（2013）深中法房终字第1187号

裁判日期: 2013-09-02

公开日期: 2015-11-16

案件名称

宋焘与陶开梅房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1187号上诉人（原审原告）宋焘。被上诉人（原审被告）陶开梅。上诉人宋焘因与被上诉人陶开梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年12月31日，宋焘、陶开梅签订《商铺租赁合同》，约定由陶开梅承租宋焘所有的位于深圳市某区某山居某号楼商业公寓商业某商铺，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日，陶开梅拖欠租金累计达15天的，赔偿违约金为承租期总租金的20%，宋焘可以中止合同，收回房屋，并不退还陶开梅押金；其中第三期租金为24437元，应于2012年12月1日前支付。2012年12月18日，宋焘和案外人王x签订《房地产租赁合同》，将涉案商铺租给王x。2013年1月16日，承租人开始对涉案房屋进行装修。陶开梅称其于2012年12月31日已将房屋交还给宋焘。宋焘称其于2013年1月20日向陶开梅发出解除合同通知书。经原审法院向深圳市国创房地产经纪有限公司工作人员调查，宋焘于2012年12月9日委托该公司出租涉案房屋。宋焘向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除宋焘、陶开梅签订的租赁合同；2、陶开梅向宋焘支付违约金44240元；3、陶开梅承担本案诉讼费用。原审法院认为，本案的争议焦点是宋焘、陶开梅解除《商铺租赁合同》的原因和时间。经原审法院调查，宋焘于2012年12月9日委托深圳市国创房地产经纪有限公司另行出租涉案房屋，与陶开梅陈述的双方系在该日协商一致解除合同相吻合。在2012年12月9日，陶开梅逾期支付租金并未超过15日，宋焘解除合同的条件尚不具备，宋焘、陶开梅如未经协商一致解除合同，宋焘即将涉案房屋另行出租，其本身属于违约行为，亦与常理不符。宋焘于2012年12月18日与案外人王x签订《房地产租赁合同》，将涉案商铺租给王x后进行了装修，此后才向陶开梅发出解除合同通知书，印证了上述事实。综上，原审法院采纳陶开梅的主张，认定宋焘、陶开梅于2012年12月9日经协商一致解除合同。对宋焘的全部诉讼请求，原审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条之规定，判决：驳回宋焘的全部诉讼请求。案件受理费464元（宋焘已预缴），由宋焘负担。上诉人宋焘不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、依法改判：（1）解除宋焘与陶开梅双方的租赁合同；（2）判令陶开梅向宋焘支付违约金人民币44240元；（3）本案诉讼费用由陶开梅承担。上诉事实与理由：陶开梅于2011年5月24日与宋焘签订一份商铺租赁合同，按照双方约定陶开梅应于2012年12月1日前向宋焘支付租金人民币24437元，但陶开梅逾期未能支付商铺租金，经宋焘多次催收陶开梅仍拒绝支付。根据双方签订的商铺租赁合同，约定逾期拖欠租金15日应赔偿承租期总租金20％的违约金并解除租赁合同。原审判决以宋焘在催促收取房租无果后的正常准备再出租房的试探性放盘行为，认定为协商一致解除合同的行为属认定事实错误。被上诉人陶开梅口头答辩称：一、原审判决查明事实清楚，适用法律正确。二、宋焘的上诉理由不成立，理由如下：1、宋焘并没有就支付商铺租金问题进行过多次催收，而是在2012年12月9日之前催收了12月的水电费及管理费；2、合同双方已经于2012年12月9日协商解除；3、根据双方合同的约定第七条第二项，只有乙方（承租方）单方面违约解除合同时，乙方（承租方）才承担承租期（是承租期而不是合同期间）的租金20%的违约金，但本案中乙方（陶开梅）没有单方面违约解除合同，合同的解除是双方协商解决的。本院经审理查明，双方签订《商铺租赁合同》中约定，宋焘同意陶开梅第二年至第五年租金分8期付款，每期支付6个月租金，付款日期及金额约定为：第一期：租金为22215元，付款时间为2011年12月1日前；第二期：租金为22215元，付款时间为2012年5月1日前；第三期：租金为24437元，付款时间为2012年12月1日前；第四期……。另查明，宋焘与案外人王x于2012年12月18日就涉案房产签订的《房地产租赁合同》中约定，租期自2013年3月1日至2019年3月1日，交楼日期为2013年1月1日前。宋焘二审庭审中确认王x于2013年1月1日开始对涉案房产进行装修。原审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，宋焘、陶开梅签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同的义务。根据合同约定，陶开梅自承租第二年起即2012年起每半年支付一次租金，陶开梅拖欠租金累计达15天的，宋焘可以中止合同，收回房屋。该条实际是对出租方解除权条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，当事人在合同中约定的解除权条件成就，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除。也即是说，在达到合同约定的行使解除权条件时，宋焘可以以通知的形式解除合同。本案中，宋焘于2012年12月9日将涉案房产委托深圳市某房地产经纪有限公司出租，并于2012年12月18日与案外人签订了新的租赁合同。在此之前，宋焘未以任何形式通知解除合同。同时，若按宋焘所称双方并未协商一致解除合同，则双方签订的涉案租赁合同仍然存续且有效，对双方均有约束力。在此情况下，宋焘将涉案房产放租，并在租赁合同期内即将涉案房产另租他人，自身属于根本违约行为，不符合常理，宋焘所称与其上述行为并不相符。相反，陶开梅主张的双方协商之日与宋焘委托房产经纪公司放租的时间一致。此外，宋焘与案外人王x签订的《房地产租赁合同》中约定的交楼时间为2013年1月1日前，表明宋焘至少于2012年12月18日即已确定其于2013年1月1日可以交付涉案房产，即其可以确定其与陶开梅签订的涉案租赁合同在交楼之前可以解除或终止。事实上，案外人王x也于约定的时间2013年1月1日开始对涉案房产进行装修。上述事实也与陶开梅主张的双方2012年12月9日协商于2012年12月31日解除相印证。综合以上情况，宋焘所称其与陶开梅并未于2012年12月9日协商一致解除合同与事实不符，原审判决认定双方于2012年12月9日协商一致解除涉案《商铺租赁合同》并无不当，本院予以确认。双方合同在协商一致解除后，宋焘再行起诉要求解除合同及请求对方支付违约金的主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，宋焘的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费928元，由宋焘负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　路　德　虎代理审判员　许　莹　姣二〇一三年九月二日书　记　员　杨泽芳（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”