（2013）广法民终字第420号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-01-23
案件名称
何玲与罗全房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何玲,罗全
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）广法民终字第420号上诉人（原审原告）何玲，女，32岁，汉族，住四川省武胜县。委托代理人文世海，武胜县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）罗全，男，49岁，汉族，住四川省双流县。委托代理人庹艺缤，女，50岁，汉族，住四川省武胜县，系被上诉人之妻。上诉人何玲为与被上诉人罗全房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2013）武胜民初字第997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人何玲的委托代理人文世海、被上诉人罗全的委托代理人庹艺缤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理查明：2009年2月12日，罗全作为卖房方（甲方），何玲作为购房方（乙方）签订《购房合同书》。合同约定：一、甲方将其拥有的位于四川省武胜县振兴路交警大队修建的住房，建筑面积198平方米，以人民币243888元整出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房；二、甲方承诺：1、向申请购房的乙方提供符合要求的房屋所有权证、国有土地使用证。其办理的手续费由甲方承担，保证对出售的房屋拥有独立产权。……4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续；三、乙方承诺：1、向卖房的甲方按协议规定支付购房费用计￥243888元整。并按分期付款的方式支付，即先期支付￥143888元整。待甲方将房屋所有权证和国有土地使用证交予乙方的同时，由乙方将余款￥100000元支付给甲方。2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时将购房款支付给甲方。3、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用；……五、违约责任：1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿违约金10%，即￥24388元。2、如果乙方违约，获得房屋所有权证和国有土地使用证后没有向甲方交齐购房款，应向甲方赔偿违约金10%，即￥24388元；……。合同签订后，罗全于当日向何玲出具收条，收到购房款人民币143888元。2010年2月24日，罗全之妻庹艺缤出具收条收到何玲交的购房款人民币70000元。另查明，罗全于2012年12月28日领取了争议房屋的房产证、土地使用权证。2013年2月21日，何玲起诉至法院请求判决：1、罗全按照购房合同书为其办理房屋产权证、土地使用权证过户手续并承担所有过户费用；2、罗全向其支付违约金24388元。原审法院认为：何玲与罗全签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有损害国家利益和社会公共利益，合同有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。何玲主张的罗全为何玲办理房屋产权证、土地使用权证过户手续，对此双方无异议，予以认可。何玲要求罗全承担两证过户产生的所有费用的主张，何玲认为合同第二条第1款约定明确，罗全应向何玲提供符合要求的房屋所有权证、国有土地使用证。办理的手续费由罗全承担。罗全认为合同第三条第3款约定明确，何玲应按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。这里要求的办理各种手续就是指包括办理房屋所有权证、国有土地使用证的过户等手续。“两证过户产生的所有费用由谁承担”，合同中未明确约定，双方也未达成补充协议，所以过户产生的费用应按税务、国土、房管等部门关于房屋买卖交纳税费的规定，由买卖双方各自缴纳自己应负担的部分。在合同履行过程中，何玲按合同要求履行了分期付款义务，罗全对房屋拥有独立产权，按合同要求取得了房屋所有权证、国有土地使用证。双方并未违反合同的约定，何玲主张的罗全向何玲支付违约金24388元，依法不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，判决：1、罗全协助何玲办理房屋所有权证、国有土地使用证的过户手续，过户产生的税费由何玲、罗全各自承担自己应承担的部分；2、驳回何玲的其他诉讼请求。宣判后，上诉人何玲不服该判决，上诉称：一审法院认定事实不清。对何玲与罗全与2009年2月12日签订的合同中第二条甲方承诺的第1、5项，按照合同法第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的理解，该约定中的“房屋所有权证、国有土地使用权证”真实意思应当为所有权过户至上诉人的户名后交付给上诉人的两证。如果在买卖房屋之后，被上诉人提供给上诉人的两证登记的户名是被上诉人，合同目的就不能实现，也不符合交易习惯和诚实信用原则。因此，该条款应认定双方明确由被上诉人将房屋产权过户给上诉人并由被上诉人承担过户费用。关于合同中第三条乙方承诺的第3项中的“办理各种手续、承担各种费用”是指第三条第1、2款的费用，而其中并没有涉及两证过户费用的文字说明。一审法院认定双方对过户费用的承担约定不明确，属于认定事实错误。被上诉人也应当承担不履行合同约定的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判被上诉人协助上诉人办理房屋产权证、土地使用权证过户手续并承担所有过户费用；判决被上诉人支付违约金24388元。被上诉人罗全在二审过程中答辩称：1、何玲不符合法律援助的条件，且其代理人文世海作为法律援助中心的一名公务员，有偿为何玲提供法律服务，违反了有关规定，因此文世海应当回避此案；2、原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。该房屋现状买卖，房屋所有权证和国有土地使用权证属于被上诉人罗全，合同没有约定必须过户为上诉人何玲，因此罗全不应当承担过户税费，所有办理手续已由被上诉人罗全支付完备，根据合同第三条第2、3款的约定，应当由上诉人何玲承担各种费用。合同签订后，罗全于2012年12月才领取了该房屋的“两证”，之后多次电话通知何玲领取，而何玲由于长期在外未来领取，且合同也并没有约定罗全在何时将“两证”交付给何玲。因此被上诉人罗全已履行了义务，不应承担责任；3、上诉人何玲构成了违约，应当支付违约金24388元。在罗全未将两证交给何玲，且何玲未付清余款的情况下，何玲不顾罗全反对骗取钥匙擅自装修，强行居住达3年，违反了约定。罗全应具有该房屋的物权，因此收益权应当归属罗全。本院认为：上诉人何玲与被上诉人罗全于2009年2月12日签订的《购房合同书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应当有效。双方应当按照《购房合同书》的约定履行自己的义务。就双方争议的“两证”过户的费用应由谁承担的问题。《购房合同书》第二条第1款约定罗全向何玲提供符合要求的房屋所有权证、国有土地使用证，其办理的手续费由罗全承担，保证对出售的房屋拥有独立产权。这里约定的“符合要求的房屋所有权证、国有土地使用证”并未明确是要将“两证”直接登记在何玲名下，且在2009年2月12日签订合同时，诉争房屋并没有取得“两证”，因此也不存在将产权过户给何玲的问题。同时《购房合同书》第三条第3款约定何玲应当及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。这里的“各项费用”亦没有明确是否包含“两证”过户的费用。在双方对“两证”过户费用约定不明，同时也未达成补充协议的情况下，理应按照相关部门办理“两证”过户费用的规定各自承担相应费用。因此对于上诉人何玲要求被上诉人罗全承担办理“两证”过户的全部费用的诉讼请求不予支持。被上诉人罗全按照合同约定向何玲出卖的是拥有独立产权的房屋并取得了房屋所有权证、国有土地使用证，因此并无违反合同约定的行为，上诉人何玲要求被上诉人罗全承担违约金24388元没有事实和法律依据，对上诉人何玲的该项请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元由上诉人何玲承担。本判决为终审判决。审 判 长 周 辉审 判 员 张学明代理审判员 成 琪二〇一三年九月二日书 记 员 滕骥源 微信公众号“”