（2013）华法民初字第2373号
裁判日期: 2013-09-02
公开日期: 2014-03-26
案件名称
河南华锋房地产开发有限公司与赵秋柱用益物权确认纠纷案民事判决书
法院
濮阳市华龙区人民法院
所属地区
濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南华锋房地产开发有限公司,赵秋柱
案由
用益物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条
全文
濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2013)华法民初字第2373号原告河南华锋房地产开发有限公司。法定代表人樊华锋，该公司总经理。委托代理人张豪，该单位法律顾问。被告赵秋柱，男，汉族。原告河南华锋房地产开发有限公司与被告赵秋柱用益物权确认纠纷一案，本院于2013年6月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张豪，被告赵秋柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1998年7月31日，原建行濮阳分行黄河路支行与被告赵秋柱签订一份联建协议，双方约定由建行出资在濮阳市区金堤路与马拐村老街交接处西南角的空地上联建营业、住宿两用楼房，并约定了产权分配。后双方又针对该协议签订了一份补充协议，双方约定，拟建楼房由原定的四层变更为五层，同时重新划分了楼房产权，根据联建协议及补充协议，该楼房一层靠北两间门市(现为”春兰造型”使用)及三层、五层归建行所有，一层靠南两间门市、二层及四层归被告所有。濮阳市区马拐村委会、于丙泽为以上协议的见证人。上述楼房建成后，因建行上市改制，该楼房资产权益(包括一层靠北两间门市、三层及五层)由建行委托北京中拓国际拍卖有限公司(下称“中拓公司”)进行拍卖。原告参与拍卖并竞拍成功，向委托方建行交付20万元标的价款。2011年8月1日，中拓公司向原告下发“拍卖成交确认书”，原告依法取得上述楼房资产权益。现被告非但不认可原告对标的房屋所享有的占有、使用、收益权，反而将标的房屋私自出租、非法使用，严重侵犯了原告合法权益，经原告多次与被告协商无果，现原告具状至法院，要求依法确认自拍卖成交之日起，原告对标的房屋享有占有、使用、收益的权益。由被告承担诉讼费用。原告为此提交以下证据证明：证一，拍卖标的信息一份。证明原告所购买的房屋资产权益具体位置、楼层、面积、价款及其他相关信息；证二、拍卖标的的附属资料，包括拍卖时房屋现场照片三张；建行濮阳分行黄河路支行与被告赵秋柱联建营业住宿楼的协议书以及补充协议书各一份；证明标的房屋系建行濮阳分行出资兴建，建行享有该房屋1层靠北两间门市房、三层及五层的所有权，后建行将其在该栋楼房上的资产权益整体拍卖；证三、拍卖成交确认书一份。证明2011年8月1日，经建行委托北京中拓国际拍卖有限公司进行拍卖，原告出价20万元购得了原建行所兴建的标的房屋资产权益，原告享有该房屋的占有、使用、收益权；证四、2013年5月份涉案争议房屋现场照片两张。证明被告将原告享有资产权益的标的房屋私自使用、出租，侵犯了原告的合法权利。被告赵秋柱辩称，被告与原建行濮阳分行黄河路支行签订联建营业住宿楼的协议书、补充协议书情况属实；但该楼房占用土地系被告划分宅基地，所建楼房只有一个通道，房屋拍卖时，未通知被告参加，该宅基地及涉案楼房均未取得使用权证书，坚决不同意原告对协议书约定的房屋进行占有使用收益。应驳回原告的诉讼主张。经审理查明，1998年7月31日，中国建设银行濮阳分行黄河路支行与被告赵秋柱签订联建营业住宿楼协议书一份，于丙泽作为见证人在该协议书上签名。协议书的主要内容为：赵秋柱以201.6平方米土地出资，中国建设银行濮阳分行黄河路支行负责该栋楼的建设投资约30万元，同时协议书对楼房建成后的楼层房屋使用进行约定；后又签订补充协议，将楼房加盖为五层，并对楼层房屋进行分配，于丙泽作为丙方濮阳市区马拐村委会代表在该协议书上签名。2011年8月1日，北京中拓国际拍卖有限公司向原告出具，该确认书显示，原告以20万元的成交价取得黄河路支行西白仓分理处资产权益。同时向原告出具拍卖信息一份。该信息表显示，拍卖标的描述：位于河南省濮阳市金堤路与益民路交叉口“黄河路支行西白仓分理处”资产权益一宗，参考建筑面积约320平方米；拍卖资产权益无房屋所有权证书、无土地使用权证书，无任何权属证明；同时说明，由竞拍人自行核实所占土地性质，对可能存在或潜在的其他瑕疵由竞拍人自行调查，并承担相应风险。现原告据此向被告提出请求，要求确认其自拍卖成交之日起，对标的房屋享有占有、使用、收益的权益。被告拒绝，形成纠纷。另查明，对该宗土地的性质—属于被告所在村委会为其划分的宅基地，涉案该栋楼房尚未办理产权证，本院在对原告进行必要释明后，原告代理人经与原告方沟通，仍坚持诉讼主张。本院认为，从原建行与被告所签订的联建协议及补充约定中可以看出，被告即宅基地使用权人提供宅基地的使用权，在其宅基地上与建行合建房屋，在房屋建成后双方按照约定的比例分配房屋的所有权，该合建房屋合同履行的结果，实质上使出资人也取得部分宅基地使用权，但根据农村宅基地使用权取得资格的法律限制性规定，外村村民与城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权，故原建行与被告签订的联建合同及补充协议无效，相应的出资人亦不能取得约定房屋的所有权，而应当由宅基地使用权人向其返还出资。本案原告基于拍卖取得原建行出资人的地位，在本院庭后进行的必要释明后，仍坚持诉请。即要求确认自拍卖成交之日起，原告对标的房屋享有占有、使用、收益的权益。该主张不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五款之规定，判决如下：驳回原告河南华锋房地产开发有限公司的诉讼请求案件受理费100元，由原告河南华锋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长 王晓萍代理审判员 王 宁人民陪审员 候晓静二〇一三年九月二日书 记 员 徐国勇 关注微信公众号“”