（2013）清英法民二初字第142号
裁判日期: 2013-09-30
公开日期: 2018-03-13
案件名称
贺金明与李晓栋、英德市百年农林投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺金明,李晓栋,英德市百年农林投资有限公司,叶文广
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十条，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第二百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2013）清英法民二初字第142号原告：贺金明，男，汉族，1974年1月1日出生，湖南省衡东县人，住湖南省衡东县。委托代理人：卢远青，北京市大成（广州）律师事务所律师。（执业证号：14401200710144554）被告：李晓栋，男，汉族，1976年9月11日出生，湖南省祁阳县人，住湖南省祁阳县。被告：英德市百年农林投资有限公司，住所：广东省英德市英城茶园路东八号小区D幢2座。法定代表人：叶文广。被告：叶文广，男，汉族，1978年10月9日出生，广东省英德市人，住广东省英德市。被告英德市百年农林投资有限公司、叶文广共同委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。（执业证号：14418201103400101）原告贺金明诉被告李晓栋、英德市百年农林投资有限公司（下称百年农林公司）、叶文广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月23日受理后，依法适用普通程序于2013年7月2日、2013年7月25日、2013年8月16日公开开庭进行了审理。原告贺金明及其委托代理人卢远青，被告百年农林公司、叶文广共同委托代理人林瑞文均到庭参加诉讼，被告李晓栋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺金明诉称：2012年8月16日，原告与被告签订了《购房协议书》，原告以人民币500万元向叶金水购买位于英德市望埠镇英曲公路九麻塘门口国有土地使用权及上盖房屋合计143套；叶金水、李晓栋自该协议签订之日起至2012年12月16日的期间内以人民币580万元的价格回购前述土地使用权以及143套房屋，并终止本协议；若叶金水、李晓栋未足额返还购房款，原告有权要求每天按应付未付的回购款项的千分之一支付违约金以及追偿上述款项所发生的一切费用，并有权要求被告承担保证责任。之后，被告叶金水、李晓栋主动执行《购房协议书》中的回购条款，并已向原告返还购房款人民币180万元，但剩余购房款至今仍未依约足额返还，保证人亦未依约履行保证义务，特此，原告向法院起诉，请求：1、判决被告叶金水向原告返还购房款合计人民币472万元。2、判决被告叶金水向原告支付违约金，每天按应付未付的购房款的千分之一计算至被告叶金水全额返还购房款之日止，暂计至2013年4月30日合计人民币63.72万元。3、判决被告叶金水向原告支付为实现上述权利已实际支付的差旅费、律师费，暂计至2013年4月30日合计人民币3.8万元，律师费按原告与诉讼代理人签订的委托合同计算。4、判决被告李晓栋、英德市百年农林投资有限公司以及叶文广就上述债务向原告承担连带保证责任。5、本案全部诉讼费用均由被告负担。原告贺金明对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、《购房协议书》；二、《土地使用证》复印件；三、《房地产权证》复印件；四、支票复印件及银行业务回单；五、收条；六、承诺担保书；七、差旅费及律师费依据。被告百年农林公司、叶文广对原告提供的七份证据的质证意见：对证据一的三性有异议：房屋实际上并不是原、被告双方的真实意思表示，双方实际是以房屋买卖的合法形式来掩盖出借高利贷的目的。从购房协议书的内容可以看出，购房协议书用了大篇幅的回购条款来约定被告方须执行回购条款，也就是必须向原告方支付580万元的事实。对房屋买卖合同必备的形式和实质要件都没有约定，所以协议书无论从形式上还是实质上，都不符合房屋买卖协议的要求。原告方要求签订房屋买卖协议书，最终是以合法的形式来掩盖高利贷，该协议书按照法律规定应该是无效的。对证据二的三性均无异议。对证据三有异议，涉案房屋现没有办证。对证据四中的支票的真实性有异议：无法核实，不是被告叶金水收取的款项，300万元的支票是与李晓栋的借款关系相对应的，钱不是叶金水收取的。对证据四中的银行业务回单无异议，但被告认为200万元的款项是原告方出借给叶金水的借款。对证据五，被告只确认叶金水收到原告方的款项是200万元，其余300万元是原告方以支票形式支付给李晓栋。对证据六的三性不予认可，是原告为了以合法的形式掩盖非法的目的，并不是叶文广本人的真实意思表示。对证据七有异议：因购房协议是无效的，所以原告方主张的相关费用对被告方没有约束力。被告叶文广辩称：一、本案《购房协议书》是原告以合法形式掩盖出借高利率非法目的的手段，应为无效合同，原告与被告叶金水、李晓栋之间实为借贷关系；原告与被告叶金水、李晓栋根本没有买卖房屋的真实意思表示，《购房协议书》存在“房屋买卖”明显低价、没有房屋交付等房屋买卖必备基本条款的约定、却约定了任何情形下均须履行的“回购条款”等多处有悖常理之处。二、鉴于合同无效，被告叶金水、李晓栋无需向原告支付回购房款和违约金、差旅费、律师费，且鉴于主合同无效，被告百年公司以及叶文广不承担连带保证责任，原告诉求应予以驳回。被告百年农林公司、叶文广庭审中辩称：一、本案并不是原告方主张的房屋买卖合同纠纷，实为原、被告之间的民间借贷纠纷。其中借款金额是叶金水借款200万元，李晓栋借款300万元。二、叶金水在2013年元月10日已经清偿了200万元借款。被告百年农林公司、叶文广对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一、收据。原告对被告百年农林公司、叶文广提交的证据的质证意见：对其真实性、合法性无异议；对证明事实有异议：原告虽然收取了200万元，但对此款的性质，按照收据的记载是属于回购款而并非借款本金，收据的主要内容是由各被告书写的，各被告从主观上也认可相关金额是购房款而不是借款本金，因此被告以此收据证明本案是属于民间借贷的理由不成立。200万元收据其中的180万元，原告并没有在诉讼中提出主张，已经主动扣减了，所以该收据不应该成为本案的定案依据。经审理查明：2012年8月16日，原、被告双方签订了《购房协议书》，约定由原告以500万元价格购买以叶金水名义取得的位于英德市望埠镇英曲公路九麻塘门口国有土地使用权以及该地块上的143套房屋，付款时间是2012年8月19日前，付款方式是划入被告李晓栋、叶金水指定的账户或以支票方式支付。《购房协议书》第四条回购条款约定：4.1本协议签订之日起至2012年12月16日止的期间为各方的犹豫期，原告可在犹豫期届满后要求被告李晓栋、叶金水以人民币580万的价格回购涉案土地使用权及143套房屋，并终止本协议。被告李晓栋、叶金水可在犹豫期届满前要求以580万元的价格执行回购条款，并终止本协议。若原告或被告李晓栋、叶金水依据前述约定执行回购条款，对方不得拒绝，也不得要求对方继续履行本协议。4.2若任意一方决定执行回购条款，被告李晓栋、叶金水应当自任意一方作出回购意思表示之日起三天内一次性将回购款项汇入原告指定的账户，否则视为被告李晓栋、叶金水根本违约，除按本协议第5.6条执行外，还应当另行向原告一次性支付300万元的违约金。4.3若被告李晓栋、叶金水无法完全履行回购条款，或在前述犹豫期内决定或以任何方式向原告表示不执行回购条款，或在犹豫期届满后仍未主动以书面形式向原告作出是否执行回购条款的意思表示，均按本协议第5.6条执行；若原告同意不执行回购条款除外。4.4在原告支付购房款项后，不论被告李晓栋、叶金水在2012年12月16日前的任何时间执行回购条款，均按人民币580万元计付回购款项。双方还约定以英德市英城富强路南园林局东地块上盖的建筑物（在建）作为抵押物。《购房协议书》第5.5条约定由被告李晓栋、叶金水、百年农林公司对执行回购条款承担连带保证责任。第5.6条约定若被告李晓栋、叶金水违反本协议的相关约定，原告除有权要求被告李晓栋、叶金水支付580万元的回购款，还有权另行要求被告李晓栋、叶金水每天按应付未付的回购款的千分之一支付违约金，此外，原告为追偿上述款项或办理该地块以及房屋过户手续所发生的一切费用，包括差旅费、公证费、律师费等均须由被告李晓栋、叶金水负担，同时原告还有权要求被告李晓栋、叶金水、百年农林公司对所有的债务或违约责任承担担保责任。此外，双方还约定其他的内容。原、被告双方签订《购房协议书》后，原告于2012年8月18日将200万元汇入叶金水账户，后又以支票形式支付剩余的300万元，叶金水于2012年8月18日出具收条确认已经收到原告支付的购房款500万元。原、被告双方约定的回购期届满，被告未依约执行回购条款，经原告的催收，被告叶金水、李晓栋、叶文广于2013年农历的1月10日支付200万元给原告，并写明“英德房屋回购款计人民币一百八十万元正，回购款逾期支付款利息计人民币二十万元正，利息结算到2013年元月10日止……”被告叶文广于2013年4月17日向原告出具《承诺担保书书》，注明叶金水、李晓栋、百年农林公司欠原告房屋回购款400万元，该款于2012年12月19日到期，至今尚未支付，叶文广自愿为该回购款支付资金占用补偿金72万元，并自愿以百年农林公司资产以及个人及家庭等所有财产为上述全部款项提供连带担保。后被告未依约偿还剩余的款项，保证人亦未依约履行保证义务，原告特此起诉，请求：1、判决被告叶金水向原告返还购房款合计人民币472万元。2、判决被告叶金水向原告支付违约金，每天按应付未付的购房款的千分之一计算至被告叶金水全额返还购房款之日止，暂计至2013年4月30日合计人民币63.72万元。3、判决被告叶金水向原告支付为实现上述权利已实际支付的差旅费、律师费，暂计至2013年4月30日合计人民币3.8万元，律师费按原告与诉讼代理人签订的委托合同计算。4、判决被告李晓栋、英德市百年农林投资有限公司以及叶文广就上述债务向原告承担连带保证责任。5、本案全部诉讼费用均由被告负担。2013年7月2日原告撤回对被告叶金水的起诉，庭审中变更诉讼请求为：请求被告李晓栋、英德市百年农林投资有限公司、叶文广对返还原告的购房款472万元，利息63.72万元合计535.72万元及实现权利的其他费用、律师费3.8万元承担连带偿还责任。案经调解，原、被告双方意见相左，不能达成一致的调解意见，无法调解结案。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为：本案的焦点是原、被告双方于2012年8月16日签订《购房协议书》是属于房屋买卖关系还是民间借贷关系。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方签订的协议虽然名称为《购房协议书》，但从内容看，叶金水、李晓栋在2012年12月16日前偿还原告580万元，涉案土地使用权以及143套房屋的所有权仍属于叶金水；反之，原告有两项选择权：一是要求叶金水与李晓栋支付580万元回购款和双方约定的违约金等，同时叶金水、李晓栋、百年农林公司对此承担担保责任；二是涉案土地使用权及143套房屋所有权归原告所有；即涉案土地使用权及143套房屋所有权归属以被告李晓栋、叶金水能否按时归还580万元作为先决条件，实质上是对借款不还的后果的约定，并非真正意义上的房屋买卖。就双方的本意来说，原告仅仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为被告李晓栋、叶金水履行还款义务的担保，而被告李晓栋、叶金水签订此协议，其本意也并非出售房屋。故原告贺金明与被告李晓栋、叶金水之间是民间借贷关系，借款中以土地使用权及房屋作为抵押物，而非买卖房屋。依据《中华人民共和国民法通则》第九十条的规定：合法的借贷关系受法律保护。被告李晓栋、叶金水与原告签订《购房协议书》并且约定李晓栋、叶金水、百年农林公司对《购房协议书》所明确的债务承担连带保证责任，实则李晓栋、叶金水共同向原告借款人民币500万元，被告叶金水、李晓栋、叶文广于2013年农历1月10日归还200万元给原告，原告在收据中确认180万元是回购款，20万元是利息，实际上是被告已经偿还180万元借款本金及20万元的利息，至今仍欠借款本金320万元。根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定：债权人或债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权有权债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权有权其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。故被告李晓栋、叶金水对借款承担连带清偿责任。580万元回购款中，扣除500万元的借款本金，剩余80万元是双方约定在四个月借款期限内的利息，超过银行同类贷款利率的四倍，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》地6条规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超过此限度的，超出部分的利息不予保护。双方在《购房协议书》上既约定了利息，也约定了违约金，原告同时请求被告支付利息及违约金的，本院予以支持，但利息和违约金之和不能超过银行同类贷款利率的四倍。《购房协议书》约定被告百年农林公司对被告李晓栋、叶金水的债务承担连带保证责任，对原告诉请要求被告李晓栋、百年农林公司对涉案债务承担连带保证责任，本院予以支持。《承诺担保书》中被告叶文广承诺为涉案借款承担连带担保责任，对原告诉请被告叶文广对涉案债务承担连带保证责任，本院予以支持；《承诺担保书》中叶文广承诺支付的72万元资金占用补偿金，其性质是逾期还款的利息，应以逾期利息作处理。《购房协议书》约定原告追偿欠款所发生的费用，包括旅差费、律师费等由叶金水、李晓栋共同负担，且原告提供《民事委托代理合同》、发票及存款凭证证实实际发生的旅差费、律师费是3.8万元，对原告诉请被告支付3.8万元差旅费、律师费，本院予以支持。被告李晓栋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为自行放弃抗辩权,不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李晓栋欠原告贺金明借款本金人民币320万元、利息及违约金（从2012年8月16日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至还清欠款之日止，减除已经支付的利息20万元）限于本判决书发生效力之日起十日内付清。二、被告英德市百年农林投资有限公司、叶文广对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告贺金明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49566.4元、财产保全费2320元，合计51886.4元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长 蓝文聪审判员 赖伟忠审判员 陈继承二〇一三年九月三十日书记员 李广瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 来源：百度“”