（2013）南民初字第1024号

裁判日期: 2013-09-02

公开日期: 2014-01-24

案件名称

顾浩波与周红伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市南长区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

顾浩波,周红伟

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省无锡市南长区人民法院民事判决书（2013）南民初字第1024号原告顾浩波（南长区玖壹休闲茶室业主），男，1974年11月7日生，汉族。委托代理人周莉萍（受顾浩波的特别授权委托），江苏上隆律师事务所律师。被告周红伟，男，1980年3月22日生，汉族。委托代理人杨敏、陈华（均受周红伟的特别授权委托），均系无锡市永迎法律服务所法律工作者。原告顾浩波与被告周红伟承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾浩波及其委托代理人周莉萍，被告周红伟的委托代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾浩波诉称：2011年7月19日，顾浩波与周红伟签订合作协议，约定顾浩波将其投资开办的南长区玖壹休闲茶室（无锡市南下塘213号2号楼，原门牌号为无锡市南下塘213号10号楼）承包给周红伟，周红伟按先付后用原则每年支付承包金人民币28万元。后周红伟在该处设立无锡市陆号码头文化娱乐有限公司（以下简称陆号码头公司）。合同履行中，周红伟拖欠承包金37333元，未按期支付应于2013年2月28日前支付的承包金14万元，且将无锡市南下塘213号2号楼内顾浩波所有的资产转卖、拆除、转移，损害顾浩波合法权益，已构成违约。要求判令：1、解除双方签订的承包合同（合作协议）；2、周红伟支付拖欠的承包金37333元，并支付自2013年3月1日起至判决合同解除之日止的承包金；3、承担违约金10万元；4、承担本案诉讼费。被告周红伟辩��：双方之间实为租赁关系。顾浩波违反原房东与其不得转租的约定，隐瞒其与原房东租赁期限到2014年的事实，而与周红伟签订合作协议约定至2016年，顾浩波存在欺诈行为。由于转租未得到原房东允许，故周红伟支付租金一直没有发票，导致不能入账并造成损失。付款原则确为先付后用，但周红伟未拖欠37333元，该款是经双方协商减免的部分。周红伟未按期支付应于2013年2月28日前支付的14万元属实，原因是顾浩波未开具发票。周红伟不同意解除合作协议，要求继续履行，周红伟会继续支付租金，但顾浩波应开具发票。要求驳回顾浩波的诉讼请求。原告顾浩波为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、合作协议1份，证明顾浩波与周红伟签订合作协议，约定顾浩波将其投资开办的南长区玖壹休闲茶室承包给周红伟，周红伟每年支付承包金28万元等事实。2、房屋租赁��同1份、合作补充协议1份、资产划分协议1份、平面图2份、收条1份，证明顾浩波与吴永健合作投资并合租无锡市南下塘213号2号楼，双方按约定区域各自进行装修并各自经营以及周红伟对上述情况明知等事实。3、建筑装饰工程施工合同1份、照片13张、设备交接单2份，证明顾浩波依约交付周红伟营业场所及相关资产的事实。4、营业执照1份，证明顾浩波在无锡市南下塘213号2号楼合法经营南长区玖壹休闲茶室的事实。5、工商登记资料1份，证明周红伟承包营业场所及资产后，在无锡市南下塘213号2号楼设立陆号码头公司的事实。6、股权转让协议书1份、律师函1份，证明周红伟对承包资产进行私下转卖已损害顾浩波合法权益的事实。被告周红伟对证据1的真实性无异议；对证据2中的房屋租赁合同、合作补充协议、资产划分协议、平面图无异议，对收条的真实性表示无��确认；对证据3中建筑装饰工程施工合同、照片的真实性表示无法确认，认为建筑装饰工程施工合同、照片无法体现资产现状，对设备交接单的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但认为该证据不能证明顾浩波与周红伟之间有合作经营关系，双方之间是租赁关系；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，但认为周红伟转让陆号码头公司的股权并未涉及到私自转移顾浩波财产。审理中，被告周红伟提供了收条3份，证明周红伟实际支付租金的情况以及周红伟并未拖欠37333元，该37333元是经双方协商减免部分的事实。原告顾浩波对上述3份收条的真实性无异议，但认为：周红伟以其名义开办公司，当时消防没有通过，找顾浩波协商，顾浩波考虑到实际情况是暂时少收了部分承包金，但并非同意减免；周红伟未按期支付应于2013年2月28日前支付的承包金14万元��现明确要求周红伟支付拖欠的承包金37333元及应于2013年2月28日前支付的承包金14万元。经审理查明：2011年7月19日，顾浩波与周红伟签订合作协议1份，约定：双方合作区域为1955文化创意园2号房，合作区域“91音乐休闲茶室”，面积400平方米，合作期限5年；自签订合同起周红伟支付订金5万元，押金2万元，合作期限自2011年9月1日至2016年8月底，周红伟支付合作金每年28万元给顾浩波；支付方式为改装前支付半年款14万元（订金抵首付款），2012年2月28日前支付14万元，2012年8月28日前支付14万元，2013年2月28日前支付14万元，2013年8月28日前支付14万元，2014年2月28日前支付14万元，2014年8月起支付金额以园区所定价格同步上浮；合作期间，物业管理费用由顾浩波承担，周红伟承担水电费和税收等一切经营费用，周红伟独立办理经营相关的证照；如单方终止协议，必须提前一个月书面通知合作方，并支付违约金，第一年50万元，第二年30万元，第三年20万元，第四第五年均为20万元（园区不可抗力除外，园区赔偿金四六分成，顾浩波六周红伟四）；周红伟在房屋内的装修及安装设备、物品，在合同期满搬出时可一次性折价转让给顾浩波，双方如无法达成协议，周红伟应自合同期满之日起10日内自行拆除或保证顾浩波经营音乐茶室的正常使用，超过10日，顾浩波有权自行处理，拆除费用由周红伟承担；合作期满或合同解除，如周红伟逾期不搬，周红伟应赔偿顾浩波因此所受的经济损失，并承担违约金30万元；周红伟逾期支付合作金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向顾浩波支付违约金，周红伟如拖欠20天以上，顾浩波可单方终止合同，有权收回经营权并追究周红伟的违约责任。协议订立当日，周红伟签署设备交接单，确认收到音箱、功放等设备。同月21日，周红伟在无锡市南下塘213号2号房平面图上签字，对合作区域、建筑面积及公摊面积予以确认。同月26日，周红伟签署设备交接单，确认收到酒吧及KTV音响设备及酒吧灯光设备，价款合计59190元。2011年7月28日，顾浩波向周红伟出具收条1份，载明：今收到周红伟11万元，签约收款5万元，合计16万元，其中2万元是押金。2012年5月30日，顾浩波向周红伟出具收条1份，载明：今收32667元，2012年4月13日收到5万元，2012年5月18日收到2万元，以上合计收到102667元，合约第二次支付款项。2012年8月24日，顾浩波向周红伟出具收条1份，载明：今收周红伟交来14万元。另查明：2009年8月29日，吴永健向顾浩波出具收条，载明：今收到顾浩波交来南下塘1955创意园投资款5万元。2009年9月1日，无锡南下塘创意投资有限公司（以下简称南下塘公司）与吴永健签订房屋租赁合同1份��约定：南下塘公司将位于N1955南下塘文化创意园10号房出租给吴永健，建筑面积853平方米，实际核算面积938.3平方米；吴永健租赁该房屋从事的生产经营项目和范围为影视拍摄、动画制作及销售、简餐、酒吧、广告、文化礼仪、演艺会展、工艺美术品销售；租赁日期自2009年9月1日至2014年8月31日，如需继续租赁，于租赁期届满前3个月提出续租并重新签订合同；吴永健在租赁期内，不得转租……。2009年12月18日，顾浩波将无锡市南下塘1955创意园10号楼发包给第三方施工装修。2010年6月，顾浩波领取个体工商户营业执照，字号名称为南长区玖壹休闲茶室，经营者为顾浩波，经营场所为无锡市南下塘213号10号楼。2011年8月31日，吴永健与顾浩波签订资产划分协议，约定：经双方友好协商，对无锡市南下塘213号文化创意园2号楼双方合作投资的项目进行资产划分，该楼东侧B区约470平方米的婚纱摄影所有资产及收益划归吴永健所有，该楼锡柴A区约370平方米的演艺酒吧和该楼东南侧C区约100平方米办公区域所有资产及收益归顾浩波所有（下附划分图）。2011年9月1日，吴永健与顾浩波又签订合作补充协议，约定：无锡市南下塘213号2号楼自2009年9月1日至2011年8月30日由吴永健与顾浩波共同投资经营，投资比例各占50%，经双方友好协商，自2011年9月1日其合作终止；自2011年9月1日起，2号楼划分为A、B、C三块，具体图纸分配见附件（2号楼区域划分图），顾浩波承担A、C块的房屋租赁费用和物业管理费。诉讼中，南下塘公司出具说明1份，明确N1955南下塘文化创意园为规范园区管理，2011年对各载体进行重新编号，原10号楼改为2号楼。又查明：2011年9月21日，陆号码头公司经核准开业，股东为周红伟，法定代表人亦为周红伟，住所为无锡市南长区南下塘213号2号楼。在工商设立登记资料中，有一份房屋租赁契约，载明：出租方为南下塘公司，承租方为陆号码头公司；南下塘公司将无锡市南长区南下塘213号2号楼出租给陆号码头公司使用，面积290平方米，用途为商业，年租金为105850元；租赁期限自2011年8月1日至2012年7月31日，租金按年结算……。2012年12月29日，周红伟与江苏大阿福酒业有限公司订立股权转让协议书1份，约定，周红伟将陆号码头公司90%的股权转让给江苏大阿福酒业有限公司，转让价为54万元。上述事实，由合作协议、房屋租赁合同、合作补充协议、资产划分协议、平面图、收条、建筑装饰工程施工合同、设备交接单、营业执照、工商登记资料、股权转让协议书等书证及当事人陈述附卷佐证。本院认为：根据现有证据并结合本案所涉合作协议的订立及履行情况，系顾浩波将其在无锡市南下塘213号2号楼经营区域（南长区玖壹休闲茶室）内的相应资产、经营权和管理权以合作方式发包给周红伟，由周红伟按其经营方式及范围独立办理相关证照进行承包经营并向顾浩波支付承包金，故双方之间的关系应认定为承包合同关系。周红伟认为双方之间属租赁关系的意见，与事实不符，本院不予采纳。根据合作协议中“……2014年8月起支付金额以园区所定价格同步上浮”的内容，可证实周红伟在订立协议时对于原租赁期限与合作期限存在差异的情况是明知的，周红伟认为顾浩波存在欺诈行为，无事实依据。由此，顾浩波与周红伟签订的合作协议，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，周红伟按约支付了第一期承包金14万元及押金2万元，亦按约支付了2012年8月28日前应当支付的14万元（第三期）。关于2012年2月28日前应当支付的14万元（第二期），审理中，周红伟提供了顾浩波于2012年5月30日出具的收条，该收条载明合计收到102667元，周红伟认为差额37333元是经双方协商减免部分，顾浩波对此不予认可，认为当时考虑到实际情况只是暂时少收了部分承包金，但并非同意减免。本院经审查认为，上述收条仅能证明顾浩波确认收到102667元的事实，不能证明顾浩波同意减免差额37333元，在无其他证据佐证的情况下，周红伟应承担举证不能的不利后果，本院对周红伟的上述意见，不予采纳。周红伟未按期支付应于2013年2月28日前支付的14万元（第四期），经审查，合作协议并未约定周红伟支付承包金的前提条件是顾浩波未开具发票，周红伟以对方未开具发票为由不付承包金，无约定依据。故根据合同履行情况，周红伟未按期足额支付承包金，且已拖欠20天以上，已构成违约，顾浩波有权按合作协议约定单方解除合同，亦有权要求周红伟支付拖欠的承包金177333元并按约主张违约金，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错及损失情况，酌定违约金金额为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除顾浩波与周红伟于2011年7月19日签订的合作协议。二、周红伟于本判决生效后五日内支付顾浩波承包金177333元。三、周红伟于本判决生效后五日内支付顾浩波违约金5万元。四、驳回顾浩波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，减半收��后为1650元（已由顾浩波预交），由顾浩波负担297元，由周红伟负担1353元。周红伟于本判决生效后五日内将负担的诉讼费直接给付顾浩波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）审判员　杨　斌二〇一三年九月二日书记员　谈笑庆本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致��可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”