（2013）衡中法民一终字第201号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-05-26
案件名称
王岳红与衡阳市沐林房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王岳红,衡阳市沐林房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）衡中法民一终字第201号上诉人（原审原告）王岳红。委托代理人汤育明，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）衡阳市沐林房地产开发有限公司，住所地衡阳市华新开发区银杏路4号创业大厦5楼。法定代表人刘三宝，该公司总经理。委托代理人蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。上诉人王岳红因与被上诉人衡阳市沐林房地产开发有限公司（以下简称沐林公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2011）衡蒸民一初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同月26日公开开庭审理了本案。上诉人王岳红的委托代理人汤育明、被上诉人沐林公司的委托代理人吴萍菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年1月1日，王岳红与沐林公司签订《［沐林．美郡］中国电信衡阳分公司定向团购协议书》，约定王岳红购买沐林美郡29栋1008号房，建筑面积为120.83平方米，定向团购价为每平方米2368元，总价为286125元；协议书签订时，王岳红需支付沐林公司商品房团购诚意金60000元，作为双方日后签订正式商品房买卖合同的必要条件；在该栋楼正式开盘前，沐林公司向王岳红发出签��商品房买卖合同的通知之日起（含电话通知、短信通知、或在衡阳市报纸媒体上刊文通知）10日内，王岳红应按时到沐林公司营销中心处签署商品房买卖合同，否则视为王岳红放弃购买该商品房，沐林公司可以自主将该商品房另行处理，且无需再另行通知；沐林公司在通知王岳红签订商品房买卖合同时，如双方未能签订合同，由沐林公司向王岳红返还其所交纳的诚意金，并另支付10%的资金占用费。王岳红在当日向沐林公司交付60000元，沐林公司向王岳红出具收据一份，注明收到王岳红购房定金60000元。2011年7月12日，沐林公司在取得该栋楼盘的商品房预售许可证后，于7月15日在衡阳晚报上刊登通知，要求团购客户按约定到沐林公司办理交款签约手续。因双方当事人对王岳红是否在沐林公司通知的时间内前去签订商品房买卖合同和商品房买卖合同最终未能签订的原因存��争议，引发纠纷。王岳红遂提起诉讼，请求判决沐林公司双倍返还定金120000元，赔偿损失185256.55元。原判认为，王岳红与沐林公司签订的《［沐林·美郡］中国电信衡阳分公司定向团购协议书》是商品房买卖合同当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质，沐林公司负有通知王岳红签约，并在王岳红在约定期限内到其处要求签约时承担与王岳红签订商品房买卖合同的义务，王岳红负有在协议约定期限内到沐林公司营销中心与沐林公司签订商品房买卖合同的义务。因王岳红提供的证据不足以证明其在接到通知后曾到沐林公司营销中心处要求与沐林公司签订商品房买卖合同，以及��林公司以其未在7月15日衡阳晚报刊登通知前即已交清全部购房款为由拒不与其签订商品房买卖合同的事实，根据“谁主张，谁举证”的举证原则，王岳红应承担举证不能的法律后果，故对王岳红称沐林公司存在有拒不与其签订商品房买卖合同的违约行为，并要求沐林公司赔偿损失185256.55元的诉讼请求，不予支持。在双方签订的团购协议中，双方对诚意金的性质有明确约定，已排除了定金罚则的适用，王岳红请求沐林公司双倍返还购房定金120000元，亦不予支持，但沐林公司应根据团购协议返还王岳红110%诚意金，即66000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告沐林公司于判决生效后10日内退还原告王岳红购房110%诚意金66000元：二、驳回原告王岳红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5590元，由原告王岳红负担2795元，被告沐林公司负担2795元。宣判后，原审原告王岳红不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，沐林公司未取得相关手续就开始销售涉案房屋，并与王岳红签订团购协议，收取高额定金的行为已违反了法律规定，构成违约；本案并非担保纠纷，原审适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》属适用法律错误。请求撤销原判，改判沐林公司双倍返还定金120000元，赔偿损失185256.55元。被上诉人沐林公司答辩称，王岳红的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。在本院指定的举证期限内，王岳红提供了一张视频录音光盘，拟证明沐林公司拒收房款违反了团购协议。经庭审质证，沐林公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为对该证据没有录制时间，无法确定相关人员的身份，应当是王岳红起诉后录制的。本院经审查认为，该证据只能证明团购户向案外人反映其诉求，但无录制时间，不能证明沐林公司在规定的时间内拒签合同、拒收房款，本院不予采纳。经审理查明，《电信员工团购沐林·美郡29栋期房流程图》记载的流程为：团购户支付款项60000元后，持收款收据与沐林公司签订《商品房定购协议书��。原判查明的其他事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的团购协议为商品房预约合同，并非商品房买卖合同，沐林公司是否取得商品房预售许可证并不影响其法律效力，该合同合法有效，故沐林公司收取诚意金没有违反法律规定。王岳红提出沐林公司违法收取诚意金的理由不能成立，本院不予采纳。王岳红主张商品房买卖合同未能签订系沐林公司的违约行为所致，但其提供的证据不足以证明其已经在双方约定的时间内前往沐林公司，但沐林公司拒绝签约。因此，王岳红提出沐林公司违约并应当赔偿损失的证据不足，本院不予支持。关于王岳红向沐林公司交纳的60000元的性质，双方在团购协议中已明确约定该款为诚意金，排除了定金罚则的适用。虽然沐林公司向王岳红出具的收款收据将上述款项记载为定金，但双方对签约和付款的时间先后存在争议，而现有证据尚不能证实双方在签订团购协议之后对诚意金的性质进行了变更。因此，王岳红提出其交纳的60000元系定金并应双倍返还的主张不能成立，本院不予支持。因定金是法定担保形式，原审法院在审查上述诚意金是否为定金时适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的规定并无不当，王岳红提出原判适用法律错误的理由不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5590元，由上诉人王岳红负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽娅审 判 员 周隽斓代理审判员 邓 琳二〇一三年九月二日书 记 员 匡光美校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自