（2013）铜耀新民初字第00083号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-09-12
案件名称
郭建新与申喜利房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
铜川市耀州区人民法院
所属地区
铜川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭建新,申喜利,唐勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条
全文
铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书（2013）铜耀新民初字第00083号原告郭建新，男，汉族。委托代理人郝正良，男，汉族。被告申喜利，男，汉族。第三人唐勇，男，汉族。原告郭建新与被告申喜利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，作出（2012）铜耀新民初字00108号民事判决，宣判后，被告申喜利不服提起上诉。陕西省铜川市中级人民法院以（2012）铜中民二终字第00037号民事裁定书认为原判决违反法定程序，撤销原判，发回重审。本院重审立案后，原告郭建新申请追加唐勇为本案第三人，经合议庭评议，追加唐勇为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭建新及其委托代理人郝正良、被告申喜利、第三人唐勇等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭建新诉称，2010年3月10日原告将其所有的位于铜川市新区金鼎路B13号的框架结构的约216㎡门面房及二楼两间房屋租赁给被告使用。合同约定：租期五年（2010年3月13日至2015年3月12日），年租金33000元整，租金交付方式是一年一交，且在使用前交清，否则，原告有权终止合同。另约定租金随市场行情变化另行调整。合同签订后原告依约履行合同义务，但被告在租赁期间不仅不支付租金，而且在未征得原告同意的情况下，将租赁房屋转租他人。原告见状曾多次与被告协商解决，但被告久拖不决。原告为维护合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定提起诉讼，请求依法判令一、终止原、被告的房屋租赁合同；二、被告立即搬出租赁的原告房屋，并恢复房屋原状；三、本案诉讼费由被告承担。原告郭建新提交了以下证据：一、房屋租赁合同，被告、第三人均无异议，予以认定。二、通知，证明2011年6月5日书面通知被告终止合同。被告不予认可。原告无证据证明被告收到，该证据不予认定。被告申喜利辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订了五年的合同，现合同未到期。被告将房屋转租是征得原告同意的。被告申喜利提交了以下证据：一、证人支小娟证言，证明转租房屋原告同意。原告不予认可。证人系第三人妻子，未出庭作证，且与本案有利害关系，该证言不予认定。二、（2012）铜耀新民立字第00017号民事裁定书、收条，证明2011年房租已交。原告、第三人均无异议，予以认定。三、证人张宏良、侯忠全证言，证明被告未按时缴房租征得原告同意。原告不予认可，第三人称不知道。证人未出庭作证，证言不予认定。四、房屋租赁合同，证明被告与第三人之间租赁关系。原告称没见过，第三人无异议，该证据予以认定。第三人唐勇陈述意见与被告申喜利一致。第三人唐勇未提交证据。经审理查明，原、被告2010年3月10日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于铜川市新区金鼎路B13号的门面房及二楼两间房屋租赁给被告使用，租赁期限自2010年3月13日至2015年3月12日，租金33000元一年一交，到期前一个月向出租方提出，租金随市场变化另作调整，租金在使用前交清，否则出租方有权终止合同。合同签订后原告依约将房屋交给被告使用。2010年8月28日被告与第三人签订房屋租赁合同，约定被告将自己承租的原告的房屋门面房一间及二楼两间租赁给第三人使用，租赁期限自2010年8月28日至2015年3月12日，租金21000元一年一交，到期前一个月向出租方提出，租金随市场变化另作调整，租金在使用前交清，否则出租方有权终止合同。因被告未按期交纳房租，原告向本院提起诉讼，经本院主持调解被告于2012年1月17日向原告付清2011年3月13日至2012年3月12日租金，同日原告申请撤诉，本院以（2012）铜耀新民立字第00017号民事裁定书裁定准许原告撤回起诉。被告及第三人再未交纳租金。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、民事裁定书、收条、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告自愿协商签订的房屋租赁合同合法有效。2010年8月28日被告将租赁房屋转租第三人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持的规定，被告与第三人签订的房屋租赁合同有效。承租人应当按照约定的期限支付租金。第三人未按合同约定向被告支付租金，被告亦未按合同约定向原告支付租金，被告及第三人的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告请求解除合同予以支持。原、被告签订的房屋租赁合同解除，第三人作为次承租人未请求代承租人支付欠付的租金，且其本身也存在违约行为，故被告与第三人签订的房屋租赁合同予以解除。被告与第三人使用房屋的期间应当按照合同的约定向原告支付租金，被告应支付原告租金2012年3月13日至2013年8月按一年五个月计算33000元＋（33000元÷12个月×5个月）=46750元；第三人应支付被告租金21000元＋（21000÷12×5）=29750元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、解除原告郭建新与被告申喜利签订的房屋租赁合同；解除被告申喜利与第三人唐勇签订的房屋租赁合同。二、第三人唐勇于判决生效后十五日内搬离租赁的房屋，支付被告申喜利租金29750元；被告申喜利于判决生效后十五日内返还原告郭建新出租的房屋，并支付原告郭建新租金46750元。本案受理费968元由被告申喜利、第三人唐勇各半承担484元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审 判 长 张 梅代审 判员 杨 敏人民陪审员 程晓全二〇一三年九月二日书 记 员 赵 敏 微信公众号“”