻关系存续期间购买房屋所负债务应认定为夫妻共同债务，周峰与言争艳对婚姻关系存续期间的共同债务应当共同偿还；四、周峰、言争艳与先锋置业签订了《商品房买卖合同》，合同约定“由于买受人的原因中途退房的，买受人支付总房款20%的违约金，并承担相关退房费用”。合同签订后，周峰、言争艳支付先锋置业购房首付款11622元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，周峰、言争艳因自身违约行为导致与先锋置业的房屋买卖合同关系解除，须承担违约责任，应向先锋置业支付违约金88324.4元（441622×20%）。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，在周峰、言争艳与工行北站路支行、先锋置业分别签订的《借款／担保合同》、《商品房买卖合同》先后被解除后，先锋置业应当将收受的购房款11622元退还给周峰和言争艳。综上，周峰、言争艳还应向先锋置业支付76702.4元（88324.4-11622）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除长沙先锋置业有限公司与周峰、言争艳签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、周峰、言争艳自本判决生效之日起十日内偿还长沙市先锋置业有限公司代为清偿债务造成的损失共计16638.67元；三、周峰、言争艳自本判决生效之日起十日内支付长沙市先锋置业有限公司76702.4元。四、驳回长沙先锋置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6408元，其他诉讼费（公告送达费）560元，共计6968元，由长沙先锋置业有限公司负担1968元，周峰、言争艳负担5000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 惠审 判 员 左回云代理审判员 喻方芳二〇一三年九月三十日代理书记员 熊 鹏本判决援引的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖和合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”